Решение от 11 августа 2023 г. по делу № А40-180146/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-180146/22-23-1246
11 августа 2023 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 августа 2023 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ЮРИС»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, по адресу: <...>, общей площадью 97,4 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 05.06.2023г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 10.11.2022г.),



У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЮРИС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого общей площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0025016:1540, в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0025016:1540, на основании договора аренды № 00-00651/18 от 21.11.2018.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: торговля, общественное питание, аптека, мультисервис, медицинские услуги.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 15.08.2018 по 15.08.2028, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 30.05.2022г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за № 33-5-54386/22-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 16 880 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № М191-1613-П/2022 от 23.06.2022.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 4 855 683 руб. в соответствии с отчетом ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» № ОО21Н-44 от 03.08.2022.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. № 33-5-54386/22-(0)-9 от 04.08.2022, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-22-17443283 от 18.08.2022.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 20.09.2002 № 77-01/09-346/2002-850).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 15.08.2018.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ООО «БК-Пифагор» ФИО4 выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 30.05.2022г. составила 15 560 000 руб., без НДС.

Экспертом представлены пояснения по выполненному заключению.

Истцом представлены заключение специалиста № КУ/216 от 30.03.2023 и аналитическое исследование № КУ/216 от 14.04.2023 согласно которым заключение эксперта нельзя считать достоверным.

Требования к экспертному заключению приведены в ст. 86 АПК РФ.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертом при выполнении заключения в нарушение п. 1 пп. 3 ФСО № 4, использованы данные справочника расчетных данных для оценки и консалтинга не соответствующие указанным в справочнике в части времени ликвидности объектов недвижимости в Москве для торговых и офисных помещений. Удаленность от метро для введения соответствующего коэффициента не соответствует фактическим обстоятельствам. Объект исследования находится согласно открытым источникам на большем расстоянии от станции МЦД и еще дальше от станций Метрополитена. Ближайшая станция метрополитена расположена в 15 минутах езды на общественном транспорте или 3,1 км пешком. По материалам объявления для объекта-аналога № 5 видно наличие отдельного входа, что не учтено экспертом при введении соответствующей корректировки в рамках сравнительного подхода. У объекта-аналога № 2 имеется огороженная территория на которой размещены машиноместа, что также не учтено экспертом. В открытом доступе имеются сведения о выполнении реконструкции в отношении объектов-аналогов №№ 3, 5, однако, экспертом при введении соответствующих поправок учтен только год постройки объектов, что не соответствует фактическим обстоятельствам.

Объект-аналог № 3 во всех открытых источниках характеризуется как объект, относящийся к классу «В» торговой недвижимости, что не соответствует сегменту рынка объекта исследования. В таком случае нарушается п. 11 «б» ФСО № 7.

При таких обстоятельствах, судом установлены сомнения в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем, определением от 17.04.2023 назначено проведение повторной экспертизы.

Экспертом ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО5 выполнено заключение № 2Э/2023 от 30.05.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 30.05.2022г. составила 8 291 000 руб., без НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по п. 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежат изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 98 702 руб. 38 коп.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. и расходам на проведение судебной экспертизы в размере 65 974 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЮРИС» (ОГРН <***>, 107045, <...>, эт. 1, пом. II, ком. 4) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 123112, <...>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0025016:1540, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Цена объекта составляет 8 291 000 (Восемь миллионов двести девяносто одна тысяча) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Интеллектинвестсервис».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.7).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 98 702 (Девяносто восемь тысяч семьсот два) рубля 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 123112, <...>) в пользу ООО «ЮРИС» (ОГРН <***>, 107045, <...>, эт. 1, пом. II, ком. 4) расходы на проведение экспертизы в сумме 65 974 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья А.А. Гамулин