Решение от 22 августа 2019 г. по делу № А55-5474/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

22 августа 2019 года

Дело №

А55-5474/2019

Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019

Решение в полном объеме изготовлено 22.08.2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению

Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области от имени муниципального образования городской округ Отрадный Самарской области

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1

об освобождении земельного участка

при участии в заседании

от истца – ФИО2 по доверенности от 16.08.2019

от ответчика – ФИО1, ФИО3 по доверенности от 13.05.2019

от третьих лиц

Управление Росреестра по Самарской области – не явился, извещен

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области – не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области от имени муниципального образования городской округ Отрадный Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском Индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании освободить земельный участок с КН 63:06:0302004:223 площадью 1029 кв.м, расположенный по адресу: <...>, от размещенного на нем торгового павильона в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок просит предоставить истцу право освободить земельный участок за свой счет с взысканием с ответчика понесенных расходов.

Определением суда от 20.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

Определением суда от 11.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзывах.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Процессуальные документы ими получены, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

От третьего лица Управления Росреестра поступил отзыв, в котором по существу относительно заявленных требований позицию не выражена, представлены истребованные судом документы.

Третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области отзыва не представило.

В соответствии с ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Информация о движении дела размещалась на официальном сайте в сети Интернет.

По правилам ч.1 ст. 122, ч.1,ч.4 ст.123, ч.1,ч.3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации г.Отрадного №1258 от 27.10.1998 между Администрацией г.Отрадного (арендодатель0 и ответчиком (арендатор) заключен договор №1034 от 27.10.1998 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:06:010104:0002 площадью 1029,1 кв.м, расположенный по адресу <...> для торговой деятельности, сроком на 20 лет.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.04.2001.

Дополнительным соглашением от 25.12.2009 к договору №1034 от 27.10.1998 изменен порядок внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В дальнейшем земельному участку КН 63:06:010104:0002 площадью 1029,1 кв.м, присвоен новый кадастровый номер 63:06:0302004:223, о чем в ЕГРП внесены соответствующие сведения 06.12.2005.

05.09.2016 на указанный земельный участок с КН 63:06:0302004:223 площадью 1029 кв.м, зарегистрировано право муниципального образования городской округ Отрадный Самарской области.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2019.

В соответствии с п. 2 ст.11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно п.1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области в новой редакции, утвержденной Решение Думы городского округа Отрадный Самарской области от 29.12.2009 N 411, Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области является подразделением исполнительного органа местного самоуправления, осуществляющим в пределах, установленных действующим законодательством, функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в ведении муниципального образования, правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Дополнительным соглашением от 27.10.2017 к договору аренды земельного участка№1034 от 27.10.1998, внесены изменения о кадастровом номере земельного участка размере и порядке внесения арендной платы, отдельных правах и обязанностях и ответственности сторон.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.12.2017.

Письмом от 27.08.2018 №1600/05-02 Комитет по управлению имуществом г.о.Отрадного уведомил арендатора о намерении прекратить арендные отношения после окончания срока действия договора аренды земельного участка №1034 от 27.10.1998, и требованием освободить земельный участок в пятидневный срок со дня прекращения договора.

Письмом от 11.10.2018 №1941/05-02 Комитет повторно потребовал освободить спорный земельный участок от движимого имущества, одновременно разъяснив причины отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.

До настоящего времени земельный участок не освобожден, арендодателю не возвращен, что ответчиком не оспаривается, и подтверждается актом проверки освобождения земельного участка от 01.02.2019, согласно которому на земельном участке расположен торговый павильон модульного типа, в котором находятся торговые секции, осуществляется торговая деятельность.

Согласно уведомлению от 30.10.2018 №63/999/001/2018-76653 на основании заявления истца 30.10.2018 Управлением Росреестра по Самарской области погашена запись ограничения - права аренды по спорному договору.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, переписка сторон свидетельствует о намерении арендодателя прекратить арендные отношения после окончания срока действия договора аренды земельного участка.

В связи с тем, что требования арендодателя об освобождении земельного участка по окончании срока действия договора не выполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против заявленного иска, указал, что неоднократно обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, полагает, что в силу ст. 552 ГК РФ имеет исключительное право на пользование земельным участком как владелец объекта недвижимого имущества - крытой галереи – пристроя к существующему зданию мини-рынка.

Кроме того, ответчик полагает, что, поскольку договор аренды земельного участка был зарегистрирован только 05.04.2001, срок его действия в силу ст. 433, п.2 ст. 609 ГК РФ должен исчисляться с этой даты, и истекает 05.04.2021 года.

Согласно доводам ответчика, освобождение спорного земельного участка повлечет прекращение деятельности 22-х индивидуальных предпринимателей, которые арендуют торговые места в крытой галерее у ответчика.

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 25.11.1998, заключенного между МТЗП «Отрадненский рынок» (продавец) и ФИО1 (покупатель),14.01.1999 зарегистрировано право собственности последней на нежилое здание площадью 301,9 кв.м торговый павильон, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись, что подтверждается договором купли-продажи от 25.11.1998, свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.1999, выпиской из ЕГРН от 31.01.2019, техническим паспортом торгового павильона. В дальнейшем данному зданию присвоен кадастровый номер 63:06:0302004:507.

26.10.1998 ФИО1 обратилась с заявлением к Главе администрации г.Отрадный, в котором просила в связи с выкупом здания мини – рынка разрешить оформить в собственность земельный участок под зданием площадью 410 кв.м, а также предоставить прилегающую территорию общей площадью 1439,1 кв.м для организации торговой деятельности (т.1л.д.85).

Постановлением Главы администрации г.Отрадного Самарской области от 27.10.1998 №1258 на основании заявления ФИО1 разрешено выкупить в собственность земельный участок площадью 410 кв.м, расположенный по ул.Отрадная, 27, а также постановлено передать ФИО1 в долгосрочную аренду сроком на 20 лет земельный участок площадью 1029,1 кв.м, расположенный по тому же адресу, под торговую деятельность.

На основании данного постановления и договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 30.10.1998, заключенному между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Отрадного (продавец) и ФИО1 (покупатель) зарегистрировано право собственности последней на земельный участок площадью 410 кв.м с КН 63:06:010104:0001, занимаемый торговым павильоном, под торговую деятельность

В дальнейшем земельному участку КН 63:06:010104:0001 площадью 410 кв.м присвоен новый кадастровый номер 63:06:0302004:224, о чем в ЕГРП внесены соответствующие сведения 06.12.2005, вид разрешенного использования изменен на «магазин».

Как было указано выше, на основании того же постановления Главы администрации г.Отрадного Самарской области от 27.10.1998 №1258 с ФИО1 заключен указанный выше договор №1034 от 27.10.1998 аренды земельного участка 1029,1 кв.м с КН 63:06:010104:0002 (новый КН 63:06:0302004:223).

Постановлением Главы г.Отрадного Самарской области от 06.12.2002 № 1628 по заявлению ФИО1 разрешено проектирование крытой галереи, пристроенной к существующему зданию мини-рынка по адресу <...>. Отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Отрадного выдано архитектурно-планировочное задание проектирование крытой галереи, пристроенной к существующему зданию мини-рынка №7 от 17.12.2002, которое ответчиком было реализовано.

Из представленных в дело выписок из ЕГРН, схем расположения земельных участков усматривается, что нежилое здание (ранее именуемое торговый павильон), фактически здание мини-рынка площадью 301,9 кв.м КН 63:06:0302004:507, расположен в границах земельного участка площадью 410 кв.м КН 63:06:0302004:224, непосредственно к которому примыкает (смежный земельный участок) площадью 1029,1 кв.м КН 63:06:0302004:223, предоставленный ответчику по договору аренды №1034 от 27.10.1998.

Таким образом, ответчиком используются под торговую деятельность совместно два земельных участка площадью 410 кв.м КН 63:06:0302004:224, находящейся в собственности и ответчика, с расположенным на нем зданием мини-рынка, и соседним арендуемом земельном участке площадью 1029,1 кв.м КН63:06:0302004:223 с расположенным на нем пристроем - крытой галереей к мини-рынку.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно доводам ответчика пристрой - крытая галерея, которая возведена в соответствии с архитектурно-планировочным заданием №7 от 17.12.2002, вместе с основным зданием является единым объектом недвижимого имущества. В подтверждение чего ответчик представил технический план от 30.07.2019, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 по заказу ФИО1, заключение по произведенному экспертному исследованию №19к-06-06 от 28.06.2019, выполненное ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» по заказу ФИО1 от 10.06.2019, согласно которому помещения торгового павильона и крытой галереи имеют единое торговое назначение – помещения для торговли, строительные конструкции физически неразрывно связаны между собой, торговый павильон с пристроенной крытой галереей имеет признаки единого недвижимого комплекса, торговый павильон с пристроенной галереей является совокупностью объединенных единым назначением зданий, неразрывно связанных физически.

Данные доводы являются несостоятельными по следующим основаниям.

Вопреки доводам ответчика, Архитектурно-планировочное задание проектирование крытой галереи, пристроенной к существующему зданию мини-рынка №7 от 17.12.2002, выданное Отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.Отрадного не является основанием возведения капитального строения, из содержания данного документа следует, что торговые лотки и конструкции самой галереи должны быть выполнены из легкого металлического проката. При этом отсутствует упоминание о необходимости возведения фундамента, капитальных стен, и других капитальных элементов.

Само по себе использование здания торгового павильона (мини-рынка) и пристроенной к нему крытой галереи в качестве единого имущественного комплекса для единой цели- организации торговой деятельности, не свидетельствует о том, что крытая галерея является объектом недвижимости, как и составление технического плана единого объекта кадастровым инженером ФИО4 по заказу ФИО1

Сведения о государственной регистрации крытой галереи в качестве объекта недвижимости отсутствуют. Надлежащих документов о правомерной реконструкции здания с увеличением площади застройки ответчиком не представлено. Заключение по произведенному экспертному исследованию №19к-06-06 от 28.06.2019, выполненное ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» по заказу ФИО1, суд не принимает в качестве надлежащего доказательства, как не отвечающего требованиям относимости и допустимости, установленных ст.67, 68 АПК РФ. Исследование произведено вне рамок судебного разбирательства, заключение составлено по заказу стороны настоящего спора - ответчика, специалист не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, ответчиком не доказано, что сооружение крытая галерея, расположенная в границах земельного участка площадью 1029,1 кв.м КН63:06:0302004:223, хотя и имеющая конструктивную связь с существующим зданием, является объектом недвижимости для целей применения гарантий для собственника, предусмотренных ст. 552 ГК РФ.

Данные выводы также подтверждаются отзывом третьего лица Управления Росррестра по Самарской области, согласно которому на спорном земельном участке по сведениям кадастра недвижимости отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства.

Доводы ответчика о сроке действия договор суд также находит несостоятельными.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 1 договора аренды земельного участка №1034 от 27.10.1998 буквально определено, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях настоящего договора на 20 лет с 27.10.1998 по 27.10.2018 земельный участок, что согласуется с п.2.3 договора в котором указано, что арендная плата начисляется с 27.10.1998.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, именно нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок.

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Срок государственной регистрации договора аренды земельного участка законом не ограничен.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно правоотношений сторон договора аренды недвижимого имущества, незарегистрированного в установленном законом порядке, изложенной в п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Судом установлено, что расположение и границы земельного участка площадью 1029,1 кв.м КН63:06:0302004:223 (предыдущий КН63:06:010104:0002) в достаточной степени индивидуализированы, фактически передан в пользование ответчика 27.10.1998, что отражено в самом договоре. Каких-либо возражений относительно места расположения и площади земельного участка, сторонами не заявлено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, отложенный момент государственной регистрации договора аренды не является основанием для отлагательного условия вступления самого договора в силу для его сторон, т.к. достигнутые сторонами условия связали их обязательством с 27.10.1998.

Дополнительным соглашением от 27.10.2017 к договору №1034 от 27.10.1998 условия о передаче земельного участка арендатору 27.10.1998, и сроке его действия с 27.10.1998 по 27.10.2018 продублированы и подтверждены сторонами. Дополнительное соглашение также подписано сторонами без разногласий, и, как указано выше, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истцом представлен расчет арендной платы за период с 27.10.1998 по 31.12.1998. Отсутствие данного расчета при государственной регистрации договора №1034 от 27.10.1998, не свидетельствует об иной дате заключения договора и вступления его в силу, т.к. регистрация была осуществлены гораздо позднее - 05.04.2001.

Доказательств фактической передачи спорного земельного участка в пользование арендатору в другой срок, чем указано в договоре, ответчиком не представлено.

Также не опровергает изложенные выводы и представленная ответчиком копия журнала регистрации платежных поручений за период с 24.05.2002 по 14.10.2002.

Наличие 22 заключенных ответчиком договоров аренды на торговые места, расположенные в крытой галерее, не влияют на правовую квалификацию отношений сторон и выводы суда.

Оценив в совокупности и приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об истечении срока действия договора аренды земельного участка №1034 от 27.10.1998, и прекращении его действия 27.10.2018 при явно выраженном возражении арендодателя продолжить арендные отношения.

Доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Каких-либо доказательств правомерного владения земельным участком после указанной даты ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что согласуется с положениями ГК РФ о защите права собственности (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право подлежит восстановлению, в том числе, в случаях самовольного занятия земельного участка. При этом, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 Земельного Кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Поскольку договор аренды земельного участка является прекращенным, а доказательств освобождения земельного участка и передачи (возврата) по акту приема-передачи истцу в материалы дела не представлено, требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок с КН 63:06:0302004:223 площадью 1029 кв.м, расположенный по адресу: <...>, от размещенных на нем сооружений, подлежит удовлетворению.

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Учитывая громоздкость конструкции пристроя крытой галереи к зданию мини-рынка, оснащенность энергоресурсами, для устранения нарушения суд считает разумным установить трехмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Расходы по государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб., поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110,167-176,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с КН 63:06:0302004:223 площадью 1029 кв.м, расположенный по адресу: <...>, от размещенных на нем сооружений в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок предоставить истцу право освободить земельный участок с последующим отнесением необходимых расходов на ответчика.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
А.Э. Ануфриева