Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А56-95498/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-95498/2024
28 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2025 года. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ООО «Вирго» представителя ФИО2 (доверенность от 03.06.2024), от Администрации представителя ФИО3 (доверенность от 21.05.2025),

от Управления Росреестра представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2025 по делу № А56-95498/2024 (судья А.Г. Сайфуллина) по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Вирго» (188642, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188664, Ленинградская область, гп Токсово, ш. Ленинградское, д. 55А; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконными действий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вирго» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) о признании незаконными действий Администрации по разделу земельного участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым

номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, на два земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:0502034:495 и 47:07:0502034:494; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) аннулировать записи о кадастровом учете указанных земельных участков, возобновить кадастровый учет первоначального участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра.

Решением от 20.05.2025 признано незаконным постановление администрации Муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 10.04.2024 № 219 «О разделе земельного участка и присвоении адресов», признаны незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, на два земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:0502034:495 и 47:07:0502034:494, указано, что вступивший в силу судебный акт является основанием для аннулирования Управлением Росреестра записи о кадастровом учете указанных земельных участков и возобновлении кадастрового учета первоначального земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что между Администрацией и Обществом отсутствуют арендные отношения, спорные земельные участки сформированы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78, который не находился ни в собственности, ни в аренде у Общества, при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь испрашиваемого земельного участка, принадлежащие Обществу объекты недвижимости занимают 1/20 часть земельного участка, незаконная деятельность не может быть основанием для признания права на земельный участок, Администрация готова предоставить Обществу участок в размере, необходимом для эксплуатации объектов недвижимости, при рассмотрении настоящего дела подлежали применению положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-60037/2021, Общество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2021 № 12, заключенному с ФИО4, приобрело объекты недвижимости:

- здание автовесовой с кадастровым номером 47:07:0000000:88729; - здание домик-бытовку с кадастровым номером 47:07:0502001:3897;

- ангар с кадастровым номером 47:07:0502001:981, а также движимое имущество: туалет одноместный, площадку из железобетонных плит для складирования угля и ограждение территории базы, расположенные по адресу:

Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д.

№ 2б.

Из пункта 12 договора купли-продажи от 06.04.2021 № 12 следует, что Общество приобрело право пользования земельным участком площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, занятым указанными объектами и необходимым для их использования.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация объектов недвижимости.

Первоначально вышеуказанные объекты движимого и недвижимого имущества принадлежали муниципальному предприятию «Всеволожский гортопсбыт» муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и были реализованы в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А56-82003/2009 о банкротстве (несостоятельности) МП «Всеволожский гортопсбыт».

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН право собственности Общества на здания автовесовой с кадастровым номером 47:07:0000000:88729; здание домик-бытовку с кадастровым номером 47:07:0502001:3897; здание ангара с кадастровым номером 47:07:0502001:981 зарегистрировано 15.04.2021.

22.04.2021 Администрацией издано постановление № 222 «О разделе земельного участка и присвоении адресов», на основании которого произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, площадью 3 336 кв. м путем образования в результате раздела и кадастровому учету двух вновь образованных земельных участков:

- с кадастровым номером 47:07:0502034:78 с измененными границами и площадью 390 кв. м, вид разрешенного использования - для эксплуатации объектов недвижимости;

- с кадастровым номером 47:07:0502034:436 площадью 2 946 кв. м, с присвоением адреса: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2в, вид разрешенного использования - магазины.

17.05.2021 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером: 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, в целях эксплуатации объектов недвижимости.

16.06.2021 Обществом получена выписка из протокола заседания земельной комиссии муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области по согласованию границ земельных участков от 27.05.2021 № 07, утвержденного постановлением Администрации от 28.05.2021 № 294 «Об утверждении Протокола № 07 от 28.05.2021».

В соответствии с указанной выпиской земельной комиссией принято решение о заключении с Обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:0078 площадью 390 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2022 по делу № А56-60037/2021 признано незаконным постановление Администрации от 22.04.2021 № 222 «О разделе земельного участка и присвоении адресов», признаны незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, на два земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:05-02-034:0078 и 47:07:05-02-034:0436, Управление Росреестра обязано аннулировать записи о кадастровом учете указанных земельных участков и возобновить кадастровый учет исходного земельного участка, признано незаконным постановление Администрации от 28.05.2021 № 294 «Об утверждении протокола № 07 от 27.05.2021» в части принятого решения в отношении земельного участка площадью 390 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: <...>, Администрация обязана передать Обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:78 площадью 3 336 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А56-60037/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2024, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2022 по делу № А56-60037/2021 отменено в части обязания Администрации передать Обществу в собственность за плату земельный участок площадью 3 336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенный по адресу: <...>, по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка и в части распределения судебных расходов, в удовлетворении заявленных требований в указанной части отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2022 по делу № А56-36457/2022 отказано в удовлетворении требований Администрации об обязании Общества за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:0502034:436, адрес: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Токсовское городское поселение, гп Токсово, улица Инженерная, земельный участок № 26, категория: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - магазины, общей площадью 2 946+/- 19 кв. м и привести участок в первоначальное состояние, в связи с недоказанностью размещения имущества Общества на указанном земельном участке.

После возобновления кадастрового учета исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78 площадью 3 336 кв. м (выписка из ЕГРН от 01.04.2024) Администрацией 16.04.2024 вновь произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2б, площадью

3 336 кв. м путем образования в результате раздела и кадастровому учету двух вновь образованных земельных участков:

- с кадастровым номером 47:07:0502034:494 с измененными границами и площадью 773+/-9 кв. м, вид разрешенного использования изменен на Коммунальное обслуживание;

- с кадастровым номером 47:07:0502034:495 площадью 2563+/-18 кв. м, с присвоением адреса: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. № 2В, вид разрешенного использования - магазины.

Полагая, что раздел земельного участка произведен с нарушением действующего законодательства, а действиями Администрации по разделу земельного участка нарушены его право на осуществление его деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, указал, что раздел земельного участка произведен в отсутствие согласия Общества.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Исходя из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), раздел земельного участка является одним из способов

образования земельных участков. По общему правилу, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 3 данной статьи).

Пунктом 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как следует из подпункта 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. При этом исходным является один участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Исходный земельный участок не являлся предметом действующего договора аренды.

Как следует из вступивших в законную силу судебных актов, принятых по делу № А56-44805/2014, А56-60037/2021 спорный земельный участок был предоставлен в аренду МП «Всеволожский гортопсбыт» муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на основании договора аренды от 10.08.2009 № 1571/1.6-08 земельного участка с кадастровым номером 47:07:05-02-034:0078 площадью 3 336 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Инженерная, д. 2б, предоставленного для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 указанный договор был расторгнут, арендатор выселен с земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.09.2015 постановление апелляционного суда от 01.06.2015 в части удовлетворения требования администрации Всеволожского муниципального района о выселении названного предприятия отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции; при новом рассмотрении дела администрация Всеволожского муниципального района отказалась от иска, отказ был принят судом и производство по делу прекращено.

Таким образом, поскольку судебный акт о расторжении договора аренды не был отменен в установленном процессуальном законодательстве порядке, договор аренды от 10.08.2009 N 1571/1.6-08 расторгнут с 01.06.2015, в связи с чем на дату приобретения Обществом объектов недвижимости договор аренды земельного участка не действовал.

Положениями пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности в случаях, указанных в названной статье.

В то же время, удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции не определил в качестве юридически значимого и не устанавливал обстоятельство того, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вопрос соразмерности участка для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости являлся предметом рассмотрения в деле

№ А56-60037/2021.

Заявитель обосновывает необходимость использования им земельного участка большей площади наличием на участке открытой площадки из железобетонных плит, которая, вопреки доводам Общества и выводам специалиста, является улучшением земельного участка.

Иные доказательства, свидетельствующие о необходимости Обществу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости участка большей площади, нежели участок площадью 773+/-9 кв. м, в материалы дела не представлены.

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Так, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Специальные требования к образуемым земельным участкам вне зависимости от того, в какой территориальной зоне они расположены, установлены градостроительными регламентами, содержащимися в статье 18.1 Правил.

Нарушения при разделе исходного земельного участка требованиям градостроительного регламента судом не установлены, с учетом демонтажа подъездных железнодорожных путей на оба участка имеется доступ с земель общего пользования.

При таких обстоятельствах заявитель не доказал нарушение его прав разделом исходного земельного участка, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской

области от 20.05.2025 по делу № А56-95498/2024 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий С.В. Изотова

Судьи М.В. Балакир

М.А. Ракчеева