Решение от 5 марта 2026 г. АС Вологодской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6450/2025
город Вологда
6 марта 2026 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 6 марта 2026 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Мосягиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баженовым Н.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>)

к Администрации города Вологды (ОГРН <***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1960,

и по встречному исковому заявлению Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>) о возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 35:24:0203009:1960,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>),

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 1 августа 2025 года, от Администрации города Вологды – ФИО3 по доверенности от 1 апреля 2025 года № 43,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением

к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) в котором просил:

– признать право собственности на объект незавершенного строительства площадью 88,2 кв. м, степенью готовности 99%, проектируемым назначением: нежилое, местоположение: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, по координатам характерных точек контуров здания

в системе координат МСК-35 в соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от 09 января 2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО4;

– обязать заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, сроком на 1 год для завершения строительства объекта.

Определением суда от 10 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области

(ОГРН <***>, далее – третье лицо).

Определением суда от 14 октября 2025 года объединены в одно производство для совместного рассмотрения дела № А13-6450/2025 и № А13-10345/2025. Объединенному делу присвоен № А13-6450/2025.

В рамках дела №А13-10345/2025 Администрация города Вологды

(ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области

с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просила:

– обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, площадью 219 кв.м, местоположение: <...> земельный участок № 2б, и передать его Администрации города Вологды по акту приема -передачи. Установить, что в случае неисполнения решения суда

в установленный срок предоставить истцу право совершить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов;

– взыскать с ФИО1 29 676 руб. 38 коп. в бюджет города Вологды, в том числе: 27 421 руб. 00 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2024 по 31.03.2025; 2 255 руб. 38 коп. пеней, начисленных за период с 19.11.2024 по 30.04.2025.

В процессе рассмотрения дела Предприниматель уточнил исковые требования и просил:

– признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 88,2 кв. м, степенью готовности 60%, проектируемым назначением: нежилое, местоположение: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, по координатам характерных точек контуров здания

в системе координат МСК-35 в соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от 09 января 2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО4;

– обязать Администрацию города Вологды заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1960 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, сроком на 1 год для завершения строительства объекта.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, во встречных исковых требованиях просил отказать.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал доводы встречного искового заявления и возражал против удовлетворения первоначального искового заявления.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, представителя не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании 22 января 2026 года в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 4 февраля 2026 года.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей.

В судебном заседании 4 февраля 2026 года в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 20 февраля

2026 года.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей.

Представитель Администрации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, площадью 219 кв.м, местоположение: <...> земельный участок № 2б, и передать его Администрации города Вологды по акту приема-передачи. Установить, что

в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить истцу право совершить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (Арендодатель)

и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2022 № 24-1852гс, согласно условий которого Арендодатель передает во временное пользование земельный участок государственная собственность на который не разграничена, для строительства склада,

с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: склад, местоположение: <...> земельный участок № 2б.

15 января 2024 года индивидуальный предприниматель ФИО1 и ФИО5 заключили договор переуступки договора аренды земельного участка от 22.02.2022 № 24-1852гс.

28 декабря 2024 года Департаментом градостроительства города Вологды в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1960 выдано разрешение № 35-24-60-2024 на строительство объекта – склад негорючих материалов по ул. Элеваторной, 4а в г. Вологда сроком

до 07 февраля 2025 года.

Предприниматель 05.02.2025 направил заявление в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Вологды о выдаче разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию.

Однако письмом от 12.02.2025 № 12-0-6/380/707 Департамент отказал

в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку объект

не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство (строительство не завершено).

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца

с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения

и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести

к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона

и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), предусматривающих наличие совокупности юридических фактов: предоставление земельного участка

для строительства объекта, получение разрешения на строительство

и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка

и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений

и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие

и другие).

Пунктом 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения

и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, здания и объекты незавершенного строительства, являясь объектами недвижимости, по существу имеют разную форму строительной готовности и разные формы участия в гражданском обороте.

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах,

об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Вместе с тем, как указано в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или

с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом,

в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями

к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться

в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения

по использованию земель.

Таким образом, с учетом отсутствия бесспорных доказательств начала возведения объекта позже периода действия разрешения на строительства, суд констатирует отсутствие у спорной постройки признаков самовольного строительства.

На основании изложенного суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества.

В удовлетворении требования Предпринимателя об обязании Администрации города Вологды заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1960 следует отказать в виду следующего.

Действующее земельное законодательство при соблюдении условий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), позволяет застройщику, правомерно создавшему на публичном земельном участке, предоставленном в аренду

для цели строительства, объект незавершенного строительства право

на однократное заключение без торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года.

Такое право реализуется в случае, если: 1) уполномоченным органом

в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо 2) судом отказано в удовлетворении данного требования или 3) этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Приведенное регулирование учитывает законный интерес застройщика завершить правомерно начатое строительство и приобрести право собственности на завершенный строительством объект, достигнув тем самым той цели, для которой указанный земельный участок предоставлялся арендатору.

В рассматриваемом случае истец, за которым в судебном порядке признано право на объект незавершенного строительства, имеет право на заключение договора аренды земельного участка под таким объектом однократно для завершения строительства при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ,

Оснований для понуждения Администрации к заключению такого договора с учетом отсутствуя с ее стороны очевидного уклонения или необоснованного отказа в заключении договора, суд не установил.

Ссылаясь на то, что ввиду отказа Администрации от заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок ответчик в силе действующего законодательства по истечении срока аренды утратил право пользования арендованным имуществом и обязан возвратить его истцу, Администрация обратилась к Предпринимателю со встречным исковым заявлением.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

Требование Администрации основано на норме статьи 622 ГК РФ

об обязанности Арендатора после прекращения договора аренды вернуть имущество арендодателю в состоянии, соответствующему условиям договора.

Вместе с тем, как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Предпринимателю Администрацией выдано разрешение от 28.12.2024

№ 35-24-60-2024 на строительство объекта - склад негорючих материалов

по ул. Элеваторной, 4а в г. Вологда сроком до 07 февраля 2025 года.

Письмом от 07.03.2025 № 7-0-11/395 Администрация уведомила Предпринимателя о прекращении договора аренды земельного участка

от 22.02.2022 № 24-1852гс. Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 07.03.2025.

Суд отмечает, что само по себе прекращение арендных отношений

не является безусловным основанием для освобождения земельного участка, поскольку в силу части 5 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право

на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта: в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Сведения об обращении органа местного самоуправления с заявлением

в суд об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в установленный срок в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, статья 622 ГК РФ не может быть применена

к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения

на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо

от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только

на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требования Администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Предпринимателя права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав».

Правовая позиция о том, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях

и принадлежащий арендатору, на арендатора не может быть возложена обязанность по освобождению этого земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, изложена также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, от 11.03.2019 № 302-ЭС19-1107,

от 22.10.2020 № 308-ЭС20-15380.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что поскольку Предпринимателем на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка от 22.02.2022 № 24-1852гс и разрешением

на строительство на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, соответственно в настоящем случае отсутствуют основания для обязания Предпринимателя в порядке статьи 622 ГК РФ освободить и возвратить Администрации земельный участок.

Суд считает необходимым указать, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда

по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета

и государственной регистрации.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному исковому заявлению подлежат отнесению на истца, поскольку вины ответчика в возникновении данного спора не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект незавершенного строительства, степенью готовности 60 %, площадью 88,2 кв.м, местонахождением на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0203009:1960, расположенное по адресу: Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> с характеристиками объекта недвижимости согласно техническому плану здания от 09 января 2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 по следующим координатам характерных точек контура:

Номер контура


Тип контура


Номера характерных точек контура


Метод

определения координат


Координаты, м


R, м


Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности определения координат характерных точек контура (Мt), м

Средняя квадратическая погрешность определенbя координат характерных точек контура (Мt), м

Глубина, высота расположения точки, м


Н1

Н2

X
Y

1
2

3
4

5
6

7
8

9
10

11

-
Наземный

1
Метод спутниковых геодезических

измерений (определений)

351254.73

2329169.29


Мt=v(0.072+ 0.072)=0.10

0.10

-
-

-
Наземный

2
Метод спутниковых геодезических измерений (определений)

351270.80

2329175.11

-
Мt=v(0.072+ 0.072)=0.10

0.10

-
-

-
Наземный

3
Метод спутниковых геодезических измерений (определений)

351268.68

2329180.95

-
Мt=v(0.072+ 0.072)=0.10

0.10

-
-

-
Наземный

4
Метод спутниковых геодезических измерений (определений)


351252.61

2329175.13

-
Мt=v(0.072+ 0.072)=0.10

0.10

-
-

-
Наземный

1
Метод спутниковых геодезических измерений (определений)

351254.73

2329169.29

-
Мt=v(0.072+ 0.072)=0.10

0.10

-
-


В остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации города Вологды отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи (часть 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).


Судья Е.А.Мосягина