Решение от 1 декабря 2025 г. по делу № А32-47320/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-47320/2024
г. Краснодар
2 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 2 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ФИО1

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>); общество с ограниченной ответственностью «РитейлИнвестГрупп» (ИНН <***>, ОГРН <***>); Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 09.06.2014 № 5100008383 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...> для размещения спортивно-оздоровительного комплекса; об обязании ФИО1 освободить и возвратить администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенный по адресу: <...>; об указании, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка с кадастровым

номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...>

при участии в заседании представителей истца ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края

(далее – администрация) с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ФИО1) о признании ничтожной (недействительной) сделки (договора аренды земельного участка от 09.06.2014 № 5100008383) и применении последствий ничтожной сделки; об обязании ФИО1 освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенный по адресу: <...>; об обязании ФИО1 демонтировать нестационарные объекты (временные сооружения) и объект незавершенного строительства, готовностью 54%, назначение: нежилое, площадью: общая проектируемая площадь 19 425 кв. м. с кадастровым номером 23:51:0102017:183; об указании, что данное решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...> и объекта незавершенного строительства, готовностью 54%, назначение: нежилое, площадью: общая проектируемая площадь 19 425 кв. м. с кадастровым номером 23:51:0102017:18 (с учетом процессуальной замены истца, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр, Управление Росреестра по Краснодарскому краю); общество с ограниченной ответственностью «РитейлИнвестГрупп» (далее – общество, ООО «РитейлИнвестГрупп»); Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (далее – УФССП по Краснодарскому краю).

Представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором администрация изложила просительную часть искового заявления в следующей редакции:

«Расторгнуть договор аренды от 09.06.2014 № 5100008383 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...> для размещения спортивно-оздоровительного комплекса.

Обязать ФИО1 освободить и возвратить администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенный по адресу: <...>.

Указать, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...>».

Данное ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.10.2025 до 17.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между администрацией Туапсинского городского поселения (арендодатель) и ООО «РитейлИнвестГрупп» (арендатор) 09.06.2014 заключен договор аренды № 5100008383 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, расположенного по адресу: <...> предназначенного для

размещения спортивно-оздоровительного комплекса (далее – договор), договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

30 ноября 2023 года на основании Постановления о передаче нереализованного имущества взыскателю, в рамках исполнительного производства № 13146/21/98023-СД, ведущим судебным приставом-исполнителем СОСП по Краснодарскому краю № 1 ФИО5 было передано нереализованное имущество ООО «Ритейл Инвест Групп», взыскателю ФИО1 на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 01.12.2023, в том числе и право долгосрочной аренды на земельный участок, площадью 28 915 кв. м, предназначенный для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, <...> с кадастровым номером: 23:51:0000000:940, по спорному договору аренды сроком на 49 лет.

20 мая 2024 года в администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района поступило представление Туапсинской межрайонной прокуратуры № 07-01-2024/1276-24-20030048, об устранении нарушений земельного и природоохранного законодательства.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:940 сформирован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0000000:56, 23:51:0102017:104, 23:51:0102017:105.

15 июля 2025 года в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:940, проведенного ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля управления архитектуры и градостроительства администрации, установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0102017:183, степень готовности 54%.

Также размещены нестационарные торговые объекты, объекты по оказанию услуг и объект незавершенного строительства – нежилое здание.

Арендодатель полагает, что расположенные на спорном земельном участке объекты не являются спортивно-оздоровительным комплексом, то есть не соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

Кроме того, по мнению администрации, ФИО1 нарушаются условия договора аренды в части сроков внесения арендных платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является

учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу,

уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых

законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Исходя из вышеуказанного в предмет доказывания входит вопрос существенности допущенных арендатором нарушений и принятия мер по их устранению в разумные сроки.

ФИО1 устранил нарушения, выявленные в акте от 15.07.2025, а именно демонтировал спорные временные сооружения.

Расположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0102017:183 (степень готовности 54%) в границах спорного земельного участка, не нарушает условие заключенного договора аренды.

Кроме того, задолженность по арендным платежам, согласно представленным в материалы дела платежным документам, отсутствует, что также не позволяет в настоящее время требовать расторжения спорного договора.

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса и разъяснений в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию арендодателя о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; в связи с этим арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится следующее разъяснение.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств нарушения арендатором договорного обязательства.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в отсутствии доказательств у арендодателя возникновения у него ущерба, в результате которого он в значительной степени лишилась бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды утверждать о наличии факта существенного нарушения арендатором указанного договора аренды не представляется арендатору обоснованным.

Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае, из поведения ответчика следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение разногласий по исполнению условий договора, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Также суд считает необходимым отметить, что администрацией требования в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0102017:183 со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлены, на указанный объект выдавалось разрешение на строительство, имелся градостроительный план земельного участка, а также право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая названные обстоятельства, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администраций от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов