Решение от 29 сентября 2022 г. по делу № А47-5213/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-5213/2022
г. Оренбург
29 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 29 сентября 2022 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Оренбурга, г. Оренбург Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд» Муниципального образования «город Оренбург», г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 133 647 руб. 96 коп.


В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2, действующая по доверенности от 01.03.2022 сроком по 31.12.2022 (диплом, служебное удостоверение);

от ответчика: ФИО3, действующая по доверенности от 16.06.2022 сроком на 1 год (паспорт, диплом).


В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) протокольным определением суда объявлен перерыв с 15.09.2022 по 22.09.2022, 15 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.


Администрация города Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» о взыскании 133 647 руб. 96 коп., составляющих 95 470 руб. 36 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 и 38 177 руб. 60 коп. пени, начисленной за период просрочки исполнения обязательства с 11.02.2021 по 11.04.2022.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против исковых требований согласно доводам, приведенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.


Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 13.04.2012 № 1742-р Муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» предоставлен в аренду сроком до 04.04.2061 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 56:44:0221003:25, площадью 2431 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием: размещение организации здравоохранения.

В соответствии с указанным выше распоряжением между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, истец, ДГиЗО) и Муниципальным унитарным предприятием «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» (далее – МУП «МИФ» МО город Оренбург, ответчик, муниципальное предприятие) 19.04.2012 заключен договор аренды земельного участка № 12/л-66 юр (далее - договор), по условиям которого (пункты 1.1, 1.2, 1.4) Департамент (арендодатель) сдал, а Муниципальное предприятие (арендатор) принял во временное владение и пользование на срок до 04.04.2061 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, площадью 2431 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0221003:25, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...> №47, разрешенное использование: размещение организаций здравоохранения, категория земель - земли населенных пунктов, согласно кадастровому паспорту участка (приложение №1).

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы (приложение №2).

В дальнейшем размер арендной платы может изменяться ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области.

Также размер, арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления Арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или), размер арендной платы. Уведомление может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для Арендатора.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

По письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

На основании пункта 2.3 договора условия договора по арендной плате в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим с 19.04.2012.

Не использование Участка Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы (пункт 2.5 договора).

Согласно пункту 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в п.2.1. договора, не предоставлении Арендодателю в установленный срок платежных документов об оплате, несвоевременной государственной регистрации настоящего договора арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.1 договора соглашения об изменении условий или внесении дополнении к Договору совершаются в той же форме, что и Договор.

Договор, заключаемый на срок год и более, подписывается сторонами и вступает в силу после его государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года, вступает в силу после подписания его сторонами (пункт 8.1 договора).

На основании пункта 9.1 к договору передача земельного участка от Арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по настоящему договору без оформления акта приема-передачи.

В приложении № 2 к договору сторонами согласован расчет арендной платы с 19.04.2012 по 31.12.2012, который произведен в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», согласно отчету №1864-01/2012 от 18.04.2012 «Об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок площадью 2431 кв. м. кадастровый номер 56:44:0221003:25», следующим образом:

годовой размер рыночной стоимости арендной платы составляет 204204 руб.

Плата за год: 204204 руб. Плата за месяц: 17017руб. Плата задень: 557,93руб.

Итого к оплате с 19.0412011 по 31.12.2011: 257дней * 557,93руб. = 143388.01 руб.

Государственная регистрация договора аренды произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области 23.05.2012.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 к договору сторонами внесены следующие изменения в договор.

В пункте 1.1. Договора разрешенное использование изложено в следующей редакции: «с разрешенным использованием: многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями» (решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.10.2014, вступившего в законную силу от 01.12.2014).

Пункт 2.1. изложен в следующей редакции:

«Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование Участка в размере согласно расчету арендной платы.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Оренбургского городского Совета, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения иных существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию, за исключением случаев, когда в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы по действующему договору становится ниже размера земельного налога, определенного с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога и подлежит индексации на уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

По вышеуказанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на текущий период».

Пункт 2.2. изложен в следующей редакции:

«Расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в расчете арендной платы, не позднее десятого числа текущего месяца.

Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней расчетного периода.

Раздел 7. Договора дополнен пунктом следующего содержания:

«7.3. При расторжении Договора в двухнедельный срок передать Участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.».

Пункт 8.2. Договора изложен в следующей редакции: «Обязанность по государственной регистрации Договора и все расходы, связанные с ней, возлагаются на Арендатора».

Пункт 8.3. Договора изложен в следующей редакции:

«Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Арендатор обязан представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 3 экземпляра настоящего договора.

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».;

Раздел 9 Договора изложен в следующей редакции:

«9.1. Настоящий Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

9.2. К вопросам, не урегулированным настоящим договором, применяются положения нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок, сроки, размер арендной платы.

9.3. На земельном участке проходят инженерные коммуникации: телефонный кабель. Охранная зона инженерных коммуникаций составляет 215 кв. м.

9.4. На земельном участке устанавливается бессрочное ограничение прав пользования согласно Положению «О Регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга». Регламент ИС-3/Приложение к Постановлению городского Совета от 14.10.1998 г. №186.

9.5. Арендатор сохраняет права, предусмотренные настоящим договором, на земельный участок в случае сноса в связи с ветхостью расположенного на нем здания и при условии начала строительства в установленном порядке нового здания, строения, сооружения в течение 3 (трех) лет».

Расчет арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2015 года изложен в следующей редакции:

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ с 01.01.2014 по 30.11.2014

Расчет арендной платы производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции 11.06.2013), отчета №1804-01/2012 от 18.04.2012 «Об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок площадью 2431 кв. м., кадастровый номер 56:44:0221003:25», с Федеральным законом «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» от 02.12.2013 № 349-ФЗ.

годовой размер рыночной стоимости арендной платы на 2013 г. составляет 216 864,65 руб.

уровень инфляции: 5,0%

216864,65+ 5% = 227707,88 руб.

Арендная плата за год: 227 707,88руб.

Арендная плата за месяц: 18 975,66 руб.

К оплате с 01.01.2014 по 30.11.2014: 208 732.22 руб.


с 01.12.2014 по 31.12.2014

Расчет арендной платы производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной- платы за использовании земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции от 18.11.2014), согласно отчета №40/14-0 от 22.12.2014 г. «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.10.2014, вступившего в законную силу от 01.12.2014

годовой размер рыночной стоимости арендной платы составляет 351000 руб.

Арендная плата за год: 351000 руб.

Арендная плата за месяц: 29250 руб.

К оплате с 01.12.2014 по 31.12.2014: 29250 руб.


с 01.01.2015 по 31.12.2015

Расчет арендной платы производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120-«Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции от 18.11.2014), постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся а государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно отчета №40/14-0 от 22.12.2014 г. «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.10.2014, вступившего в законную силу от 01.12.2014

Арендная плата в годовом исчислении на 2014 год: 351000 руб.

Уровень инфляции: 5,5 %

Расчет арендной платы в годовом исчислении на 2015г.: 351000+5,5% = 370305 руб.

Арендная плата за год: 370305руб.

Арендная плата за месяц: 30858,75 руб.

К оплате с 01.01.2015 по 31.12.2015: 370305 руб.

Дополнительное соглашение от 29.12.2014 к договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области 09.04.2015.

Из пояснений истца следует, что 03.08.2021 проведена государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, вследствие чего договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 в размере 95 470 руб. 36 коп., исходя из следующего расчета.

По состоянию на 01.01.2021 переплата по арендной плате составила 13 547,27 руб.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 (до даты регистрации права собственности на объект) произведен на основании решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», отчета № 1688/20 от 14.10.2020 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка.

Кадастровый номер участка - 56:44:0221003:25

Площадь участка - 2431 кв.м.

арендная плата в год - 679 482 руб.

арендная плата в месяц - 56 623,5 руб.

арендная плата за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 (7 мес. 2 дн.) составила: 56 623,5 х 7 + 56623,5 : 31 х 2 = 396 364,5 + 3 653,13 = 400 017,63 руб.

Оплачено:

Пл. пор. № 767 от 05.02.21 - 40 000 руб.

Пл. пор. № 942 от 24.05.2021 - 171 000 руб.

Пл. пор. № 985 от 17.06.2021 - 40 000 руб.

Пл. пор. № 1020 от 06.07.2021 - 40 000 руб.

Всего оплачено - 291 000 руб.

Итого, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 02.08.2021, с учетом переплаты и частичной оплаты, составила 400 017,63 -13 547,27 - 291 000 = 95 470,36 руб.

В адрес ответчика направлена претензия от 21.01.2022 № 01-24-01/186 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возражая против исковых требований, ответчик в письменном отзыве на исковое заявление пояснил, что МУП «Муниципальный имущественный фонд» оплачивало арендную плату в соответствие с условиями договора аренды. В договоре условие об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы не содержится. Поскольку между сторонами не было соглашения об изменении размера арендной платы, требование истца об оплате дополнительно 95 470,36 руб. основного долга и соответственно начисленной на эту сумму пени, по мнению ответчика, является незаконным.


Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом.

Таким образом, предъявление любого иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследовав условия представленного в материалы дела договора аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012, суд, с учетом требований статей 431, 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", в совокупности с представленными в дело доказательствами, признает указанный договор аренды заключенным с момента его государственной регистрации - 23.05.2012.

Предмет аренды прошел кадастровый учет, договор и дополнительное соглашение от 29.12.2014 к нему прошли государственную регистрацию, признаков ничтожности не имеет.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что регистрация права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме по ул.Краснознаменная, д. 47 г.Оренбурга, проведена 03.08.2021, а именно, за Муниципальным унитарным предприятием «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение, кадастровый номер 56:44:0221003:934, площадью 353,7 кв.м., этаж № 1, по адресу: <...>, помещение Офис №2 (дата и номер государственной регистрации права 03.08.2021 № 56:44:0221003:934-56/217/2021-1), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.08.2021.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Закона N 218-ФЗ, а также вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует признать, что договор аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 прекратил свое действие с 03.08.2021.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В рассматриваемой ситуации, следует признать, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012, не является регулируемой.

Согласно пункту 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Расчет размера арендной платы по условиям договора № 12/л-66 юр от 19.04.2012 производиться на основании Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного Решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 (далее - Порядок), согласно которому (подп. «б» пункта 1) размер арендной платы при аренде земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, в расчете на год (далее – арендная плата) определяется на основании рыночной стоимости права аренды (пп. «б» в ред. Решения Оренбургского городского Совета от 24.10.2017 № 421).

Согласно п. 3 Порядка арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящего Порядка. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» является арендодатель.

В силу абз. 3 пункта 5 Порядка при заключении договора аренды уполномоченным органом в нем предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (абзац введен Решением Оренбургского городского Совета от 24.10.2017 N 421).

Согласно пункту 6 Порядка отчет об оценке годовой арендной платы должен быть выполнен не ранее чем за шесть месяцев до дня заключения договора аренды земельного участка либо подачи заявления на перерасчет арендной платы.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется.

Пунктом 7 Порядка предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на один год и ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (в ред. Решения Оренбургского городского Совета от 11.06.2013 N 632).

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору Расчёту арендной платы (приложение №2).

В дальнейшем размер арендной платы может изменяться ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области.

Также размер, арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления Арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или), размер арендной платы. Уведомление может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для Арендатора.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

По письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан самостоятельно осуществлять расчет арендной платы; своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

В приложении № 2 к договору сторонами согласован расчет арендной платы с 19.04.2012 по 31.12.2012, который произведен в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», согласно отчету №1864-01/2012 от 18.04.2012 «Об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок площадью 2431 кв. м. кадастровый номер 56:44:0221003:25».

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 к договору сторонами внесены следующие изменения в договор.

Пункт 2.1. изложен в следующей редакции:

«Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование Участка в размере согласно расчёту арендной платы.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Оренбургского городского Совета, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения иных существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию, за исключением случаев, когда в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы по действующему договору становится ниже размера земельного налога, определенного с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога и подлежит индексации на уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

По вышеуказанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на текущий период».

Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2014 расчет арендной платы:

- за период с 01.01.2014 по 30.11.2014 производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции 11.06.2013), отчетом №1804-01/2012 от 18.04.2012 «Об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок площадью 2431 кв. м., кадастровый номер 56:44:0221003:25», Федеральным законом «О Федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» от 02.12.2013 № 349-ФЗ;

- за период с 01.12.2014 по 31.12.2014 производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использовании земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции от 18.11.2014), согласно отчету №40/14-0 от 22.12.2014. «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.10.2014, вступившего в законную силу от 01.12.2014;

- за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120-«Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург» (в редакции от 18.11.2014), постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся а государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно отчету №40/14-0 от 22.12.2014 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.10.2014, вступившего в законную силу от 01.12.2014.

Из договора аренды и дополнительного соглашения от 29.12.2014 к договору следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка за 2012 г., 2013 г. в периоды с 19.04.2012 по 30.11.2014 установлена на основании отчета №1804-01/2012 от 18.04.2012 «Об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок площадью 2431 кв. м., кадастровый номер 56:44:0221003:25», в размере 204 204 руб. (на 2012 г.), 216 864 руб. 65 коп. (на 2013 год, с учетом инфляции); за 2014 г., 2015 г. в период с 01.12.2014 по 31.12.2015 установлена на основании отчета №40/14-0 от 22.12.2014 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», в размере 351 000 руб. (на 2014 г.), 370 305 руб. (на 2015 год, с учетом инфляции) (с каждым последующим годом размер арендной платы изменялся, с учетом уровня инфляции).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 в размере 95 470 руб. 36 коп., исходя из следующего расчета.

По состоянию на 01.01.2021 переплата по арендной плате составила 13 547,27 руб.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 (до даты регистрации права собственности на объект) произведен на основании решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 № 120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург», отчета № 1688/20 от 14.10.2020 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка.

Кадастровый номер участка - 56:44:0221003:25

Площадь участка - 2431 кв.м.

арендная плата в год - 679 482 руб.

арендная плата в месяц - 56 623,5 руб.

арендная плата за период с 01.01.2021 по 02.08.2021 (7 мес. 2 дн.) составила: 56 623,5 х 7 + 56623,5 : 31 х 2 = 396 364,5 + 3 653,13 = 400 017,63 руб.

Оплачено:

Пл. пор. № 767 от 05.02.21 - 40 000 руб.

Пл. пор. № 942 от 24.05.2021 - 171 000 руб.

Пл. пор. № 985 от 17.06.2021 - 40 000 руб.

Пл. пор. № 1020 от 06.07.2021 - 40 000 руб.

Всего оплачено - 291 000 руб.

Итого, задолженность по арендной платы за период с 01.01.2021 по 02.08.2021, с учетом переплаты и частичной оплаты, составила 400 017,63 -13 547,27 - 291 000 = 95 470,36 руб.

Таким образом, условиями договора и дополнительного соглашения от 29.12.2014 стороны согласовали возможность ежегодного изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно на начало очередного финансового года.

В договоре также содержится условие об изменении размера арендной платы в связи с изменением федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации, Оренбургского городского Совета, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Вместе с тем, по смыслу пункта 5 Порядка, введенного в действие решением Оренбургского городского Совета от 24.10.2017 № 421, текст которого приведен судом выше, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет, должна быть предусмотрена при заключении договора уполномоченным органом.

Однако, соответствующие изменения в условия договора аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 внесены не были, на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском указанный договор прекратил свое действие.

С учетом изложенного, расчет размера арендной платы, произведенный истцом на основании представленного в материалы дела отчета № 1688/20 от 14.10.2020 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 2431 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0221003:25, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: обл. Оренбургская, г. (Оренбург, ул. Краснознаменная, № 47, вид разрешенного использования: многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями, для иных видов жилой застройки по состоянию на «10» сентября 2020 г., составленного ООО «НАВИКОМ», не может быть принят судом во внимание.

При таких обстоятельствах, при определении размера арендной платы в спорный период следует руководствоваться определенным в отчете №40/14-0 от 22.12.2014 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>», размером годовой арендной платы в сумме 351 000 руб. (на 2014 г.), а также условиями договора об изменении с каждым последующим годом данного размера арендной платы, с учетом уровня инфляции.

Судом установлено, что МУП «Муниципальный имущественный фонд» оплачивало арендную плату в соответствие с условиями договора аренды. С учетом инфляционного коэффициента с 1 января 2021 года ежемесячная арендная плата составила 39 563 руб. в месяц. С 1 января по 1 августа 2021 года (7 месяцев 1 день) размер арендной платы составил 278 217,23 руб. Фактически оплачено ответчиком 291 000 руб., что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела ответчиком, и не оспаривается истцом.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № 12/л-66 юр от 19.04.2012 в период с 01.01.2021 по 02.08.2021.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что ответчиком условия договора аренды исполнены надлежащим образом и задолженности у ответчика перед истцом в спорный период не имеется, правовые и фактические основания для взыскания в пользу истца суммы пени также отсутствуют.

С учетом вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в связи с чем, в иске истцу отказывается.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина судом не распределяется, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.В. Бочарова