Решение от 22 февраля 2023 г. по делу № А60-30507/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-30507/2022
22 февраля 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2023 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Туркиной, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА "САДОВЫЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к МИНИСТЕРСТВУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным начисления в отношении земельных участков арендной платы за период с 01.01.2020 года,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 19.05.2022 г., ФИО2, председатель, представлен протокол № 02/20 от 17.08.2020 г.,

от Администрации: ФИО3 по доверенности от 04.10.2022 №397/05/01-14/0111;

от Администрации города Екатеринбурга: ФИО4, по доверенности от 14.03.2022 № 102/05-01/14/0111

от /Департамента: ФИО5, по доверенности № 5/05/21.11-21 от 09.01.2023г.

от иных лиц: не явились,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ "САДОВЫЙ" (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к МИНИСТЕРСТВУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик) с требованием о применении последствия ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 г., в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 путем аннулирования (погашения) в ЕГРН записей об аренде указанных земельных участков, о признании незаконным начисления в отношении земельных участков арендной платы за период с 01.01.2020 г.

В предварительном судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал. Ответчик, третье лицо пояснили, что правовая позиция в письменном виде будет изложена к основному сдобному заседанию.

05.09.2022 г. от Администрации поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

07.10.2022 г. от Администрации поступили дополнения к отзыву. Дополнения к отзыву приобщены к материалам дела.

10.10.2022 г. от истца поступили возражения на отзыв. Возражения на отзыв приобщены к материалам дела.

Суд счел необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, на основании ст. 51 АПК РФ.

09.12.2022 г. от Администрации поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Уточнение принято на основании ст. 49 АПК РФ. Далее рассматривается требование о применении последствия ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 г. в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 путем признания незаконным начисления в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021 г.

14.12.2022 г. от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

20.01.2023 г. от Администрации поступили дополнения к отзыву. Дополнения к отзыву приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 24.01.2023 г. стороны на доводах, изложенных письменно, настаивали. Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на отзыв. Возражения на отзыв приобщены к материалам дела.

В настоящем судебном заседании истец представил дополнения к иску. Дополнения приобщены к материалам дела.

Третьим лицом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

С учетом доводов лиц, участвующих в деле, суд счел необходимым на основании ст. 51 АПК РФ Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга

В настоящем судебном заседании представитель Департамента заявил устные возражения относительно заявленных требований.

Стороны на доводах, изложенных письменно и заявленных устно настаивали.

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

25.04.2007 года между Администрацией города Екатеринбург и ЖСК «Садовый» заключён договор аренды № 1-944 в отношении земельного участка, кадастровый номер 66:41:0000000:0493, имеющего местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Садовый, р-он Екатеринбургской кольцевой автодороги, общей площадью 167653 кв. м.

П. 2.1.5. договора предусмотрено целевое назначение аренды: строительство жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

П. 6.1. договора предусмотрен срок аренды по 25.02.2012 г.

В связи с тем, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком до настоящего времени, договор считается возобновленным на неопределённый срок, что также подтверждается соответствующим письмом Администрации города Екатеринбурга № 21.12.09/1345 от 29.02.2012 г.

Кроме того, указанное обстоятельство подтверждено Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022г. по делу №А60-22434/2022. Указанным Постановлением договор аренды признан расторгнутым в одностороннем порядке арендодателем.

Истец своими силами и за свой счет подготовил проект планировки территории и межевания территории участка.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 1625 от 13.05.2013 года по результатам публичных слушаний утвержден проект планировки и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493.

Приложением № 2 к указанному Постановлению является схема организации транспорта и улично-дорожной сети, согласно которой ул. Районная 5 обозначена как магистральная улица районного значения, ул. Весёлая горка, пер. Эстрадный, ул. Маскарадная, ул. Музыкальная и прочие проезды обозначены на схеме как основные проезды. Указанные улицы и проезды формируют территории общего пользования.

Силами и за счёт истца земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 был разделен на 95 земельных участка с назначением под индивидуальный жилой дом, размещение объектов инженерного обеспечения, места общего и коллективного пользования, соответствующие земельные участки поставлены на кадастровый учет, в отношении всех образованных земельных участков зарегистрировано право аренды ЖСК «Садовый» на основании дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 года к договору аренды земельного участка № 1-944 от 25.04.2007 года.

Указанные выше улицы и проезды поставлены на учет за следующими кадастровыми номерами:


Кадастровый номер

Площадь, кв.м.:

Вид разрешенного использования ЗУ:

1
66:41:0000000:81530

47533.0

Для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов

2
66:41:0102901:199

6740,00

Для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов

3
66:41:0101015:24

451.0

Для общего пользования (уличная сеть)

4
66:41:0102901:188

287.00

Для общего пользования (уличная сеть)

5
66:41:0101015:30

259.00

Для общего пользования (уличная сеть)

6
66:41:0000000:81527

462.00

Для общего пользования (уличная сеть)

Истец настаивает на то, что с момента постановки на кадастровый учет указанных земельных участков, они не используются и не могут использоваться арендатором в целях, предусмотренных договором аренды – строительство индивидуальных жилых домов.

Разрешенное использование указанных земельных участков: для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов, либо для общего пользования (уличная сеть) предполагает использование этих земельных участков неограниченным кругом лиц, что препятствует их использованию по назначению, предусмотренному договором аренды.

Автодороги по ул. Карнавальной (<...> (п. 1373) Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 221 от 07.02.2020 года внесены в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения. Остальные запроектированные дороги до настоящего момента не построены, указанное не оспаривается.

Арендодатель начислил арендную плату за использование арендатором указанных земельных участков за период 2021-2022 в размере 2 999 415 рублей 14 коп. за 2021 год, а также 3 116 271 рубль 68 коп. за 2022 год.


Кадастровый номер

Аренда за 2021 год, руб.:

Аренда за 2022 год, руб.:

1
66:41:0000000:81530

2475726,01

2574754,99

2
66:41:0102901:199

505117,87

525322,60

3
66:41:0101015:24

3909,98

4066,34

4
66:41:0102901:188

3878,28

4033,37

5
66:41:0101015:30

3871,27

4026,18

6
66:41:0000000:81527

3911,73

4068,20


Итого:

2 996 415,14

3 116 271,68

Истец полагая, что договор аренды земельного участка № 1-944 от 25.04.2007 года, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ЖСК «Садовый», в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 года, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, указал на правомерное включение спорных земельных участков в дополнительное соглашение и на правомерность начисление в отношении ним арендной платы.

Третье лицо Администрация также возражала против удовлетворения исковых требований, ссылается на истечение сроков исковой давности, на правомерность включения спорных земельных участков в договор аренды и как следствие правомерность начисления арендной платы за них. Кроме того, третье лицо указало на исполнение договорных обязательств в том числе в отношении спорных земельных участков и отсутствие возражения до изменения размера арендной платы, вызванного изменением кадастровой стоимости земельных участков и порядка начисления арендной платы на 2021-2022г.г. дополнительно третье лицо указывает на то, что ул. Веселая горка и ул. Карнавальная не расположены в границах земельных участков, являющихся предметом спорного договора.

Третье лицо Департамент поддержало доводы ответчика и Администрации.

Рассмотрев заявленные требования, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

В статье 9 далее - ГрК РФ указано, что документы территориального планирования подразделяются на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГрК РФ территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Согласно статье 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Частью 3 статьи 23 ГрК РФ предусмотрено, что генеральный план городского округа содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Согласно части 5 статьи 23 ГрК РФ на указанных в пунктах 2 - 4 части 3 данной статьи картах отображаются, в том числе планируемые для размещения автомобильные дороги местного значения; границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Пунктом 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Согласно п. 12 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Аналогичное определение территорий общего пользования установлено ст. 2 Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утв. Решением № 22/83 от 19.06.2018 года (далее по тексту – ПЗЗ).

Согласно ст. 29 ПЗЗ, на карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург»:

выделены территориальные зоны (Таблица 1);

обозначены границы зон с особыми условиями использования территорий: санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, иные зоны охраны, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации;

обозначены основные территории общего пользования, не подлежащие приватизации (парки, скверы, бульвары, набережные, улично-дорожная сеть, иные территории общего пользования).

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В то же время, если образованный земельный участок является территорией общего пользования, передача его в аренду противоречит п. 12 ст. 85 ЗК РФ и влечет ничтожность договора аренды в соответствующей части (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2020 N 306-ЭС19-7737 по делу N А55-5224/2018; Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2020 N 310-ЭС19-27501 по делу N А83-16316/2018; Определение Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 306-ЭС19-21434 по делу N А55-28384/2018).

В соответствии с пунктом 12 статьи 82 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно подпункту 12 статьи 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Постановлением № 1625 от 13.05.2013 года, приложенным к исковому заявлению, утвержден Проект планировки и межевания территории, в Приложениях №№ 1, 2 улицы поименованы как улицы Веселая горка, Карнавальная, Музыкальная, Маскарадная и Районная 5, а также пер. Эстрадный, в Приложении № 5 указан их вид использования - проезды и дороги.

При этом, как видно из Приложения № 2 ул. Районная 5 (66:41:0102901:199), являющаяся продолжением ул. Карнавальной по факту даже не проходит по территории кооператива и является магистральной улицей районного значения.

Согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург», указанные улицы и проезды обозначены как территории общего пользования.

В силу п. 3 ст. 40 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» (далее -Правила), к территориям общего пользования (улично-дорожная сеть) ТОП-2 отнесены:

магистральные городские дороги;

магистральные улицы общегородского значения;

магистральные улицы районного значения;

улицы местного значения;

пешеходные улицы и площади;

иные объекты улично-дорожной сети;

и т.д.

Аналогичным образом территории общего пользования определены в ст. 2 Правил, как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно Приложению № 2 к Постановлению Администрации города Екатеринбурга № 1625 от 13.05.2013 года Схема организации транспорта и улично-дорожной сети на территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 расположены магистральные улицы районного значения и основные проезды.

Генеральным планом городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» указанные дороги обозначены в качестве планируемых для размещения автомобильных дорог местного значения.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки запланированы как дороги местного значения.

Доводы Администрации о том, что на истца возложена обязанность по строительству дорог опровергается положениями договора аренды.

В силу п. 2.1.5., 2.4. договора аренды, п. 2. Дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 года к договору аренды в предмет договора входит только строительство индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Доказательств того, что строительство автомобильных дорог когда-либо являлось предметом спорного договора ответчиком и третьим лицом не представлено.

Кроме того, согласно ст. 2 Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» автомобильные дороги не относятся к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) к названным сделкам неприменима.

Применительно к названной норме Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) запрещается образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур (пункт 1 статьи 85). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено, что территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений. Документы территориального планирования являются обязательными для принимающих соответствующие решения органов. Генеральные планы определены как документы долгосрочного территориального планирования, включающие карту функциональных зон (части 1, 3, 11 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18, пункт 4 части 3 статьи 23). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом названных функциональных зон и параметров их планируемого развития (пункт 2 части 1 статьи 34). Зона транспортной инфраструктуры предназначена для размещения сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8 статьи 35).

Предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на их приватизацию такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Законодательством о градостроительной деятельности установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию и долгосрочные ориентиры градостроительного развития территорий. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования его генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Указанная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 22.01.2020 N 308-ЭС19-23295 по делу N А32-42704/2018.

Как следует из представленных в дело документов, Генеральным планом городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» дороги обозначены в качестве планируемых для размещения автомобильных дорог местного значения.

Доводы о том, что по итогам достижения целей ЖСК, а именно завершение строительства запланированных индивидуальных домов спорные земельные участки могут перейти в управление созданной управляющей компании, а также о том, что ЖСК вправе огородить территорию, напр. путем установления шлагбаума судом отклоняются.

Из представленных документов не следует, что ЖСК (иное в будущем лицо) таким правом обладают с учетом представленной градостроительной документации. Само по себе ЖСК создано с одной целью – строительство индивидуальных жилых домов, по достижении которой деятельность ЖСК подлежит по общему правилу прекращению. В связи с чем утверждение о том, что ЖСК в настоящее время или в будущем будет вправе или обязано взять в управление построенные дороги не соответствует указанным выше нормам права.

Доводы истца нашли свое подтверждение, согласуются с указанной выше судебной практикой.

Ответчиком и третьим лицом Администрацией заявлено о применении сроков исковой давности в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ (ред. от 07.05.2013), согласно которому срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Ссылаясь на то, что истец о нарушенном праве узнал в момент подписания дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды 16.02.2015. Соответственно, Министерство и администрация полагают, что 16.02.2018 срок исковой давности истек.

Согласно п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Истец настаивает, что никогда не приступал к исполнению указанной сделки в части аренды земельных участков под автодорогами, поскольку это невозможно по объективным причинам: спорные земельные участки являются местами общего пользования и физически не могут использоваться только арендатором, земельные участки не имеют каких-либо ограждений, свободны к проезду для любых лиц.

Также истец полагает, что начисление арендной платы в размере 0,02 руб. также не свидетельствует и об исполнении сделки со стороны ответчика. Истец полагает, что впервые арендная плата начислена ответчиком только в декабре 2021 года на фоне конфликта о расторжении договора аренды № 1-944, таким образом, исполнение сделки, то есть требование ответчиком от истца платы, фактически началось только в декабре 2021 года.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняются с учетом доводов истца относительно отсутствия исполнения сделки в части пользования по ничтожному договору арендуемыми земельными участками.

Суд принимает доводы истца о том, что незначительный размер арендной платы во-первых не свидетельствовал для истца о нарушении его права и необходимости обращения с соответствующим иском в суд, во-вторых мог восприниматься им как исполнение договора в части возмездности сделки.

В данном случае истец верно полагал, что спорными земельными участками по смыслу исполнения договора аренды не пользуется, а несущественная арендная плата была этому подтверждением.

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Применить последствия ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007 года, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и жилищно-строительным кооперативом «Садовый», в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 года, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527:5 путем признания недействительным Приложения № 1 к Договору Расчет арендной платы на 2021г., 2022г.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу ЖСК «Садовый» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Возвратить ЖСК «Садовый» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., излишне уплаченную по платежному поручению № 10 от 27.05.2022г.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

7. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Е.С. Чудникова