Решение от 19 декабря 2024 г. по делу № А53-31332/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-31332/24
20 декабря 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   10 декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            20 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волантыревой А. Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога ОГРН: <***>, ИНН: <***> о признании отказа незаконным,

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ФГАОУ ВО «Южный федеральный университет» (ИНН <***>)

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 04.03.2024;

от заинтересованного лица: представитель не явился,

от третьих лиц: представители не явились

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании отказа незаконным и обязании заключить новый договор аренды либо предоставить дополнительное соглашение о продлении договора №05-946 от 30.08.2005.

Определением от 02 октября 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Протокольным определением от 05.11.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГАОУ ВО «Южный федеральный университет».

Заявитель в судебном заседании требования поддержал, представил письменные пояснения.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

От ФГАОУ ВО «Южный федеральный университет» поступил отзыв на заявление, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие заинтересованного и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 является собственником нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый номер 61:58:0000000:4819 на основании договора купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.07.2019.

В п.2.1. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №05-946 от 30.08.2005 установлен срок аренды с 18.04.2005 по 03.02.2020.

11.03.2024 ФИО1 обратилась в КУИ г. Таганрога с заявлением о продлении договора аренды.

29.03.2024 КУИ г. Таганрога направил ФИО1 отказ в продлении договора аренды №60.03.4/3115 ссылаясь на следующее. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на испрашиваемый земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации на долю, а также право аренды. Из земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:0001130:541, 61:58:0001130:542, 61:58:0001130:543. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:0001130:542, 61:58:0001130:543 сняты с учета. Для заключения договора аренды земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:58:0001130:16 вам необходимо обратиться с заявлением в Росимущество, поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 61:58:0000000:4819 имеет привязку к данному земельному участку.

ИП ФИО1 обратилась Управление Росреестра по Ростовской области и Территориальное управление Росимущества в Ростовской области с заявлением об устранении ошибок в кадастровом учете объектов недвижимого имущества, устранении нарушений прав собственника. В заявлении ФИО1 потребовала привести в соответствие данные кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16, сделать необходимые привязки с объектами недвижимого имущества, поставить надлежащим образом на учет земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:0001130:541, 61:58:0001130:542, 61:58:0001130:543.

Территориальное управление Росимущества в Ростовской области предоставило ответ №61-НЗ-12/5657 от 22.04.2024, в котором указало, что земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001130:16 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Южному Федеральному Университету, также на земельном участке имеется общая долевая собственность Российской Федерации, сообщило, что заявитель вправе произвести кадастровые работы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в своем ответе №08-022381/24 от 26.04.2024 указало, что произвело все необходимые работы, по результатам анализа сведений и документов, имеющихся в распоряжении органа регистрации прав, в части сведений о расположении объекта недвижимости с кадастровым номером 61:58:0000000:4819 в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16 несоответствий не выявлено.

ФИО1 повторно обратилась в КУИ г. Таганрога с просьбой предоставить ей новый договор аренды либо дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора №05-946 от 30.08.2005, указав, что Росреестром все ошибки в кадастровом учете устранены.

Решением от 03.07.2024 КУИ г. Таганрога отказало в предоставлении в аренду земельного участка, так как на нем зарегистрировано право на долю собственности Российской Федерации, а также право аренды. КУИ г. Таганрога указало, что для заключения договора аренды земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:58:0001130:16 необходимо обратиться с заявлением в Росимущество.

Этот отказ является предметом оспаривания в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 названной статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

30.08.2005 между ФИО3 и КУИ г. Таганрога заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16 со множественностью лиц на стороне арендатора №05-946, сроком по 03.02.2020.

19.07.2019 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилых помещений (сняты с кадастрового учета и включены в состав здания с кадастровым номером 61:58:0000000:4819)  по адресу: <...>, с уступкой права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.07.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст.420,421,453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Таким образом, оформление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16 с ФИО1 как новым собственником объектов недвижимости не требуется, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость к ней перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в соответствующей доле.

Довод заявителя о расторжении договора аренды от 30.08.2005, судом отклоняется в виду следующего.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Доказательства отказа от договора аренды от 30.08.2005 либо его расторжения в материалах дела отсутствуют.

Ссылка заявителя на Постановление Администрации г. Таганрога №1517 от 17.05.2011 беспредметна.

В материалы дела заявителем представлено Постановление Администрации г. Таганрога №1517 от 17.05.2011 «О разделе земельного участка, находящегося по адресу: <...>, на три самостоятельных земельных участка и об утверждении схем расположения вновь образованных земельных участков с присвоением адресов, подготовленных на кадастровой выписке о земельном участке №61- 01.1/08-257160 от 05.12.2008».

Согласно п. 1 вышеуказанного постановления, земельный участок площадью 687 кв.м, кадастровый номер 61:58:0001130:16, находящийся по адресу: <...>, подлежит разделу на три земельных участка площадью 169 кв.м, 230 кв.м. и 288 кв.м.

Согласно п. 4 постановления гр. ФИО4, гр. ФИО5 и гр. ФИО3 надлежит провести в отношении вновь образованных земельных участков кадастровые работы и обратиться в органы регистрации для постановки их на кадастровый учет.

Согласно п. 5 постановления Комитету по управлению имуществом г. Таганрога предписано заключить с гр. ФИО4, гр. ФИО5 и гр. ФИО3 (правопредшественник ФИО1) соглашение о расторжении договора №05-946 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного 30.08.2005 на земельный участок площадью 687 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

В п. 8 постановления: после выполнения п. 4 постановления предоставить гр. ФИО4 и гр. ФИО5 в аренду земельный участок площадью 230 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации жилого дома, архитектурной мастерской, производственной базы, ОКБ «Миус», офиса и магазина сроком на 5 лет. Расчет арендной платы производить пропорционально площади занимаемых помещений, что составляет 7909/21395 долей (ФИО4) и 13486/21395 (ФИО5) от площади помещений, находящихся в раздельном пользовании всех правообладателей по данному адресу.

В п. 9 постановления: после выполнения п. 4 постановления предоставить ФИО3 (правопредшественник ФИО1) в аренду земельный участок площадью 169 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации жилого дома, архитектурной мастерской, производственной базы, ОКБ «Миус», офиса и магазина сроком на 5 лет. Расчет арендной платы для гр. ФИО3 производить пропорционально площади занимаемых помещений, что составляет 1240/1545 долей от площади помещений, находящихся в раздельном пользовании всех правообладателей по данному адресу.

Однако доказательства исполнения данного постановления в части расторжения договора №05-946 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного 30.08.2005, в материалах дела отсутствуют.

Более того, заключая, 19.07.2019 договор купли-продажи нежилых помещений ФИО3 уступила ФИО1 права аренды земельного участка, принадлежащие продавцу на основании договора аренды от 30.08.2005 №05-946, что следует из пункта 4 договора.

Согласно актуальной выписке из ЕРГН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от 30.08.2005 №05-946 и договора купли-продажи с уступкой права аренды от 19.07.2019.

Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации (статья 164 Гражданского кодекса). В отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации (пункт 2 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). По смыслу названных норм государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Ссылка заявителя на ответ №08-022381/24 от 26.04.2024 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, из которого следует, что согласно сведениям ЕГРН в 2021 году была осуществлена государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу гр. ФИО4 и гр. ФИО5, на основании соответствующего договора аренды, заключенного органом местного самоуправления с данными лицами в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:541, не имеет правого значения.

Доказательств формирования земельного участка площадью 169 кв.м, который подлежал образованию из земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001130:16, согласно постановлению, с целью предоставления в аренду правопредшественнику заявителя, не представлено.

Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001130:16 сохранен в измененной площади – 457 кв.м.

При этом изменение условий договора аренды земельного участка в части площади либо доли, занимаемого арендатором земельного участка, не является основанием для его расторжения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (раздела).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 30.08.2005 №05-946 не был расторгнут и является действующим.

Следовательно, права заявителя не нарушены отказом комитета.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь главой 24 статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> из федерального бюджета 2 400 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 18.08.2023 № 1072.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 Е. Н. Мариненко