Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А41-29157/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-29157/17
17 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ПРОСПЕКТ" к АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА об урегулировании разногласий

КУИ Администрации Ступинского М/Р, МАУ «ЕСЦ» Ступинского М/Р

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "Проспект" (далее истец) обратилось в суд с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее ответчик) с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ об утверждении разногласия по договору купли продажи имущества нежилого помещения общей площадью 679,0 кв.м. находящегося по адресу: <...>, а именно: пункт 2.6. дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр», пункт 3.3. изложить « Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр». Пункт 4.1 изложить «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно судебного экспертного заключения № 03.0217 – 1178Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: <...> общей площадью 679,0 кв.м., за вычетом стоимости без учета НДС 8 970 276 рублей, неотделимых улучшений составляет 6 676 414 рублей без учета НДС. Пункт 6.1. изложить Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества. Пункт 6.5. изложить: Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель. Пункт 7.2.2. изложить: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество». Пункт 7.2.7. исключить полностью Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 и изложить «Покупатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества». Пункт 8.1 дополнить и изложить: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора». Пункт 10.3. исключить полностью.

Также истцом в порядке ст. 49 АПК РФ заявлен отказ от требований в части: об урегулировании пунктов 4.3.2, 7.1.3, 8.2. Заявленный отказ судом принят, в связи с чем производство в данной части на основании ст. 150 АПК РФ подлежит прекращению.

Иск основан на ст.445 ГК РФ и положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ.

В судебном заседании истец требования подержал.

Ответчик не явился, уведомлен, по представленному отзыву и пояснениям против иска возражал.

Третьи лица, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного заседания, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Решением от 09.06.2016г. Арбитражный Суд Московской области по делу № А41-12800/2016 обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008г., а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, принять решение о приватизации указанного нежилого помещения, направить в адрес ООО «ПРОСПЕКТ», проект договора купли-продажи указанного помещения.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества(далее договор) – нежилого помещения общей площадью 679,0 кв.м. находящегося по адресу: <...>, однако отчет № 10-16/02м от 20.10.2016 г об оценке рыночной стоимости, на который администрация ссылается в договоре, обществу не направлен.

По мнению истца в договоре не была учтена стоимость неотделимых улучшений, сама стоимость объекта была завышена и ряд положений противоречили действующему законодательству, в связи с чем истец 23.12.16г направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку протокол разногласий ответчиком отклонен, истец обратился в суд в порядке ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Изучив протокол разногласий и последующие уточненные требования в данной части, суд исходит из следующего по каждому пункту протокола:

- пункт 2.6. дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»; - Пункт 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1. имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр», никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит. Данная позиция истца обоснована, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

- Пункт 4.1 изложить в следующей редакции «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно судебного экспертного заключения № 03.0217 – 1178Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: <...> общей площадью 679,0 кв.м., за вычетом стоимости без учета НДС 8 970 276 рублей, неотделимых улучшений составляет 6 676 414 рублей без учета НДС.

Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ(далее ФЗ-159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12). По ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчика, а также с целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта, судом назначена 05 июня 2017 года судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Определить рыночную стоимость (без учета НДС) нежилого помещения, общей площадью 679 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 23.12.2015. 2) Определить какие ремонтные работы были выполнены в нежилом помещении общей площадью 679 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в период с 2006 года по 23.12.2015. При ответе на второй вопрос, в случае установления факта выполнения каких-либо работ в указанном помещении в заявленный период, указать перечень работ указывающих на неотделимые улучшения помещения и их стоимость на 23.12.2015. 3) При положительном ответе на второй вопрос, определить рыночную стоимость (без учета НДС) нежилого помещения, общей площадью 679 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 23.12.2015 с учетом неотделимых улучшений.

Согласно судебного экспертного заключения № 03.0217 – 1178Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: <...> общей площадью 679,0 кв.м. Рыночная стоимость на 23.12.2015г. нежилого помещения без учёта НДС, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ФИО2 д.18, общей площадью 679,0 кв.м. составляет: 15 647 140 рублей без учета НДС. За вычетом стоимости неотделимых улучшений без учета НДС 8 970 276 рублей, цена нежилого помещения общей площадью 679,0 кв.м. составляет 6 676 414 рублей без учета НДС. В экспертном заключении экспертом дана расписка об уголовной ответственности согласно ст.307 УК РФ.

Согласно п.6 ст. 5 ФЗ-159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Ответчик выразил свою волю на проведение капитальных работ, не только условием договора аренды, согласованным проектом, но и письмами от 21.09.2008г. № И7-21/321, от 15.12.2008г.№ И21/434. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о согласии арендодателя на улучшение арендованного имущества. Наличие у истца затрат, связанных с проведением капитального ремонта подтверждается локальной сметой, справкой о стоимости выполненных работ и затрат (платежные поручения, договор подряда) и актом о приемке выполненных работ (подтверждается материалами настоящего дела). Проведение капитальных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту, что эти работы выполнены за счет истца. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих проведение капитального ремонта в указанном нежилом помещении с момента его первичной инвентаризации в 1987 г. и до передачи их в аренду истцу. Таким образом, произведенный в помещениях ремонт является капитальным, поскольку ввиду длительности эксплуатации здания требовалась замена конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Арендодатель капитальный ремонт не производил.

В соответствии с условиями договоров аренды №31 пунктом 2.4.5 установлена обязанность арендатора за свой счет, выполнять капитальный и текущий ремонт. Наличие в договоре этого условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Так как улучшения были выполнены с согласия ответчика, о чем имеются соответствующие письма, то их стоимость должна быть засчитана в счет оплаты. При таких обстоятельствах суд считает, что оплата стоимости неотделимых улучшений истцом приведет к необоснованному обогащению ответчика.

Учитывая изложенное, суд полагает, что п.4.1 указанный в протоколе разногласий в редакции истца соответствует требованиям ФЗ-159 относительно цены отчуждаемого объекта.

Возражения ответчика по экспертному заключению отклоняются судом в связи со следующим. Как пояснил эксперт, уровень продаж в сегменте торговой недвижимости на этот период находился на крайне низком уровне. Низкий уровень продаж торговых помещений объясняется малым количеством нежилых помещений оформленных в собственность граждан или Юридических лиц расположенных в данном районе. В связи с этим, принимая во внимание требования п.22 ФСО №7. Эксперт произвел выбор объектов-аналогов, расположенных на таком же расстоянии от МКАД, как и объект оценки, в населенных пунктах, имеющих аналогичное городу Ступино экономическое развитие, населенность, транспортную доступность и другие параметры, от которых зависит проходимость магазинов, покупательская способность населения, так как именно эти факторы влияют на стоимость объектов данного сегмента рынка недвижимости. При этом учитывалось, что для определения стоимости объекта оценки имеется достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами предложений в Московской области на равном удалении с объектом оценки от МКАД, данные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным. Также следует отметить, что Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). Поскольку на экспертизу не представлены документы подтверждающие расходы предприятия, при эксплуатации объекта оценки, эксперт принял решение не применять доходный подход для определения стоимости объекта оценки. Эксперт в пояснениях указал, что в средствах массовой информации отсутствуют подробные данные об объектах недвижимости, с которыми были проведены сделки в декабре 2015 года, в связи с этим подобрать идентичные аналоги на декабрь 2015 года не представилось возможным. Каждый из индексов удорожания рассчитывался для конкретного периода. В Российской Федерации Федеральная служба государственной статистики публикует индексы потребительских цен, которые характеризуют уровень инфляции. В качестве базового периода выступает предыдущий месяц или декабрь предыдущего года. Для определения показателя изменения уровня инфляции, согласно Официальной статистической методологии организации статистического наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги (утверждена приказом Росстата от 30 декабря 2014г. №734, Методологические рекомендации по расчету базового индекса потребительских цен (базовой инфляции), утвержденные постановлением Госкомстата РФ от 17 января 2003г. №6), эксперт произвел пересчет индекса потребительских цен исходя из даты проведения улучшений и даты оценки. Иные доводы ответчика отклоняются судом, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при не правильном и неверном применении норм материального и процессуального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Суд, оценивая экспертное заключение на основании ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу, полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования в данной части, определив условия спорного договора купли-продажи на основании результатов судебной экспертизы.

Пункты 6.1, 6.5, 7.2.2, 7.2.7, 7.4, 8.1 в предложенной истцом редакции, не противоречат положениям ФЗ-159, гражданскому законодательству о порядке передачи имущества, его последующем использовании, встречном обязательстве по оплате, ответственности за нарушение обязательств, соотносится с вышеуказанными условиями по оплате, в отличии от предложенной ответчиком, а также не противоречат положениям Федерального закона N 218-ФЗ.

Суд также соглашается с позицией истца относительно исключения Пункта 7.2.7. и п.10.3, поскольку закон, регулирующий отношения по отчуждению спорного имущества, не возлагает дополнительного обязательства на покупателя по страхованию приобретаемого имущества, а положения гражданского кодекса содержат исчерпывающий перечень оснований для прекращения и расторжения обязательств, возникших из арендных отношений.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Представленная истцом редакция договора купли-продажи муниципального имущества, соответствует условиям урегулированным судом разногласий, положению 159- ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем заявленные истцом требования суд находит обоснованными и как следствие подлежащими удовлетворению.

При удовлетворении исковых требований суд исходил из сложившейся практики по аналогичным спорам Московского округа и Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2016 N 305-ЭС16-12465 по делу N А41-75109/2015).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине и по проведенной экспертизе суд возлагает на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ ООО "ПРОСПЕКТ" от части требований, а именно: об урегулировании пунктов 4.3.2, 7.1.3, 8.2, производство в данной части прекратить.

Утвердить следующие разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения общей площадью 679 кв.м., расположенного по адресу: <...>):

пункт 2.6. дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

пункт 3.3. изложить « Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 4.1 изложить «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно судебного экспертного заключения № 03.0217 – 1178Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: <...> общей площадью 679,0 кв.м., за вычетом стоимости без учета НДС 8 970 276 рублей неотделимых улучшений, составляет 6 676 414 рублей без учета НДС.

Пункт 6.1. изложить Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества.


Пункт 6.5. изложить: Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.

Пункт 7.2.2. изложить: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество».

Пункт 7.2.7. исключить.

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 и изложить «Покупатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества».

Пункт 8.1 дополнить и изложить: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора».

Пункт 10.3. исключить.


Взыскать с АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА в пользу ООО "ПРОСПЕКТ" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев