Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А56-113167/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-113167/2021
29 декабря 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Геворкян Д.С.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.09.2012);

ответчик: акционерное общество "Дикси-Юг" (адрес: Россия 142119, Московская область, Подольск город, Юбилейная улица, 32 А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: <***>);

третье лицо: потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив - Балтиец" (адрес: Россия 199226, Санкт-Петербург ФИО3 улица, дом 9, литер А, помещение №24-Н офис-помещение №4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)


при участии

- от истца: ФИО4 (доверенность от 11.05.2022);

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 08.12.2022);

- от третьего лица: ФИО6 (доверенность от 14.10.2022);

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "ДИКСИ-ЮГ" с требованием об обязании в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу:

- осуществить необходимые действия по согласованию соответствующих изменений Объекта, связанных с проведением Арендатором переоборудований, перепланировок, реконструкций Объекта с получением Акта ввода Объекта в эксплуатацию;

- выполнить работы по устранению недостатков и замечаний по перепланировке нежилых помещений №№ 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 16-Н в соответствии с Заключением специалиста № 883/16 от 04.12.2018;

- выполнить работы по ремонту главного, бокового и дворового фасадов на уровне первого этажа, относящихся к Объекту, согласно перечня дефектов, указанных Акте обследования (промежуточном) состояния нежилых помещений №№ 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н,

16-Н в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО3, д.9, лит. А и фасадов первого этажа от 29.03.2021;

- выполнить работы по восстановлению работоспособности системы автоматической противопожарной защиты (АППЗ) в помещениях №№ 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 16-Н, а в случае невыполнения вышеуказанных действий и работ в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу индивидуальный предприниматель ФИО2 вправе в разумный срок поручить выполнение вышеуказанных действий и работ третьим лицам за разумную цену либо выполнить работы своими силами, и потребовать от акционерного общества Акционерного общества «ДИКСИ-Юг» возмещения понесенных расходов;

- о взыскании с Акционерного общества «ДИКСИ-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежных средств в размере 10% (десяти процентов) суммы арендной платы за период с 29.03.2021 по 01.12.2021 из расчета размера арендной платы за один месяц в сумме в размере 513 300 (Пятьсот тринадцать тысяч) рублей в месяц, без НДС, итого: 415 607 руб. 50 коп. (513 300 х 8 месяцев + 49 675 руб. х 10%); о взыскании с Акционерного общества «ДИКСИ-Юг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере 10% (десяти процентов) фактически понесенные ФИО2 затраты по обеспечению Объекта электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, услугами по уборке прилегающей территории (парковки) в соответствии с выставляемыми соответствующими службами или эксплуатирующей здание организацией счетами в размере действующих тарифов, пропорционально занимаемой Арендатором площади и объемом и с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных для учета потребления услуг за период: - возмещение расходов за отопление и тепловую энергию в горячей воде за период с 01.03.2021 г. по 31.05.2021 г. в сумме 135 434 руб. - возмещение расходов за электроэнергию за период с 01.03.2021г. по 29.03.2021г. в сумме 106 889 руб. 38 коп.- возмещение затрат по уборке прилегающей территории в соответствии с п.2.4. Договора аренды за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 в сумме 6 000 руб. и с 01.01.2021 по 01.04.2021 в сумме 23 000 руб.

Определением от 13.05.2022 судом приняты к рассмотрению уточненные требования истца, согласно которым последний просил:

- обязать Акционерное общество «ДИКСИ-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу:

1. Осуществить необходимые действия по согласованию в установленном действующим законодательством порядке произведенных АО «ДИКСИ-Юг» изменений нежилых помещений № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6) (кадастровый № 78:6:2201:0:129:2), № 9-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11997), №10-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11821), № 11-Н (кадастровый № 78:6:2201:0129:4), № 16-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11886), расположенных по адресу: <...>, литер А, заключающихся в фактически произведенной АО «ДИКСИ-Юг» перепланировкой и переоборудованием указанных помещений с целью их объединения в единое помещение, в том числе, посредством устройства 7 (семи) новых проемов в капитальный степах, связывающих указанные помещения друг с другом, с получением Акта ввода в эксплуатацию образованного в результате перепланировки и переоборудования единого нежилого помещения, после чего передать Истцу согласованный в установленном порядке проект перепланировки и переоборудования нежилых помещений и Акт ввода образованного нежилого помещения в эксплуатацию.

2. В случае невыполнения АО «ДИКСИ-Юг» вышеуказанных действий и работ (п.п. 1.1 - 1.4) в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по настоящему делу индивидуальный предприниматель ФИО2 вправе в разумный срок поручить выполнение вышеуказанных действий и работ третьим лицам за разумную (рыночную) цену либо выполнить работы своими силами, и потребовать от акционерного общества АО «ДИКСИ-Юг» возмещения понесенных в связи с этим расходов;

- Признать измененные посредством выполненных АО «ДИКСИ-Юг» работ по перепланировке и переоборудованию нежилые помещения: № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6) (кадастровый № 78:6:2201:0:129:2), № 9-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11997), №10-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11821), № 11-Н (кадастровый № 78:6:2201:0129:4), № 16-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11886), расположенные по адресу: <...>, литер А не переданными из аренды ФИО2 и находящимися во владении и пользовании АО «ДИКСИ-Юг» с установлением платы за фактическое владение и пользование помещениями в размере арендной платы по Договору № Д-78681-Р аренды недвижимого имущества от 15.08.2013, и взыскать с Акционерного общества «ДИКСИ-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) денежные средства в размере 10% (десяти процентов) от суммы такой платы за период с 29.03.2021 по 01.12.2021 включительно из расчета размера платы 513 300 рублей в месяц, без НДС, итого: 415 607 рублей 50 коп. (513 300 х 8 месяцев + 49 675 руб. х 10%).

Определением от 13.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Потребительский кооператив «ЖСК Балтиец».

В судебном заседании 16.12.2022 под аудиозапись судебного заседания и роспись в протоколе, представитель истца заявил об отказе от требований, изложенных в пункте 1, 2, просительной части иска, в части:

Обязания Акционерное общество «ДИКСИ-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу:

«1. Осуществить необходимые действия по согласованию в установленном действующим законодательством порядке произведенных АО «ДИКСИ-Юг» изменений нежилых помещений № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6) (кадастровый № 78:6:2201:0:129:2), № 9-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11997), №10-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11821), № 11-Н (кадастровый № 78:6:2201:0129:4), № 16-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11886), расположенных по адресу: <...>, литер А, заключающихся в фактически произведенной АО «ДИКСИ-Юг» перепланировкой и переоборудованием указанных помещений с целью их объединения в единое помещение, в том числе, посредством устройства 7 (семи) новых проемов в капитальный степах, связывающих указанные помещения друг с другом, с получением Акта ввода в эксплуатацию образованного в результате перепланировки и переоборудования единого нежилого помещения, после чего передать Истцу согласованный в установленном порядке проект перепланировки и переоборудования нежилых помещений и Акт ввода образованного нежилого помещения в эксплуатацию.

2. В случае невыполнения АО «ДИКСИ-Юг» вышеуказанных действий и работ (п.п. 1.1 - 1.4) в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по настоящему делу индивидуальный предприниматель ФИО2 вправе в разумный срок поручить выполнение вышеуказанных действий и работ третьим лицам за разумную (рыночную) цену либо выполнить работы своими силами, и потребовать от акционерного общества АО «ДИКСИ-Юг» возмещения понесенных в связи с этим расходов;

Рассмотрев заявленное ходатайство истца об отказе от иска в части, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Следовательно, истец вправе заявить отказ от исковых требований и ходатайствовать о прекращении производства по делу.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Заявление сделано уполномоченным лицом – ФИО4 доверенность которого от 11.05.2022, содержит предусмотренное частью 2 статьи 62 АПК РФ специально оговоренное право представителя на полный или частичный отказ от исковых требований.

Возражения против принятия отказа от иска от ответчика не поступили.

Поскольку отказ истца от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принимает такой отказ и прекращает производство в указанной части.

Представитель истца также в судебном заседании уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ исковое требование, дополнил требование, требованием о признании недействительным сопроводительного письма исх.№ 54/2020 от 03.12.2020 г. и просил:

1. Применить последствия недействительности ничтожной сделки истца - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), заключающейся в подписании и направлении ответчику - Акционерному обществу «ДИКСИ Юг» Уведомления о расторжении договора аренды исх.№ 50/2020 от 10.11.2021, сопроводительного письма исх.№ 53/2020 от 20.11.2020, сопроводительного письма исх.№ 54/2020 от 03.12.2020 и Соглашения о расторжении договора аренды № Д-78681-Р от 15.08.2013г. от 10.12.2020, как подписанных и направленных ответчику не им самим, а неуполномоченным лицом;

2. Признать Договор № Д-78681-Р аренды недвижимого имущества от 15.08.2013, заключенный между истцом - индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ответчиком - акционерным обществом «ДИКСИ Юг» -действующим;

3. Взыскать с акционерного общества «ДИКСИ Юг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере арендной платы за период с 29.03.2021 по 18.03.2022 включительно из расчета размера арендной платы 513 300 (Пятьсот тринадцать тысяч триста) рублей в месяц, без НДС, итого: 7 032 210 руб. 00 коп. (513 300 руб. х 8 месяцев + 513 300 руб. / 30 дней х 21 день).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 16.12.2022 истец поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение которой истец просил поставить следующие вопросы:

1. Являются ли нежилые помещения № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6) (кадастровый №78:6:2201:0:129:2), № 9-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11997), №10-Н (кадастровый №78:06:0002201:11821), № 11-Н (кадастровый № 78:6:2201:0129:4), № 16-Н (кадастровый №78:06:0002201:11886), расположенные по адресу: <...>, литер А, в своем фактическом состоянии обособленными помещениями (исходя из применяемых технических норм и правил) и если нет, то в чем это выражается? Соответствует ли фактическое состояние указанных нежилых помещений сведениям, имеющимся в государственном кадастре недвижимости, а если нет, то в чем это выражается?

2. Соответствуют ли работы, произведенные в нежилых помещениях № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6), № 9-Н, №10-Н, № 11-Н, № 16-Н, расположенных по адресу: <...>, литер А, строительным, противопожарным, санитарным, иным подлежащим обязательному применению нормам и правилам, действовавшим в 2013 году (в период производства работ), в результате которых были произведены перепланировка и переоборудование указанных помещений?

3. Повлияли ли произведенные ремонтно-строительные работы в нежилых помещениях № 8-Н (комнаты №№ 1-4,6), № 9-Н, №10-Н, № 11-Н, № 16-Н, расположенных по адресу: <...>, литер А на безопасность эксплуатации и проживания в многоквартирном жилом доме по указанному адресу? В случае положительного ответа дать развернутые пояснения с указанием характеристик негативных последствий.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Учитывая, что назначение судом экспертизы по вопросам, не входящим в предмет доказывания по делу, является необоснованным, между сторонами отсутствуют разногласия в части фактических обстоятельств, а именно того, что спорные нежилые помещения перепланированы так, что составляют в настоящий момент одно целое помещение, судом ходатайство отклонено, поскольку результат судебной экспертизы не приведет к устранению обстоятельств, послуживших основанием для обращения истца с иском.

Кроме того, истцом поддержано ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы, поставив перед экспертом вопрос о том, выполнены ли подписи ФИО2 на уведомлении о расторжении договора аренды от 10.11.2020 № 50/2020, на уведомлении о расторжении договора от 03.12.2020 № 54/2020, на сопроводительном письме от 20.11.2020 № 53/2020 и на проекте Соглашения о расторжении договора раенды от 10.11.2020 № Д-78681-Р им самим или другим лицом?

Суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, принимая во внимание, что представитель третьего лица – ФИО6 в судебном заседании подтвердила, что подписывала названные документы от имени своего сына ФИО2, в удовлетворении названного ходатайства также отказал.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее-истец, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «ДИКСИ-Юг» (далее-ответчик, арендатор) 15.08.2013 заключен Договор № Д-78681-Р аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым истец обязуется передать ответчику в аренду принадлежащие ему праве собственности нежилые помещения № 8-Н (кадастровый №78:6:2201:0:129:2), № 9-Н (кадастровый № 78:06:0002201:11997), №10-Н (кадастровый №78:06:0002201:11821), № 11-Н (кадастровый № 78:6:2201:0129:4), № 16-Н (кадастровый №78:06:0002201:11886), общей площадью 625,8 кв.м., расположенные по адресу: <...>, литер А.

Вышеуказанные помещения переданы по акту приема-передачи от 15.08.2013.

Между сторонами 16.08.2013 заключено Дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым ответчик по акту возвратил истцу помещение площадью 55,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата установлена в размере 513 300 руб. в месяц, без НДС. Дополнительно к арендной плате арендатор возмещает арендодателю фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению объекта электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, услугами по уборке прилегающей территории (парковки), в соответствии с выставляемыми соответствующими службами или эксплуатирующей здание организацией счетами в размере действующих тарифов, пропорционально занимаемой арендатором площади и объемом и с учетом показаний индивидуальных приборов учета установленных для учета потребления услуг.

В пункте 5.1 Договора арендодатель заявил о своем согласии на проведение арендатором работ по перепланировке переоборудованию и ремонту объекта до согласования в установленном порядке проекта перепланировки при условии соответствия работ арендатора строительным нормам и правилам и при условии предварительного согласования технологической схемы магазина с арендодателем.

Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 25.12.2014 по результатам проведения внеплановой проверки выявлено выполнение арендатором работ по перепланировки помещений в отсутствии разрешительной документации и выдано предписание №08/953-1 об устранении нарушений в срок до 20.10.2015.

Письмом № 54/2020 от 03.12.2020 арендодатель уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 9.1 Договора срок аренды истекает 10.12.2020, просил считать договор расторгнутым с указанной даты, указывая на отсутствие намерения пролонгировать договор аренды, ввиду наличия со стороны арендатора многочисленных нарушений и неисполнения обязательства по согласованию перепланировки помещений.

10.12.2020 комиссией в составе собственника помещений ФИО2, представителя управляющей организации Потребительский кооператив «ЖСК Балтиец» ФИО7, представителя застройщика дома ФИО6 представителя СПБ ГКУ «Жилищное агентство Василеостровского района» ФИО7, главного архитектора ОАО «ЛенНИИпроект» произведен осмотр нежилых помещений по адресу: <...>, литер А. и зафиксированы повреждения и недостатки, которые отражены в акте осмотра нежилого помещения от 10.12.2020.

Из указанного акта обследования следует, что в помещениях выполнена следующая перепланировка нежилых помещений:

1) Устройство нового проема в несущей стене (толщиной 510 мм) по оси В; в осях 8-9 (на схеме РМ1) размерами 1280 (b) * 2100 (h) в помещении № 8-Н;

2) Устройство новых шести проемов в ненесущих стенах;

-РМЗ - 2 шт. по оси 15 в осях Д-Г; Б-В (толщина стены 380 мм) размерами 1400 (b) * 2200 (h) между помещениями № 9-Н и № 10-Н;

-РМ2 - 1 шт. по оси 18 в осях Б-В (толщина стены 380 мм) размерами 1100 (b) * 2200 (h) между помещениями № 10-Н и № 11-Н;

-РМ4 - 1 шт. по оси 18 в осях В-Г (толщина стены 380 мм) размерами 1278 (b) * 2095 (h) между помещениями № 10-Н и № 11-Н;

-РМЗ - 1 шт. по оси 24 в осях Д-Г (толщина стены 640 мм) размерами 1200 (b) * 2300 (h) между помещениями № 16-Н и № 11-Н;

-РМ2 - 1 шт. по оси 12 в осях Б-В (толщина стены 380 мм) размерами 1400 (b) * 2200 (h) между частью помещения № 8-Н и помещением № 9-Н;

3) Расширение существующего проема в несущей стене по оси Г в осях 14-15 (толщина стены 510 мм) размерами 1400 (Ь) * 2200 (h) в помещении № 9-Н;

4) Демонтированы кирпичные перегородки:

-2 шт. (по оси 20; по оси 10 в осях В-Г), размер: 250 мм * 1410 мм в пом. №8 –Н и №11-H;

-2 шт. (в осях 20-23; В-Г), размер: 120 мм * 2730 мм в пом. № 11-Н;

-5 шт. (в осях 8-24; В-Г), размер: 120 мм * 2710 мм в пом. № 8-Н, № 10-Н, № 11-Н;

-4 шт. (в осях 10-20; А-Б), размер 120 мм * 1350 мм + 120мм* 2580 мм в пом. № 8-Н, № 10-Н,№ 11-Н;

5) Устройство перегородок с дверными проемами в них в осях 20-24 и Е-Б в помещении № 11-Н;

6) Закладка проема по оси Г между осями 8-9, в результате чего помещение № 8-Н разделилось на два (одно площадью 55,4 кв.м., второе площадью 108.9 кв.м.). Второе помещение площадью 108,9 кв.м. арендовано АО «Дикси-Юг»;

7) Закладка трех проемов по оси В между осями 6-22 в помещениях № 10-Н и №11-Н.

05.03.2021 комиссией в составе собственника помещений ФИО2, представителя управляющей организации Потребительский кооператив «ЖСК Балтиец» ФИО6 и представителя арендатора помещений ФИО8 составлен акт осмотра помещений, в котором зафиксировано частичное наличие оборудования арендатора, повреждения и недостатки. Представитель арендатора с указанными замечаниями не согласился, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Освободив занимаемые помещения, арендатор предъявил помещения к приемке арендодателю, в составленном акте возврата помещений от 18.03.2021, истец отказался от принятия помещений, мотивировав отказ несоответствием помещений их первоначальному состоянию, наличием несогласованной перепланировки, многочисленных повреждений и недостатков.

В обоснование уточненной в ходе рассмотрения дела правовой позиции, истец полагает, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, оснований считать договор аренды прекратившим свое действие не имеется, поскольку уведомления о расторжении договора аренды исх.№ 50/2020 от 10.11.2021, сопроводительные письма исх.№ 53/2020 от 20.11.2020, исх.№ 54/2020 от 03.12.2020 и Соглашение о расторжении договора аренды № Д-78681-Р от 15.08.2013г. от 10.12.2020, подписаны и направлены ответчику не им самим, а неуполномоченным лицом, представителем управляющей компании дома – ФИО6 (матерью арендодателя).

Истец указывает, что истечение срока, на который был заключен договор аренды, само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю в первоначальном состоянии. Таким образом, по мнению предпринимателя, поскольку помещения не возвращены истцу, то на ответчике лежит обязанность уплаты арендных платежей за время использования нежилыми помещениями.

В возражениях на иск ответчик не оспаривает проведение перепланировки, однако считает, что требование истца об оплате арендной платы за период с 29.03.2021, а также коммунальных услуг не является правомерным, поскольку названное помещение выбыло из владения/пользования ответчиком в связи с окончанием срока действия Договора №Д-78681-Р аренды недвижимого имущества от 15.05.2013 и получением уведомления истца от 10.11.2020 об окончании договора аренды. Выбытие помещений из аренды подтверждается передачей помещений истцу по акту возврата помещения от 18.03.2021, подписанному с двух сторон с замечаниями, а также отправкой истцу ключей от указанного имущества Почтой России, после неудачной попытки передать ключи в руки 29.03.2021 и Актами снятия показаний приборов учета и передачи ключей.

Кроме того, ответчик указывает, что о проведении перепланировки помещений, наличии дефектов фасада, помещений, качества проведенных работ по перепланировке, а также согласованию проектной документации и получению акта ввода в эксплуатацию, истцу было известно задолго до окончания срока аренды, что подтверждается в частности требованием истца исх. №36/2016 от 12.08.2016.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска, с учетом следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9.1 Договора срок аренды составляет 7 (семь) лет с даты государственной регистрации Договора, то есть до 10.12.2020.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, направление в адрес арендатора уведомления о расторжении договора аренды исх.№ 50/2020 от 10.11.2021, Соглашения о расторжении договора аренды № Д-78681-Р от 15.08.2013г. от 10.12.2020 сопроводительными письмами исх.№ 53/2020 от 20.11.2020, исх.№ 54/2020 от 03.12.2020, содержащие подписи ФИО6 от имени ФИО2, удостоверенные оттиском печати ИП ФИО2

Однако истец утверждает, что вышеуказанные документы подписаны и направлены ответчику не им самим, а неуполномоченным лицом– ФИО6

Явившаяся в судебное заседание ФИО6 подтвердила факт совершения ею подписи на документах, в отсутствие полномочий действовать от имени ФИО6

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что полномочие на совершение сделки может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Одним из способов выражения воли участника гражданского оборота на приобретение гражданских прав и обязанностей является подписание документа, а также скрепление его официальным реквизитом (печатью). Однако в целях защиты добросовестных контрагентов представляемого закон допускает наличие отношений представительства в отсутствие его письменного оформления, когда ситуация (обстановка), в которой контрагент общается с представителем противостоящего ему в обязательстве лица, такова, что не порождает обоснованных сомнений в наличии у этого представителя полномочий действовать от имени представляемого.

Создавая или допуская создание подобной обстановки, представляемый сознательно входит в гражданский оборот в лице такого представителя, поэтому не вправе ссылаться на отсутствие с ним трудовых или гражданско-правовых отношений, так как обстановка как основание представительства не только заменяет собой письменное уполномочие (доверенность), но и возможна вообще в отсутствие каких-либо надлежащим образом оформленных правоотношений между представителем и представляемым.

К одному из признаков подобной обстановки судебная практика относит наличие у представителя печати, о потере которой или ее подделке этим представителем юридическое лицо в судебном процессе не заявляло (определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2016 № 303-ЭС15-16683, от 24.12.2015 № 307-ЭС15-11797, от 23.07.2015 № 307-ЭС15-9787).

Передача печати истца лицу, подписавшему спорные документы, указывает на наличие у данного лица полномочий на совершение действий от имени ФИО2 Сведения о том, что передача печати имела иные цели, истец не представил.

Применительно к положениям пункта 2 статьи 183 ГК РФ судом также учтено, что ФИО6 состоит в родственных отношениях с истцом, а также то обстоятельство, что с момента подписания уведомления о расторжении договора, истец не предпринимал действий по оспариванию факта подписания документов неуполномоченным лицом, участвовал в составлении актов осмотра помещений.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Поскольку истцом не представлены при рассмотрении настоящего спора по существу доказательства, исключающие разумные сомнения в волеизъявлении истца на расторжение договора аренды, суд квалифицирует действия истца и ФИО6 как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как указанные выше действия сторон, являющихся аффилированными лицами, в рассматриваемом случае не отвечают критериям добросовестности.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 № 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Не подписание сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не может являться единственным основанием для взыскания арендных платежей, в случае доказанности обстоятельств не использования арендатором объекта аренды и доказанности факта уклонения истца от приема помещений.

Кроме того, исходя, из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание возможно только в случае фактического использования ответчиком помещения.

Как установлено судом, в основу требований истца по настоящему делу положено утверждение о том, что ответчик до настоящего времени спорное помещение не возвратил по акту приема-передачи в первоначальном состоянии. В результате перепланировки и переоборудования помещений, произведенных ответчиком, нежилые помещения утратили свойство обособленности, кроме того, наличие недостатков помещения и незаконной перепланировки препятствует эксплуатации помещения, в связи с чем, у истца отсутствуют основания для принятия объекта аренды и служит основанием для начисления арендной платы.

В свою очередь, из пояснений ответчика следует, что истец злоупотребляет правом, поскольку 18.03.2021 в составе представителей истца, а также в присутствии ответчика подписан акт приема-передачи нежилого помещения, с замечаниями сторон, ключи от помещения направлены истцу, в помещении отсутствует имущество принадлежащее ответчику. Отсутствие хозяйственной деятельности арендатора в помещении также подтверждается фотоматериалами.

Из пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт пользования ответчиком арендуемых помещений после 18.03.2021 истцом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан, в том числе не представлены акт осмотра, начисление оплаты коммунальных платежей, факт потребления коммунальных ресурсов именно ответчиком в спорном помещении в заявленный период.

Кроме того, освобождение ответчиком арендуемых помещений в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривалось, равно как наличие у истца объективной возможности доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих заключение договора аренды, либо фактического использования ответчиком арендуемого помещения не имеется, у суда отсутствуют основания для взыскания арендной платы за заявленный истцом период.

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 ГК РФ. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: одностороннему отказу от договора, возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020.

Согласно пункту 8.5 Договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в случаях, предусмотренных Договором, при условии неисполнения арендатором обязательств в разумный или предусмотренный договором срок после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что истцу стало известно о проведении ответчиком перепланировки помещений начиная с 2015 года, однако, истец своим правом на досрочное расторжение договора, ввиду нарушений ответчиком условий использования арендуемого имущества не воспользовался.

В материалах дела также отсутствуют документальные доказательства подтверждающие, что истец возражал против проведения перепланировки.

В силу статьи 12 ГК РФ обращение с иском является способом защиты гражданских прав и направлено на восстановление нарушенных прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.

Принимая во внимание, что условиями договора предусмотрено права арендатора на проведение работ по перепланировке, переоборудованию и ремонту объекта до согласования в установленном порядке проекта перепланировки (пункт 5.1 договора), истец, будучи осведомленным об изменении планировки объектов недвижимости в период действия договора не заявлял требований о приведении объекта недвижимости в первоначальное состояние, заявляя лишь требование о согласовании соответствующих изменений, тем самым, принял на себя обязательство по окончании срока действия договора принять объект аренды в измененном состоянии.

При указанных обстоятельствах оснований удовлетворении требований истца не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Геворкян Д.С.