Решение от 22 декабря 2024 г. по делу № А66-14995/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-14995/2024
г.Тверь
23 декабря 2024 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Пугачева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, при участии представителей заявителя — ФИО2, от ответчика — ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.01.2018)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>),

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5.

об оспаривании отказа,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – ответчик) в котором просит признать незаконным отказ в предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 площадью 8 887 кв. м., который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м., выраженный в письме № 69-КА-02/3908-з от 11.07.2024 года;

обязать Федеральное Агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ТУ Росимущества в Тверской области) согласовать предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 площадью 8 887 кв. м., который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м.;

обязать Федеральное Агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ТУ Росимущества в Тверской области) после образования земельного участка площадью 8 887 кв. м , который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м. подготовить и направить в адрес ФИО4 (ИНН <***>) ДД.ММ.ГГГГ года рождения гор. Грозный ЧИАССР, паспорт <...>, выданный МВД по Чеченской республике 24 июля 2024 года, код подразделения 200-009, Адрес регистрации: <...> договор аренды земельного участка площадью 8 887 кв. м., который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м.

Заявитель поддержал свои требования.

3 лицо от вступления в дело с самостоятельными требованиями отказалось, отказ принят судом (ст.49 АПК РФ).

Управление требования не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Как следует из материалов дела, заявителем было подано заявление о предварительном согласовании предоставления на праве аренды без проведения торгов земельного участка с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 площадью 8 887 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Письмом № 69-КА-02/3908-з от 11.07.2024 года в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка было отказано, что и обусловило подачу настоящего иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя заявителя, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для удовлетворения требований заявителя необходимо наличие одновременно двух условий: противоречие оспариваемого бездействия какому-либо нормативному правовому акту и нарушение этим бездействием прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной б/н от 27.03.2024 16.05.2023 власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как усматривается из оспоренного ответа Управления, Заявителем в нарушение п. 31 перечня документов, подтверждающих право Заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321, в Росимущество не представлена информация, содержащяя перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве Заявителю.

Вместе с тем, из поданного заявления от 27.03.2024 года следует, к заявлению было приложено Сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 – 1 экз. (приложение 5 к заявлению).

Таким образом, в указанной части Отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка ответчиком не обоснован и в судебном заседании не подтвержден.

Основанием отказа также послужил тот факт, что федеральный земельный участок, из которого необходимо образовать испрашиваемый земельный участок, предоставлен в аренду ФИО5

Вместе тем, ответчиком не учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого

владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке возведены в соответствии с Разрешением на строительство № 69-п- 01/09 от 13.01.2009 года.

Указанные объекты введены в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию № 69-12 от 04.02.2009 года.

Указанные объекты приобретены Заявителем по договору купли-продажи от 21.02.2018 года.

Таким образом, с момента приобретения Заявителем в собственность зданий, расположенных на испрашиваемом земельном участке, на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 марта 2018 г. N 305- КГ17-18472 по делу N А41-55816/2016, нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства

предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Здания, принадлежащие Заявителю, построены на земельном участке с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м., предоставленном в аренду обществу «Аэро-Миг-Сервис» для использования под нежилое здание по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 144-1 от 28.04.2005 года.

09.06.2005 года между ООО «Аэро-Миг-Сервис» и ЗАО «Авиа-Тверь- Сервис» заключен договор № 26/06 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 144-1 от 28.04.2005 года.

В соответствии с указанным договором, общество «Аэро-Миг-Сервис» передало, а общество «Авиа-Тверь-Сервис» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды № 144-1 от 28.04.2005 года в части земельного участка площадью 124 957,1 кв.м. с кадастровым номером 69:40:03 00 002:0012, который является составной частью земельного участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м.

Согласно п. 1.3 договора от 09.06.2005 года № 26/06, права и обязанности передаются с уведомления арендодателя – Администрации города Твери.

23.03.2010 года было заключено Дополнительное соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2005 г. № 144-1.

Согласно п. 1 указанного договора, на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, в настоящее время принадлежащие Заявителю на праве собственности.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридическим лицам вменено в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды по правилам, установленным главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Нормами главы V.1 Земельного кодекса допускается заключение без проведения торгов договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков с собственником расположенного на них зданий, сооружений, помещений в них, а также с юридическими лицами - обладателями права постоянного (бессрочного) пользовании этими участками (подпункты 9, 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). При этом право собственников зданий, сооружений, помещений в них на приобретение в аренду земельных участков, на которых расположены такие объекты, является исключительным (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Уполномоченный орган, в силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов при расположении на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случая, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих объектов.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

Применительно к данным нормативным положениям Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5). Если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 12).

При таком положении неверен вывод ТУ Росимущества о том, что заявителю не может быть предоставлен в аренду испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ Заявитель, как собственник отдельно стоящего здания и фактически соарендатор исходного земельного участка, вправе заключить договор аренды на часть этого земельного участка, занятого зданиями и необходимого для их эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка.

По заявлению Заявителя в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м. был сформирован земельный участок площадью 8887 кв.м. с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1.

Указанный участок для эксплуатации зданий, принадлежащих Заявителю, образован с соблюдением градостроительных правил и с учетом зоны застройки.

ТУ Росимущества не оспаривает ни правомерность формирования земельного участка площадью 8887 кв.м. с условным номером

69:40:0300002:15:ЗУ1, ни площадь, необходимую для эксплуатации зданий, принадлежащих Заявителю.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах; у собственника разделенного участка возникает право пользования на все образуемые в результате раздела земельные участка.

В оспариваемом письме ответчиком также указано, что Центральное МТУ Росавиации сообщило, что участок расположен в границах района государственной авиации «Мигалово», оператором которого является Министерство обороны РФ, однако, при отсутствии действующих ограничений оборота исходного земельного участка и наличии договора его аренды, испрашиваемый земельный участок не ограничен в обороте.

Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6).

Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из предусмотренных законом оснований (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами.

Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса порядке.

При обращения в Управление с заявлением о заключении договора аренды без проведения торгов предпринимателем соблюдена установленная законодателем совокупность необходимых для такого предоставления условий.

Он является собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка и соответствующих составленному при первоначальном предоставлении генеральному плану освоения земельного участка, обладает исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в целях размещения и эксплуатации существующих введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, право собственности на которые за ним зарегистрировано.

Правовой режим использования земельного участка предпринимателем не нарушен, осуществляемый вид деятельности, способ использования объектов не противоречит их целевому назначению и видам разрешенного использования.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на Управление.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 площадью 8 887 кв. м., который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м., выраженный в письме № 69-КА02/3908-з от 11.07.2024 года;, обязав при этом Федеральное Агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ТУ Росимущества в Тверской области) повторно рассмотреть вопрос о согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с условным номером 69:40:0300002:15:ЗУ1 площадью 8 887 кв. м., который необходимо образовать из федерального участка с кадастровым номером 69:40:03: 00 002:15 и общей площадью 140957,2 кв.м., после которого обязать Федеральное Агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального Управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ТУ Росимущества в Тверской области) в установленном порядке подготовить и направить в

адрес ФИО4 (ИНН <***>) договор аренды земельного участка площадью 8 887 кв. м.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2010, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.01.2018) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10000 руб.

Выдать взыскателю исполнительный лист в порядке статьи 319 АПК РФ.

Возвратить ФИО5 г. Тверь 15000 руб. излишне уплаченной госпошлины ( чек Сбербанка РФ от 09.12.2024 )

Выдать справку на возврат.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в месячный срок со дня его принятия.

Судья Пугачев А.А.