Решение от 27 апреля 2024 г. по делу № А45-39034/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-39034/2023
г. Новосибирск
27 апреля 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 27 апреля 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копкиным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска

к мэрии города Новосибирска (ИНН<***>),

муниципальному унитарному предприятию <...> имени Ростислава Александровича Шило» (ИНН <***>)

о признании недействительным договора

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 29.12.2023, служебное удостоверение

ответчиков: мэрии города Новосибирска – ФИО2, доверенность от 27.12.2023, служебное удостоверение,

муниципального унитарного предприятия <...> имени Ростислава Александровича Шило» - ФИО3, доверенность от 05.02.2024, паспорт, диплом

третьего лица – не явился, уведомлено

установил:

заместитель прокурора Новосибирской области (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования город Новосибирска в лице мэрии города Новосибирска к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик 1, мэрия), муниципальному унитарному предприятию <...> имени Ростислава Александровича Шило» (далее – ответчик 2, зоопарк) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 28.07.2023 № 135743.

Требования прокуратуры мотивированы тем, что при заключении договора нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в частности, площадь предоставленного земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого земельный участок передан в аренду, договор аренды заключен в отношении земельного участка, образованного путем перераспределения, при этом зоопарку на праве аренды принадлежал лишь один из перераспределенных участков, таким образом, прав на иную территорию, вошедшую в земельный участок, переданный по спорному договору, у зоопарка не было.

Представитель прокуратуры в судебном заседании поддержал исковые требования.

Мэрия и зоопарк представили отзывы, в которых выразили несогласие с исковыми требованиями. Указали, что земельный участок, переданный в аренду по спорному договору образован на основании постановления мэрии от 15.03.2023 № 1144 «О проекте планировки И проекте межевания территории Новосибирского зоопарка имени Р.А. Шило В Заельцовском районе», между сторонами заключено соглашение о перераспределении земель и земельных участков от 22.05.2023 № 847, что соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ. Против довода о несоразмерности площади земельного участка указали, что жля предоставления качественных услуг зоопарки должны обладать необходимой материально-технической базой, включая приспособленную и благоустроенную территорию, ко входу в зоопарк должны быть обеспечены подъезды и подходы, доступные для всех возрастных категорий и маломобильных групп населения, зоопарки вправе предоставлять посетителям дополнительные услуги - услуги парковки автомобилей. Территория зоопарка расположена на нескольких земельных участках. Договор заключен в отношении земельного участка, на котором расположены здание входного блока в зоопарк, автопарковка. Закон, регулирующий спорные земельные отношения, либо нормативно-правовые акты, регулирующие работу зоопарков, не ограничивают их деятельность в границах одного земельного участка.

Представители ответчиков поддержали доводы против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

При проведении проверки прокуратурой было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:579, площадью 18585 кв. м передан мэрией зоопарку по договору аренды от 28.07.2023 № 135743.

Согласно информации мэрии от 04.09.2023 № 31/19/13161 договор аренды заключен в порядке реализации статьи 39.20 ЗК РФ сроком до 27.07.2072 ввиду того, что на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:032480:43 площадью 1496,6 кв. м.

В соответствии с правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утверждёнными решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (далее - ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:579 расположен в территориальной зоне сооружений и коммуникаций автомобильного, речного, воздушного транспорта, метрополитена (ИТ-2).

Вид разрешенного использования земельного участка: цирки и зверинцы 3.6.3) - объекты для размещения цирков, зверинцев, зоопарков, зоосадов, океанариумов; объекты для осуществления сопутствующих видов деятельности по содержанию диких животных в неволе; деловое управление (4.1 ) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; улично-дорожная сеть (12.0.1) - пешеходные тротуары; пешеходные переходы; придорожные стоянки (парковки) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами «хранение автотранспорта (2.7.1), служебные гаражи (4.9), стоянки транспорта общего пользования (7.2.3).

В соответствии с ПЗЗ для земельного участка с указанными видами разрешенного использования в территориальной зоне (ИТ-2) минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства - 30%.

Учитывая, что площадь земельного участка составляет 18585 кв. м, минимальная площадь застройки должна быть не менее 5575,5 кв. м.

В связи с выявленными нарушениями 03.10.2023 мэру города Новосибирска внесено представление.

08.11.2023 в указанной части представление отклонено, в ответе мэрией указано, что договор аренды заключался в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, поскольку он был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:032480:20, 54:35:032480:367, 54:35:000000:33996, 54:35:032480:327, 54:35:032500:16, 54:35:032500:49 и земель неразграниченной собственности.

В ходе дополнительной проверки установлено, что ранее между мэрией и зоопарком действовал договор аренды от 23.09.2021 № 126756 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:20 площадью 13971 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:579 образован путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:032480:20 134:35:032480:367 (неразграниченная государственная собственность) и земель неразграниченной государственной собственности.

Таким образом, ранее зоопарку на праве аренды принадлежал лишь земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:20, прав на иную территорию, вошедшую в границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:579, у зоопарка не было.

Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ гарантирует арендатору исключительно право на сохранение арендных правоотношений на прежних условиях в случае прекращения существования земельного участка (в связи с разделом, объединением, перераспределением земельных участков).

Вместе с тем, в нарушение требований пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ 28.07.2023 между мэрией и зоопарком заключен договор аренды № 135743 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:579 на условиях, отличающихся от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:20 от 23.09.2021 № 126756, а именно площадь предоставленных в аренду земель увеличена на 4614 кв.м.

При этом у ответчиков в силу статьи 6 ЗК РФ имелась возможность заключить договор аренды в отношении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:579.

Указывая на недействительность договора, прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.04.2017 № 889-О, данная норма обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:032480:579 был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:032480:20, 54:35:032480:367, 54:35:000000:33996, 54:35:032480:327, 54:35:032500:16, 54:35:032500:49 и земель неразграниченной собственности.

Земельный участок был образов в соответствии с постановлением мэрии от 15.03.2023 № 1144 «О проекте планировки и проекте межевания территории Новосибирского зоопарка имени Р.А. Шило В Заельцовском районе».

На основании данного муниципального правового акта заключено соглашение о перераспределении земель и земельных участков от 22.05.2023 № 847, с учетом того, что ранее между мэрией и зоопарком действовал договор аренды от 23.09.2021 № 126756 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032480:20 площадью 13971 кв.м, заключение договора № 135743 соответствует условиям пункта 2 статьи 11.8 ЗК РФ.

Представленные в дело доказательства свидетельствуют о согласии сторон с объединением смежных земельных участков и продлением арендных правоотношений сторон.

Установив, что договор № 135743 заключен на основании постановление мэрии от 15.03.2023 № 1144 «О проекте планировки и проекте межевания территории Новосибирского зоопарка имени Р.А. Шило в Заелыювском районе», а также соглашения о перераспределении земель и земельных участков от 22.05.2023 № 847, которые в судебном порядке не оспорены, не признаны недействительными, суды не усматривает оснований для признания договора недействительным по основаниям нарушения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

В части довода о несоразмерности площади земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на нем, суд также пришел к выводу об отсутствии нарушений закона при заключении договора.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого дли эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

К вопросам местного значения городского округа в том числе относятся создание условий для организации досуга и обеспечения жителей городского округа услугами организаций культуры (пункт 17 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Зоопарки представляют собой многопрофильные организации, функционирующие в сфере культуры и охраны природы («ГОСТ Р 57013-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги населению. Услуги зоопарков. Общие требования», утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 20.07.2016 № 857-ст - далее Национальный стандарт).

Для предоставления качественных услуг зоопарки должны обладать необходимой материально-технической базой, включая приспособленную и благоустроенную территорию (пункт 6.4 Национального стандарта).

При этом, ко входу в зоопарк должны быть обеспечены подъезды и подходы, доступные для всех возрастных категорий и маломобильных групп населения (пункт 6.5.1 Национального стандарта).

В соответствии с пунктом 7.2 Национального стандарта зоопарки вправе предоставлять посетителям дополнительные услуги - услуги парковки автомобилей. Территория зоопарка расположена на нескольких земельных участках. Договор заключен в отношении земельного участка, на котором расположены здание входного блока в зоопарк, а также автопарковка. Закон, регулирующий спорные земельные отношения, либо нормативно-правовые акты, регулирующие работу зоопарков, не ограничивают их деятельность в границах одного земельного участка. В этом смысле, очевидным является то, что объекты (входной блок в зоопарк, а также автопарковка) предназначены для надлежащего функционирования всего зоопарка в силу императивных требований Национального стандарта, что согласуется со статьёй 135 ГК РФ.

Зоопарк изначально создан, как предприятие культуры (пункт 1.1 Устава), в том числе в целях сохранения в искусственных условиях коллекций диких животных отечественной и зарубежной фауны, имеющих большое научное и культурно-просветительское значение (пункт 2.1 устава). Учредителем предприятия является город Новосибирск (пункт 1.2 Устава), который в силу статьи 1 Устава города Новосибирска является муниципальным образованием и наделен Законом Новосибирской области от 02.06.2004 № 200-03 «О статусе и границах муниципальных образований 11овосибирской области» статусом городского округа. То есть, предприятие создано публично-правовым образованием (городом Новосибирском) в целях реализации на его территории публичного интереса - прав граждан в сфере культуры, а договор заключен для нормальной хозяйственной деятельности предприятия, перед которым поставлена прямая (основная) задача обеспечить функционирование на территории города Новосибирска муниципального зоопарка.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что договор не нарушает требований закона или иного правового акта, а также не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, оснований для применения пункта 2 статьи 168 ГК РФ к спорным правоотношениям не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Определением от 28.12.2023 судом были приняты обеспечительные меры.

В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу судебного акта об отказе в удовлетворении иска, оставлении иска без рассмотрения, прекращении производства по делу. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 96, 97, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 28.12.2023, отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина