Решение от 13 мая 2018 г. по делу № А41-60594/2017

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60594/17
14 мая 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.02.2014, адрес: 119334, <...>)

к Акционерному обществу "Интер РАО-Электрогенерация" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.06.2011, адрес: 119435, <...>); Администрации городского округа Кашира (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.01.2000, адрес: 142903, <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Йанис" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 31.05.2002, адрес: 142900, <...>).

о признании недействительным договора купли-продажи от 26.11.2009 № КГР-005707; применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в суд к Акционерному обществу "Интер РАО-Электрогенерация" (далее – общество) и Администрации городского округа Кашира (далее – администрация) с требованиями (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений):

1.   Признать недействительным Постановления администрации Каширского муниципального района Московской области № 1310-пг от 09.10.2009 г. недействительным в части предоставления в собственность ОГК-1, являющимся правопредшественником АО «Интер РАО-Электрогенерация», земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:1.

2.   Признать договор купли-продажи земельного участка № КГР-005707 от 26 ноября 2009 года, заключенный между Муниципальным образованием «Каширский муниципальный район» Московской области и ОАО «ОГК-1» недействительным (ничтожным).

3.   Восстановить положение, существовавшее 26 ноября 2009 года, до нарушения исключительного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, земельного участка с предыдущим кадастровым номером 50:37:0060601:1, площадью     2 711 896   кв.м:

- обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>) осуществить запись в государственном кадастре недвижимости о прекращении существования прав и правообладателей на земельные участки с кадастровыми номерами 50:37:0050134:48, 50:37:0050134:47,            50:37:0050134:50,            50:37:0050134:51,      50:37:0050134:52, 50:37:0060601:50, 50:37:0000000:7199, 50:37:0000000:7198, 50:37:0050134:154, 50:37:0050134:155, принадлежащие на праве собственности АО «Интер РАО-Электрогенерация  (ИНН  <***>),  земельного участка с  кадастровым номером 50:37:0060601:48, принадлежащего на праве собственности гаражно-строительному кооперативу «Сигнал-08» (ИНН <***>), земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:49, принадлежащего на праве собственности ФИО3, земельного участка с кадастровым номером 50:37:0000000:7199.

-  обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>) осуществить запись в государственном кадастре недвижимости о прекращении существования земельных участков, как объектов государственного учета, с кадастровыми номерами 50:37:0050134:48, 50:37:0050134:47,            50:37:0050134:50,            50:37:0050134:51, 50:37:0050134:52, 50:37:0060601:50, 50:37:0000000:7199, 50:37:0000000:7198, 50:37:0050134:154, 50:37:0050134:155, принадлежащие на праве собственности АО «Интер РАО-Электрогенерация (ИНН <***>), земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:48, принадлежащего на праве собственности гаражно-строительному кооперативу «Сигнал-08» (ИНН <***>), земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:49, принадлежащего на праве собственности ФИО3, земельного участка с кадастровым номером 50:37:0000000:7199.

-  обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>) восстановить кадастровый учет земельного участка в границах земельного участка с предыдущим кадастровым номером 50:37:0060601:1, площадью     2 711896   кв.м;

- обязав АО «Интер РАО-Электрогенерация» перенести границы охранной зоны с учетом разрешенного вида использования мастерских для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 50:37:0030212:75 и фактической используемым земельным участком под объект энергетики.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель общества и представитель администрации возражали в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

26.11.2009г. между ОАО "ОГК-1" (правопредшественником АО "Интер РАО-Электрогенерация", покупатель) и  Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского района (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:1 площадью 2 711 896 кв.м (т. 3, л.д. 21-24)

Данный договор заключен во исполнение Постановления администрации Каширского муниципального района Московской области № 1310-пг от 09.10.2009г. (т . 1, л.д. 163).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:37:0060601:1 разделен на участки с кадастровыми номерами 50:37:0060601:48 площадью 6 141 кв. м, 50:37:0060601:49 площадью 951 кв. м, 50:37:0050134:48 площадью 4 486 кв. м, 50:37:0050134:47 площадью 5 463 кв. м, 50:37:0050134:49 площадью 13 033 кв. м, 50:37:0050134:53 площадью 751 кв. м, 50:37:0050134:50 площадью 1 431 кв. м, 50:31:0050134:51 площадью 3 903 кв. м, 50:37:0050134:52 площадью 18 164 кв. м, 50:37:0060601:50 площадью 22 941 кв. м, 50:37:0000000:7199 площадью 68 182 кв. м, 50:37:0000000:7198 площадью 2 566 450 кв. м. на основании решение собственника ль 20.11.2013г. (т. 1, л.д. 135).

При этом истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, который расположен в границах разделенного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:1 -  мастерские для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м по адресу: <...>; с кадастровым номером 50:37:0030212:75. Право собственности истца также подтверждается выпиской из ЕГРН от  19.05.2017г. (т. 4, л.д. 15).

Право собственности истца на мастерские для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м возникло на основании передаточного акта, заключенного с ООО «Йанис» (т. 2, л.д. 9). В свою очередь, ООО «Йанис» приобрело данный объект в соответствии, заключив с ОАО "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" договор купли-продажи №2-12-н от 08.10.2012г., что подтверждается свидетельством от 13.01.2014г. (т. 2, л.д. 11).

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал на то, что поскольку мастерские для ремонта строительной техники находились на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0060601:1, то предоставление ОАО "ОГК-1" в собственность такого участка (постановление №1310-пг от 09.10.2009г. и заключенный на основании него договор купли-продажи № КГР-005707 от 26.11.2009г.) проведено с нарушением норм земельного законодательства.

Рассматривая требование о признании незаконным постановления №1310-пг от 09.10.2009г., суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным являются несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Однако суду не представлено доказательств того, каким образом предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:1 нарушает права и законные интересы истца.

В частности, в материалах дела отсутствуют доказательства как обращения истца, так и иных лиц в администрацию Каширского муниципального района о предоставлении данного участка.

Суд также отмечает, что истец обратился с требованием о признании незаконным постановления №1310-пг от 09.10.2009г. по истечении трехмесячного срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Пропуск трехмесячного срока на обжалование действий (бездействия) государственного органа является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Истец также просит признать недействительным договор купли-продажи от 26.11.2009г. № КГР-005707, заключенный между ОАО "ОГК-1" и  Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского района.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, истец не является стороной договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2009г. № КГР-005707.

В нарушение положений норм статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих, какие права и законные интересы предпринимателя нарушены оспариваемой сделкой, а также не подтвердил, какие права могут быть восстановлены в случае удовлетворения его требований.

Соответственно, в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка надлежит отказать.

Истец, полагая, что обладает исключительными правами на земельный участок под объектом мастерские для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м., просит восстановить положение, существовавшее 26.11.2009 года, до нарушения исключительного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с предыдущим кадастровым номером 50:37:0060601:1, площадью     2 711 896   кв.м.

Соответственно, истец полагает, что земельный участок с кадастровым номером 50:37:0060601:1 не был свободен от прав третьих лиц.

Действительно, в рамках рассмотрения дел №А41-18525/15 суд установил факт нахождения на земельных участках, которые выделены из земельного участка с кадастровым номером 50:37:0060601:1,  имущества иных собственников. Суды также отметили, что доказательств получения их согласия на приватизацию первичного земельного участка ответчиком не представлено.

Заявляя данное требование, истец не учел следующего.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прежний собственник мастерских для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м, а также иных девяти объектов недвижимости, (ООО «Йанис») в силу закона имеет право пользования соответствующими частями земельных участков с кадастровыми номерами 50:37:0050134:49, 50:37:0050134:50, 50:37:0050134:51, как собственник расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Данный вывод также сделан судами трех инстанций в деле №А41-13828/15.

Соответственно, к истцу в связи с приобретением права собственности на мастерские для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м перешло право на использование соответствующей части земельного участка.

То есть к ООО «Йанис» перешло право лишь на часть земельного участка из земельного участка площадью 2 711 896 кв.м (кадастровый номер  50:37:0060601:1).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.07 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (действующему в настоящее время) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Доказательств обращения истца к АО "ИНТЕР РАО - Электрогенерация" с заявлением по вопросу выдела соответствующей части земельного участка под мастерскими в самостоятельный участок в материалах дела не имеется.

Доказательств неделимости земельного участка, на котором расположены мастерские, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ также не представлено.

Суд также отмечает, что вопрос оформления прав под объектами недвижимости (включая мастерские площадью 205,2 кв.м) рассматривался арбитражными судами в делах №А41-4652/11, №А41-78217/14, №А41-18825/15, №А41-13828/15.

Выводы, сделанные судами в рамках рассмотрения указанных дел, не подлежат переоценке в настоящем деле, а именно:

Во-первых, установлено исключительное право ООО "Йанис" как собственника объектов недвижимости (включая мастерские площадью 205,2 кв.м.), расположенных в границах земельных участков 50:37:0050134:49, 50:37:0050134:50, 50:37:0050134:51, на приватизацию земельных участков под таким объектами.

Во-вторых, до выделения в натуре земельного участка в площади необходимой для использования объектов недвижимости (включая мастерские площадью 205,2 кв.м) собственник таких объектов заключает с АО "ИНТЕР РАО-Электрогенерация" договоры аренды. Так, 01.04.14 между АО "ИНТЕР РАО-Электрогенерация" (Арендодатель) и ООО "Йанис" (Арендатор) были заключены:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 площадью 1 431 кв. м сроком до 28.02.15.

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51 площадью 3 903 кв. м сроком до 28.02.15.

В-третьих, доказательств постановки на кадастровый учет земельного участка под объектами недвижимости (включая мастерские площадью 205,2 кв.м) не имелось, в связи с чем в удовлетворении требований ООО «Йанис» к Акционерному обществу «Интер РАО–Электрогенерация» об обязании заключить договор купли-продажи отказано.

В-чертвертых, в деле №А41-13828/15 суд установали, что АО "ИНТЕР РАО-Электрогенерация" приняло на себя обязательства по продлению арендных отношений с ООО "Йанис" в случае незаключения договоров купли-продажи спорных земельных участков, ООО "Йанис" имеет право пользования соответствующей частью названных земельных участков. В результате на АО "ИНТЕР РАО-Электрогенерация" возложена обязанность заключить с ООО "Йанис" договор аренды земельного участка площадью 3 455 кв. м, который является частью земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:49 общей площадью 13 033 кв. м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего АО "ИНТЕР РАО-Электрогенерация" на праве собственности, на новый срок на прежних условиях; договор аренды земельного участка площадью 1 431 кв. м с кадастровым номером 50:37:0050134:50 (инвентарный номер 02/007727), расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ответчику на праве собственности, на новый срок на прежних условиях; договор аренды земельного участка площадью 3 903 кв. м с кадастровым номером 50:37:0050134:51 (инвентарный номер 02/007728), расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ответчику на праве собственности, на новый срок на прежних условиях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С требованиями об обязании заключить договор аренды земельного участка под мастерскими истец в суд не обратился.

При таких обстоятельствах, заявляя требования о восстановлении положения, существовавшего 26.11.2009г. истец выбрал ненадлежащий способ защиты права.

Суд также отмечает, что требования, заявленные к Управлению Росреестра по Московской области о внесении сведений в ЕГРН подлежат отклонению, поскольку возложение обязанности на соответствующие государственные органы совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав заявителя зависит от признания оспариваемых действий государственного органа незаконными.

Однако требования о признании незаконными действий Управления Росреестра по Московской области истцом не заявлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


                     Судья                                                         А.В. Гринева