Решение от 7 декабря 2020 г. по делу № А70-13492/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13492/2020
г. Тюмень
07 декабря 2020 года
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой

к ООО «Цитрин»

о взыскании 388 061 рубля 54 копеек,

при ведении протокола помощником судьи Мрачковской Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явка,

от ответчика: ФИО1 – по доверенности от 21.10.2020г.,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Цитрин» (далее – ООО «Цитрин», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.09.2019 № НУ-204-19 в размере 377 566 рублей 98 копеек за период с 06.09.2019г. по 24.02.2020г., пени в размере 10 494 рублей 56 копеек за период с 11.12.2019г. по 30.06.2020г.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован неисполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок во исполнение договора от 06.09.2019 №НУ-204-19.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, по доводам, указанным в отзыве.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрение судебного заседания без участия представителя Департамента. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося представителя истца.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 30.11.2020г., судом был объявлен перерыв до 07.12.2020г. до 15 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца.

Представители истца в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившегося представителя истца.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что на основании протоколов заседания Комиссии по торгам от 28.08.2019 № 9/2-2019, проводимым в целях продажи земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой и ООО «Цитрин» 06 сентября 2019 года был заключен договор №НУ-204-19, согласно п.1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий: вид разрешенного использования – склады; целевое использование – для размещения (строительства) объектов складского назначения; кадастровый номер 89:11:030302:126; площадью 21 656 кв.м.; расположенный в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке.

Сторонами в разделе 3 договора определен размер и условия внесения арендной платы. Согласно пункту 3.1 договора аренды за владение и пользование земельными участками Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение 1).

Согласно приложению 1 к договору аренды №НУ-204-19, годовой размер арендной платы составляет 1 235 769 рублей 37 копеек (л.д.26-27).

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в сроки до 10 апреля – за I квартал, до 10 июля - за II квартал, до 10 октября - за III квартал, до 10 декабря - за IV квартал (п.3.4 Договора аренды).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 06 сентября 2019 года до 06 сентября 2026 года (п.2.1. договора аренды).

По акту приема-передачи земельный участок был передан ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.09.2019 года.

Договор расторгнут по соглашению сторон с 25.02.2020 (л.д.29).

Согласно доводов искового заявления, ответчик нарушил принятые на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные условиями договора. Договором определен порядок и срок внесения арендной платы, ООО «Цитрин» ненадлежащим образом исполняло свои обязанности в части оплаты.

В адрес ответчика была направлена претензия от 23.03.2020 №301-12/2223-03 о необходимости оплаты задолженности по Договору (л.д.30-31).

Вместе с тем, до настоящего времени взыскиваемая задолженность не погашена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены.

Факт передачи ответчику земельного участка по договору от 06.09.2019 №НУ-204-19 подтверждается материалами дела и Обществом по существу не оспаривается.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из системного толкования положений пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно правовым позициям, отраженным в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка, арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на невозможность использования по назначению спорного земельного участка.

Учитывая, что истцом по делу не были исполнены обязанности по предоставлению ответчику земельного участка соответствующего условиям договора аренды, исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате не могут быть удовлетворены.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе письмо Новоуренгойского ЛПУ МГ ООО «Газпром Трансгаз Югорск» от 10.02.2020 №07/01/31-0391, градостроительный план Земельного участка №КГ89304000-2019-114 от 11.10.2019), суд установил, что предоставленный по договору аренды от 06.09.2019 №НУ-204-19 земельный участок не мог быть использован ООО «Цитрин» в спорный период по целевому назначению, указанному в этом договоре - для размещения (строительства) объектов складского назначения, в связи с тем, что Обществу отказано в согласовании строительства отдельно стоящих нежилых и подсобных зданий, гаражей и открытой стоянки на 20 автомобилей со ссылкой на п.7 таблицы № 5 СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы» в связи с тем, что указанный земельный участок располагается непосредственно в охранной зоне компрессорной станции «Уренгойская». Кроме того, исходя из письма от 10.02.2020 №07/01/31-0391, весь Земельный участок располагается в зоне допустимого минимального расстояния для строительства зданий до магистрального газопровода.

Согласно протокола № 9/2-2019 от 28.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 89:11:030302:126 расположен в охранной зоне (100 метров) объекта «Компрессорная станция «Уренгойская». Владельцы земельных участков, расположенных в охранной зоне при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации возникших на них аварий, катастроф.

Пункт 6 статьи 105 ЗК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относит охранную зону трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), а пункт 25 - зону минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Вопросы установления таких зон регулируются законодательством о промышленной безопасности и о газоснабжении.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" определяет промышленную безопасность опасных производственных объектов как состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий этих аварий (абзац второй статьи 1). Согласно пункту 1 статьи 2 указанного федерального закона, а также приложению 1 к данному закону опасными производственными объектами являются газопровод и другие объекты, на которых получается, используется, перерабатывается, образуется, хранится, транспортируется, уничтожается газ.

На земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов (статья 28 Закона N 69-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 28 Закона N 69-ФЗ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

Согласно статье 8 Закона N 69-ФЗ Правительство Российской Федерации утверждает в том числе положение об охранных зонах трубопроводов, положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Исходя из положений части 16 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до утверждения положений об охранных зонах, о зонах минимальных расстояний такие зоны устанавливаются в соответствии с требованиями статьи 106 ЗК РФ в порядке, определенном Правительством Российской Федерации до 4 августа 2018 г.

Правила охраны газораспределительных сетей утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878 (далее также - Правила), пунктом 2 которых установлено, что Правила действуют на всей территории Российской Федерации и обязательны для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

Подпунктом "е" пункта 3 Правил определено, что охранной зоной газораспределительной сети является территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения, а в подпункте "ж" дано понятие "нормативные расстояния" как минимально допустимые расстояния от газораспределительной сети до зданий и сооружений, не относящихся к этой сети, устанавливаемые при проектировании и строительстве этой сети, зданий и сооружений в целях обеспечения их безопасности, а также находящихся в них людей в случае возникновения аварийной ситуации на газораспределительной сети.

Согласно пункту 7 таблицы № 5 СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы» строительство на Земельном участке здания склада возможно на расстоянии не менее 250 м от ограждения компрессорной станции.

Указанные нормы являлись обязательными к применению в соответствии с пунктом 24 постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" ( действовавших в спорый период)..

Исходя из вышеизложенного, строительство и размещение склада на Земельном участке, предоставленном ООО «Цитрин» для строительства и размещения сооружения склада, не представлялось возможным.

Установление зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен земельный участок, в случае если дальнейшее использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно, является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с ч. 2.4 ст. 46 ЗК РФ.

Суд также обращает внимание на то, что аукционная документация не содержала указаний на запрет строительства на земельном участке здания склада, такая информация отсутствует также в выписке на земельный участок.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной истцом пени.

С учетом изложенного, ссылки истца на то, что на момент заключения договора аренды от 06.09.2019 №НУ-204-19 ответчику было известно о нахождении участка в охранной зоне (100 метров) объекта «Компрессорная станция Уренгойская», а также о невозможности строительства зданий, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией, невнесение арендатором земельного участка в соответствии с целью его предоставления не является основанием для невнесения арендной платы, подлежат отклонению, так как согласно пункту 7 таблицы № 5 СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы» строительство на Земельном участке здания склада возможно на расстоянии не менее 250 м от ограждения компрессорной станции.

То обстоятельство, что в градостроительном плане Земельного участка №КГ89304000-2019-114 от 11.10.2019, выписке на земельный участок, аукционной документации отсутствуют сведения о том, что весь земельный участок попадает в зону охраны магистрального газопровода, не влияет на установленный судом факт невозможности использования ответчиком спорного земельного участка для предоставленных договором целей.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком, целевое использование которого невозможно по независящим от него обстоятельствам, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина иску относится на истца, однако, поскольку Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой от уплаты государственной пошлины освобождено в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с него государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Макаров С.Л.