Решение от 12 мая 2023 г. по делу № А56-21432/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-21432/2021
12 мая 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царевой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: закрытое акционерное общество «Салют Престиж» (196620, город Санкт-Петербург, Павловск город, Берёзовая улица, 25, пом. 1-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий государственного органа,


при участии

- от заявителя: ФИО1 (доверенность от 18.06.2020),

- от заинтересованного лица: Сороки Н.Ю. (доверенность от 09.01.2023),

установил:

Закрытое акционерное общество «Салют Престиж» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), содержащегося в сообщении от 15.01.2021 № КУВД- 001/2020-14627456, об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок площадью 3651 кв.м с кадастровым номером 78:42:0016232:5, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Общества на указанный земельный участок.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2022, отказал в удовлетворении требований Общества.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты.

Определением от 27.12.2022 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2021, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2022 по делу № А56-21432/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2023 настоящее дело передано для рассмотрения в производство судье Целищевой Н.Е.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель Управления Росреестра возражал против их удовлетворения, поддержав доводы представленных ранее письменных правовых позиций.

Также представитель Управления Росреестра заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба).

Указанное ходатайство представитель Управления Росреестра мотивировал необходимостью установления того обстоятельства, был ли построенный на спорном участке объект единым жилым комплексом с особенностями инфраструктуры.

Представитель Общества возражал против привлечения Службы.

Рассмотрев ходатайство о привлечении Службы, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае Управлением Росреестра не представлено каких-либо допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что принятым по результатам рассмотрения требований Общества судебным актом с учетом предмета требований непосредственно затрагиваются права Службы.

Приняв во внимание изложенное, суд не усмотрел предусмотренных статьей 51 АПК РФ правовых оснований для привлечения Службы к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество является собственником земельного участка площадью 3651 кв. м с кадастровым номером 78:42:0016232:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

На указанном земельном участке Общество в установленном законом порядке на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществило строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных домов (корпуса А и Б).

На основании разрешения Службы от 27.12.2018 № 78-16-72-2018 указанные корпуса многоквартирного дома одновременно введены в эксплуатацию; квартиры в корпусах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Общество, указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах многоквартирного дома, возведенных на указанном земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный земельный участок.

Управление Росреестра сообщением от 15.01.2021 № КУВД - 001/2020-14627456 отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный земельный участок, посчитав, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), и указав на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.

Общество, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона № 218-ФЗ). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

В силу статей 198 и 201 АПК РФ ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: если ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Положения ЗК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Общество при рассмотрении спора указывало на то, что в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов - четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории). Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов многоквартирного дома с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Служба выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов.

Вопреки позиции Управления Росреестра, разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости.

Иная правовая позиция регистрирующего органа основана на ошибочном толковании им норм действующего законодательства.

В данном случае, как видно из материалов дела и не опровергнуто Управлением Росреестра, Общество осуществило застройку спорного земельного участка с кадастровым номером 78:42:0016232:5, разместив на нем два корпуса многоквартирного жилого дома, а также необходимые элементы благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка автомобилей, элементы озеленения и т.д.).

Данные обстоятельства подтверждаются проектной декларацией застройщика, разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. При этом указанная документация не предполагала разделение земельного участка под каждым из возводимых домов (корпусов).

Более того, материалами дела не подтверждено, что разделение участка возможно с учетом необходимости обеспечения соблюдения в отношении каждого из домов (корпусов) установленных градостроительных требований. Напротив, проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов (А и Б) многоквартирного дома с одновременным соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных обязательных норм и правил. Согласно разделу 1 проектной документации «Пояснительная записка» строительство домов осуществлялось в один этап (раздел 12), а возможность разделения земельного участка установлена не была (лист 11).

Оценив представленные Обществом доказательства, суд пришел к выводу о том, что с учетом, в том числе, предусмотренной при проектировании строительства двух многоквартирных домов (корпуса А и Б) схемы планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, площади земельного участка, необходимой для эксплуатации каждого многоквартирного дома, спорные многоквартирные дома фактически являются единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.).

Также судом приняты во внимание доводы заявителя, не опровергнутые Управлением Росреестра, о невозможности образования путем раздела исходного земельного участка отдельных участков для эксплуатации возведенных многоквартирных домов с одновременным соблюдением при этом всех требований действующих нормативов в части требуемой площади участков. В частности, как следует из пояснений представителя Общества, в случае раздела исходного участка будет невозможно обеспечить наличие достаточной по площади территории для организации парковочных мест рядом с каждым из домов, что недопустимо при эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Таким образом, в рассматриваемом случае отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием и элементами благоустройства, являются составной частью сложного недвижимого имущества - единого жилищного комплекса с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, а земельный участок под этими зданиями - общим имуществом собственников помещений в обоих многоквартирных домах.

Общество также ссылалось на то, что им исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах многоквартирного дома участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах, следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства, и он утратил право собственности на земельный участок в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным земельным участком, занятым двумя корпусами многоквартирного дома, в том числе решать вопрос о разделе спорного участка.

По смыслу действующего законодательства, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Таким образом, по общему правилу образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Вместе с тем, как следует из письма № 43 от 05.04.2023 общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гранд», в управлении которого с 2018 года находятся спорные многоквартирные дома, вопрос о формировании земельных участков и разделе элементов благоустройства указанных домов на голосование собственников не ставился.

При этом раздел земельного участка без согласования с собственниками помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов приведет к нарушению права общей долевой собственности указанных лиц, поскольку то обстоятельство, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, не может быть расценено в качестве возможности застройщика (Общества) произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен. Вопреки позиции Управления Росреестра, действия Общества по разделу земельного участка под жилыми домами, помещения в которых находятся в частной собственности иных лиц, будут противоречить существу законодательного регулирования, предусматривающему принцип единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, в том числе земельный участок под ним, а также нарушать охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.

С учетом приведенных норм и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра, мотивированный тем, что для государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок под корпусами многоквартирного дома застройщику необходимо сформировать и поставить на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, не может быть признан законным и обоснованным.

Поскольку оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права у Управления не имелось, такой отказ нарушает права заявителя, в связи с чем заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению с возложением на Управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий по государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный земельный участок.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с Управления.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ИНН <***>), выраженное в уведомлении от 15.01.2021 № КУВД-001/2020-14627456.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию прекращения права собственности закрытого акционерного общества «Салют Престиж» (ИНН <***>) на земельный участок площадью 3651 кв.м с кадастровым номером 78:42:0016232:5, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу закрытого акционерного общества «Салют Престиж» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Целищева Н.Е.