Решение от 22 августа 2019 г. по делу № А41-34483/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34483/19
23 августа 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Производственного кооператива Колхоз "Борец" (140166, Московская область район Раменский село Рыболово , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 504001001, конкурсный управляющий: ФИО2) к

Управлению Росреестра по Московской области

третьи лица:

- конкурсный управляющий Производственного кооператива Колхоз "Борец" ФИО2

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

- Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, <...>;

Доп. адрес: 123592, <...>)

- Администрация Раменского муниципального района (140102, <...>)

- Управление земельных отношений Раменского муниципального района Московской области (140102, Московская область, Раменский район, город Раменское, Комсомольская площадь, дом 2)

о признании незаконным действий

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Производственный кооператив Колхоз "Борец" (далее – заявитель, кооператив) обратился в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями:

- Признать незаконными действия государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ФИО3 выраженные в приостановлении государственной регистрации по регистрационному делу №№ 50/023/009/2019-6255.

- Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 4132 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Руболовское, с. Рыболово с кадастровым номером 50:23:0050412:257.

Поскольку в ходе судебного разбирательства срок обжалуемого приостановления рассмотрения заявления ПК Колхоз «Борец» истек, Управление Росреестра по Московской области отказало заявителю в регистрации перехода права.

В связи с изложенным заявитель ходатайствовал об уточнении требований:

- Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации, оформленный письмом № 50\023\009\2019-6255 от «01» июля 2019 года.

Остальные требования поддержаны заявителем, отказа от какого-либо из ранее заявленных требований от заявителя не последовало.

В отсутствие возражений сторон суд в порядке ст.49 АПК РФ принял уточнения требований, в связи с чем слушание дела началось с самого начала. Вместе с тем, поскольку заинтересованному лицу известно о данном отказе, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд счел возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий Производственного кооператива Колхоз "Борец" ФИО2, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация Раменского муниципального района и Управление земельных отношений Раменского муниципального района Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.158 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица и третьих лиц Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрации Раменского муниципального района, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

В ходе судебного разбирательства представители Минимущества Московской области и Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области поддержали позицию заявителя.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

В собственности заявителя находится объект недвижимости – погреб столовый, назначение: нежилое, подземных этажей – 1, площадь застройки – 92,1 кв.м, инв. №46:248:002:00107300:0006, лит. Ж, адрес: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово, что подтверждается свидетельством от 15.11.2010г. (т. 1, л.д. 15).

В целях выкупа земельного участка под указанным объектом кооператив обратился в адрес в орган местного самоуправления Раменского района.

13.02.2019г. между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и кооперативом заключен договор купли-продажи №б/н. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:23:0050412:257 площадью 4132 кв.м, вид разрешенного использования - склады (п. 1.1. договора).

Согласно п. 1.2. договора, на участке расположен объект незавершенного строительства – указанный выше погреб.

20.03.2019г. в управление подано заявление о государственной регистрации договора купли-продажи.

01.04.2019г. государственная регистрация приостановлена, о чем вынесено уведомление №50/023/009/2019-6255 (т. 1, л.д. 12). Основанием для принятия данного уведомления послужили следующие обстоятельства:

- незавершенный строительством объект не поименован законодателем в качестве объекта, собственник которого имеет право на приватизацию в порядке ст. 39.20 ЗК РФ;

- площадь участка (4132 кв.м) несоразмерна площади объекта, расположенного на нем (92,1 кв.м).

Считая, что у Управления Росреестра по Московской области отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации права, что нарушает права и законные интересы кооператива, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

-межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из уведомлений об отказе в государственной регистрации и пояснений представителя заинтересованного лица основанием для отказа в государственной регистрации явилось то, что представленный для осуществления регистрации Договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Суд не может согласиться с данными доводами по следующим обстоятельствам.

Действительно, как верно указывает заинтересованное лицо в соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года № 8985/08, нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не предоставляет по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность.

Однако, на основании Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, которые менял в том числе порядок предоставления земельных участков в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015 года) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подп. 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса РФ.

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, располагается объект недвижимости погреб столовой, назначение нежилое, подземных этажей 1, инв. №46:248:002:00107300:0006, лит. Ж, кадастровой (условный) номер 50-50-23/189/2010-180 (т.1, л.д.15).

В материалы регистрационного дела вместе с заявлением было предоставлено заключение специалистов №58-13-1218, выполненное ООО «Экспертиза и управление недвижимостью», согласно которому погреб представляет собой объект завершенного строительства, год ввода в эксплуатацию – 1958.

Действительно, согласно указанному заключению, объекту недвижимости требуется ремонт:

1) Стены и перегородки - произвести ремонт поврежденных участков стен, перемычек, а также расчистку поверхности, с заменой и укреплением отдельных кирпичей;

2) Перекрытия - усиление отдельных мест на площади до 25%, заделка трещин;

3) Полы - полная замена покрытия и основания;

4) Двери - полная замена заполнений проемов;

5) Отопление - замена трубопровода и приборов без использования старых материалов;

6) Электрооборудование - полная замена электропроводки и оборудования.

Также из техпаспорта на объект следует, что здание находится в ветхом состоянии.

Однако, исходя из совокупных положений статей 39.20 и 39.16 Земельного кодекса РФ, в том случае, если на земельном участке располагается объект незавершенного строительства, на который в установленном порядке зарегистрировано право собственности, то собственник указанного объекта имеет право обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность без проведения торгов.

Суд также не может согласиться с доводом Управления Росреемтра по Московской области относительно ничтожности предъявленного к регистрации договора купли-продажи, поскольку управление считает необоснованной площадь передаваемого ПК Колхоз «Борец» земельного участка.

Вывод регистратора о ничтожности сделки по указанному основанию является ошибочным ввиду следующего.

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, собственностьи на которые не разграничена, относятся к компетенции органов местного самоуправления – в настоящем случае – Администрации Раменского муниципального района.

В спорном договоре купли-продажи указано, что договор заключен на основании сводного заключения Министрества имущественных отношений Московской области от 06.02.2019г. №16-З (пункт №75).

Согласно данному заключению Министерством имущественных отношений Московской области спорный договор купли-продажи согласован по следующим основаниям: учитывая, что заявитель признан несостоятельны (банкротом), в связи с чем восстановление расположенных на земельном участке объектов недвижимости, равно как и приобретение участка на праве аренды не предусмотрено положениями действующего законодательства о несостоятельности (банкротстве), принято решение согласовать для целей последующего включения имущества в конкурсную массу организации-банкрота и его вовлечения в хозяйственный оборот путем реализации.

В судебном заседании представитель Минимущества Московской области поддержал заявителя, пояснил, что договор купли-продажи заключен администрацией без превышения полномочий на основании указанного выше заключения Министерства имущественных отношений Московской области, что отражено в преамбуле договора.

При таких обстоятельствах доводы заинтересованного лица являются необоснованными, в связи с чем, суд признает незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации по регистрационному делу №50/023/009/2019-6255.

Поскольку в обоснование обжалуемого отказа заинтересованным лицом приведен довод, что заявителем не устранены обстоятельства, изложенные в приостановлении регистрации, суд признает незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, оформленный письмом № 50\023\009\2019-6255 от «01» июля 2019 года.

В целях восстановления нарушенных прав кооператива суд считает необходимым обязать заинтересованное лицо осуществить регистрационные действия по государственной регистрации права собственности Производственного кооператива Колхоз "Борец" на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0050412:257.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать незаконными действия государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ФИО3 выраженные в приостановлении государственной регистрации по регистрационному делу №№ 50/023/009/2019-6255.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации, оформленный письмом № 50\023\009\2019-6255 от «01» июля 2019 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 4132 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, с. Рыболово с кадастровым номером 50:23:0050412:257.

2. Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ПК Колхоз «Борец» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.