Решение от 5 июня 2020 г. по делу № А67-5094/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А67-5094/2018
г. Томск
29 мая 2020 года
– дата объявления резолютивной части

05 июня 2020 года – дата изготовления полного текста решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.Н. Гапон, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройЗаказчик» (ИНН 7017281514 ОГРН 1117017005181; 634034, г. Томск, ул. Белинского, д. 54; конкурсный управляющий Гордиенко З.А.)

к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации <...>)

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200028:671

при участии:

от заявителя – не явились (уведомлены);

от ответчика – до перерыва в судебном заседании - ФИО2 – доверенность от 01.04.2020 г., диплом о наличии высшего юридического образования, удостоверение; после перерыва – не явились, уведомлены,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – ООО «Стройзаказчик», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200028:671, изложенного в письме от 05.04.2018 г. №4117.

Как следует из заявления Общества и дополнительно представленных пояснений, при обращении в департамент с заявлением от 05.03.2018 г., исх.№58 был представлен весь перечень документов, необходимый для рассмотрения заявления, в т.ч. копия разрешения на строительство, копия договора аренды, технический план на объект незавершенного строительства.

Представитель Ответчика требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительных пояснениях.

Более подробно доводы участвующих в деле лиц изложены в заявлении, отзыве на заявление, возражениях, письменных пояснениях.

Общество (в лице конкурсного управляющего) о времени и месте судебного разбирательства уведомлено надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «Стройзаказчик» зарегистрировано в качестве юридического лица за ОГРН <***>.

05.03.2018 ООО «Стройзаказчик» обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200028:671 сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: - ул.Ломоносова, 42/2 (жилой комплекс по ул.Б.Хмельницкого, ул.Депутатской, <...> в г.Томске. Жилая группа №2.17-этажное жилое здание по ул.Ломоносова, 42/2 (строительный № 9)) без проведения торгов.

Письмом от 05.04.2018 года № 4117 заявителю отказано в заключении договора аренды с указанием на непредставление необходимого перечня документов, в том числе, подтверждающих права заявителя на объект незавершенного строительства, а также перечень зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Считая, что отказ Департамента в заключении договора аренды земельного участка является незаконным и необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства РФ, Заявитель обратился в суд с указанным заявлением.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает требования Заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Учитывая изложенное, суд делает вывод, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно исполнение двух условий: как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности условий, установленных настоящим пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ЖСК «Символ» (арендатор) заключен договор аренды от 20.05.2009 № ТО-21-18157 согласно которого арендодатель передал арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:21:0200028:0636, срок действия договора установлен с 10.02.2009 г. по 10.03.2011 г., земельный участок предоставлен для строительства жилого комплекса. Соглашением от 08.09.2011 в договоре аренды от 20.05.2009 №ТО-21-18157 произведена перемена стороны (арендатора) на ООО «СтройЗаказчик». Исходя из указанного соглашения ООО «СтройЗаказчик» принимает все права и обязанности по договору в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором с 01.08.2011 г., постановлением Администрации г.Томска №465-з от 20.02.2012 г. земельный участок был разделен (данный факт сторонами не оспаривается).

Письмом от 09.01.2018 г. №15 «О договоре аренды земельного участка №ТО-21-18157 от 20.05.2009», направленном в адрес Общества, Департамент со ссылкой на нормы п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» указал, что договор аренды от 20.05.2009 № ТО-21-18157 земельного участка прекратил свое действие в силу норм п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» с 28.02.2012 года, о чем ООО «СтройЗаказчик» также было уведомлено письмом департамента недвижимости исх.№5102 от 22.04.2015, Департамент сослался на имеющуюся задолженность по договору аренды №ТО-21-18157 от 20.05.2009, указав на ненадлежащее исполнение условий договора ООО «СтройЗаказчик».

05.03.2018 ООО «Стройзаказчик», со ссылкой на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 39.14-39.17 ЗК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», а также позицию судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, изложенную в определении ВС РФ от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 по делу №А41-27734/2016, обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу положений пункта 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно пункту 33 Перечня документов, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Положениями статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обращаясь с заявлением в Департамент, ООО «Стройзаказчик» приложило к заявлению копию разрешения на строительство, копию договора аренды, технический план на объект незавершенного строительства.

Документы, подтверждающие наличие объекта незавершенного строительства и прав на такой объект, а также сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, Обществом не представлены.

Представленный технический план является документом, содержащем информацию об объекте, а не о его собственнике и, соответственно, не является подтверждением права на объект незавершенного строительства. Каких либо иных документов, подтверждающих право собственности Общества на незавершенный строительством объект, а также наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, заявителем не представлено и в ходе судебного разбирательства.

Поскольку Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имел право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из материалов дела не усматривается, что совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов, имелась. Более того, на момент обращения Заявителя с соответствующим заявлением в Департамент, договор аренды земельного участка от 20.05.2009 № ТО-21-18157 прекратил свое действие, что следует из письма Департамента от 09.01.2018 г., в котором также имеется отсылка на письмо, направленное в адрес Общества за исх.№5102 от 22.04.2015 г. Получение указанных писем Заявителем не отрицалось.

Указанная позиция суда подтверждается, в частности, Определением Верховного суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу № 304-КГ17-9125.

Суд также отмечает следующее. Глава V.1 Земельного кодекса РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу с 01.03.2015.

По смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 4 ГК РФ).

Учитывая, что отношения сторон по предоставлению земельного участка в аренду возникли до 01.03.2015, незарегистрированный объект незавершенного строительства на спорном земельном участке, на который указывает заявитель, возведен в рамках договора аренды земельного участка от 20.05.2009, то есть до 01.03.2015, указанный федеральный закон не содержит положений о его применении до принятия, положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не могут применяться к отношениям сторон.

Правовая позиция, сформулированная в определении Верховного Суда РФ от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 по делу №А41-27734/2016, на которую ссылается заявитель, не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах.

Таким образом, Департаментом установлено несоответствие представленных документов требованиям законодательства в части представления полного перечня документов. При этом, обществом не доказано размещение на земельном участке объекта недвижимости не только в силу отсутствия государственной регистрации права собственности на него, но и вследствие отсутствия каких-либо доказательств ведения работ по строительству объектов на спорном участке.

Арбитражный суд, в силу статьи 1 АПК РФ, осуществляет правосудие путем разрешения споров. В соответствии с нормами статьи 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ, арбитражный суд рассматривает дела о признании незаконными решений, действий, бездействие органа, нарушающих права и законные интересы заинтересованных лиц.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в соответствии со ст.162 АПК РФ и оценивая их во взаимосвязи и в совокупности с учетом положений ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении дела, указанные в оспариваемом отказе факты о нарушении Департаментов положений земельного законодательства, не нашли своего подтверждения. Также из представленных заявителем документов оснований считать, что оспариваемым отказом нарушены права Заявителя или его законные интересы, не имеется.

С учетом изложенного, наличие оснований для признания незаконным отказа в заключении договора аренды, изложенного в письме от 05.04.2018 №4117, как несоответствующего требованиям земельного законодательства, не подтверждено, в связи с чем оснований для признания незаконным оспариваемого отказа, не усматривается.

Расходы по государственной пошлине в силу ст.110 АПК РФ относятся на Заявителя.

Руководствуясь ст.167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «СтройЗаказчик» (ИНН <***> ОГРН <***> в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья А.Н. Гапон