Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А65-14865/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-14865/2019

Дата принятия решения – 10 февраля 2020 года.

Дата объявления резолютивной части – 03 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Коротенко С.И.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Т.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройПодряд», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 306168613600070, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, конкурсного управляющего ФИО2,

с участием представителей:

от истца – до перерыва ФИО3, по доверенности 03.07.2019, удостоверение № 363 (до перерыва),

от ответчика (ООО «СтройПодряд») – не явился, извещен,

от ответчика – (ФИО1) –ФИО4, по доверенности от 30.01.2020, диплом (до перерыва),

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (далее – истец, Комитет ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройПодряд», г.Казань (деле – ответчик-1, ООО «СтройПодряд»), Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- ответчик -2, ИП ФИО1) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Определением суда от 01.03.2019 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, ФИО5, г. Казань, ФИО6,г. Казань( далее – третьи лица).

Определением от 10.10.2019 суд в порядке ст.46 АПК РФ определил привлечь в качестве соответчика Индивидуального предпринимателя ФИО1, поскольку согласно выписке из ЕГРН от 18.06.2019 на спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:14590, представленной на запрос суда Управлением Росреестра по РТ, собственником данного объекта является ФИО1, г. Казань( далее – ответчик -2)

Третьи лица в суд не явились, извещены.

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик – 1 (ООО «СтройПодряд») в судебное заседание не явился, извещен.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ без участия ответчика – 1 (ООО «СтройПодряд») и третьих- лиц.

В судебном заседании истец подержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик-2 ( ИП ФИО1) исковые требования не признает, просит в иске отказать по мотивам, изложенным в отзыве( л.д. 131-133).

Истец возражает по основаниям, изложенным в возражениях на отзыв.

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ объявлен перерыв для вынесения судебного акта до 03.02.2020 в 12час. 25мин, после которого судебное заседание продолжено без участия сторон и третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 24.06.2015 между Комитетом(Арендодатель) и ответчиком – 1 (ООО «СтройПодряд»(Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №18391, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:010203:626, площадью 874 кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов; расположенный по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Баумана.

Согласно п. 1.5 Договора аренды №18391 от 24.06.2015 разрешенное использование земельного участка: не завершенный строительством объект (административное здание).

Пунктом 2.1. Договора аренды №18391 от 24.06.2015 установлено, что договор заключен сроком на 3 года до 23.06.2018.

В соответствии с п. 2.6 стороны Договора аренды №18391 от 24.06.2015 установили, что действие его прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.1, в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Договор аренды №18391 от 24.06.2015 подписан сторонами без разногласий и оговорок, скреплен соответствующими печатями сторон. Земельный участок передан от Арендатора Арендодателю по акту приема-передачи.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, 16.05.2013 произведена государственная регистрация права собственности ООО «СтройПодряд» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:14590, расположенный по адресу : РТ, <...>( л.д. 16-20).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2017 по делу № А6501763/2017 ООО«СтройПодряд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признан несостоятельным(банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным к управляющим утвержден ФИО2

В последующем согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:14590, расположенный по адресу : РТ, <...> по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.07.2018 право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ответчику – 2 Индивидуальному предпринимателю ФИО1( л.д. 63-64,137-140).

Отделом муниципального земельного контроля Комитета 14.06.2018 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:010203:626, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул.Баумана и установлено, что на данном земельном участке расположен незавершенный строительством объект- свайное поле, территория не огорожена, строительная и иная деятельность не ведется. В течение срока аренды строительство объекта не завершено.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный Договором аренды №18391 от 24.06.2015, не завершено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик–2 возражает, обосновывая тем, что собственником спорого незавершенного строительством объекта недвижимости является ИП ФИО1 Ответчик -2 считает, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015, поскольку с 2009 начались арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010203:626, поскольку в 2009 спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО Фирма «Свей», а затем 24.06.2015 продавцу ООО «СтройПодряд» ( л.д. 131-133).

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В данном случае правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 16:50:000000:14590, расположенным по адресу : РТ, <...> между Комитетом и ООО «СтройПодряд» возникли в 2015 году на основании Договора аренды от24.06.2015 № 18391.

На момент заключения Договора аренды №18391 от 24.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010203:626 находился объект незавершенного строительства, который принадлежал ООО «СтройПодряд» и на основании его обращения с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, данный земельный участок предоставлен без проведения торгов.

ООО «СтройПодряд» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:14590 в 2013.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:14590 в 2018 и обратился в Комитет с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства( л.д. 134-135) .

Комитет письмом от 16.04.2019 № 2018КЗИО –ИСХ/ОГ не нашел правовых оснований для повторного предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:14590 под объект незавершенного строительства( л.д. 136).

Таким образом, земельный участок используется Индивидуальным предпринимателем ФИО1 без договора аренды.

Единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ООО «СтройПодряд» реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а срок действия Договора аренды №18391 от 24.06.2015 на момент обращения Комитета с иском по настоящему делу истек.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Более того, ООО «СтройПодряд» при заключении Договора аренды №18391 от 24.06.2015 воспользовался правом на однократное заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, предоставление земельного участка с кадастровым номером 16:50:010203:626, занимаемый незавершенным строительством объектом с кадастровым номером 16:50:000000:14590, на новый срок нарушает принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства, установленный подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, тот факт, что земельный участок не выбывал из владения собственника незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 16:50:000000:14590, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании Договора аренды №18391 от 24.06.2015.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком- 1 реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а Договор земельного участка№18391 заключен 24.06.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Сведений о наличии обстоятельств, упомянутых в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ, в дело не представлено. При этом обращение ответчика-2 с просьбой предоставить ему земельный участок в нарушение установленного ЗК РФ порядка не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований об изъятии земельного участка.

Поскольку ООО «СтройПодряд» на момент рассмотрения спора не является собственником спорного объекта незавершенного строительства, требования истца об изъятии данного объекта у ответчика – 1 , не подлежат удовлетворению.

При этом суд находит правовые основания для удовлетворения требований в части изъятия спорного объекта незавершенного строительства у Индивидуального предпринимателя ФИО1 как собственника спорного объекта.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчиков к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно. При этом перечень документов, включаемых в состав технической документации, истцом не указан.

Требования истца в этой части не подлежат удовлетворению, поскольку суд находит данные требования как не основанные на нормах права и не подтвержденные материалами дела.

При принятии искового заявления государственная пошлина истцом не оплачивалась, поскольку он в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию в бюджет с индивидуального предпринимателя ФИО1.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройПодряд», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:110306:745, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, отказать.

Исковые требования к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 306168613600070, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 306168613600070, ИНН <***>) объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:110306:745, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП 306168613600070, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. Судья С.И.Коротенко