Решение от 31 мая 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар

01 июня 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2026 г.

Решение в полном объеме изготовлено 01 июня 2026 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев дело по заявлению

ООО «Терра - ЛВС», г. Санкт-Петербург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования г-к Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании, об обязании,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, по доверенности,

от заинтересованных лиц: ФИО2, по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Терра-ЛВС» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о признании незаконным изложенного в письме от 28.12.2023 № 17-07-8225/23 решения об отказе в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:37:0107001 земельного участка площадью 855 кв. м, образуемого путем перераспределения исходного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:95 площадью 600 кв. м и смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:425 площадью 3106 кв. м, расположенных по адресам: <...>, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием соответственно для эксплуатации здания гостиницы и размещения комплекса курортных гостиниц (далее – образуемый земельный участок, исходный земельный участок, смежный земельный участок), о понуждении к утверждению схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

К участию в деле в качестве от органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечена администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Определением суда от 26.09.2024 администрация исключена из числа третьих лиц и привлечена в качестве заинтересованного лица (по ходатайству заявителя).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025, заявление удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Данный судебный акт мотивирован следующим.

Обжалуемые судебные акты не содержат указаний на то, что в рассматриваемом случае перераспределение осуществляется для приведения границ исходного и смежного земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (при ее комплексном развитии или для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы). Заявитель по делу не является гражданином а образуемый участок не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства. Назначение образуемого земельного участка также не предполагает размещение объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

В отсутствие обстоятельств, установленных статьей 49 ЗК РФ, управление должно было отказать как в утверждении представленной обществом схемы расположения образуемого земельного участка, так и в заключении соглашения о перераспределении исходного и смежного земельных участков. Нормами земельного законодательства не предусмотрена возможность перераспределения земельных участков, один из которых находится в публичной собственности, а другой – в частной собственности, в целях легализации постройки (ее части), возведенной на не предоставленном для этого земельном участке, а также исправления реестровой ошибки, на наличие которой ссылается процессуальный представитель общества.

Основания заявленных требований изложены в заявлении.

В судебном заседании 24.03.2026 представитель заявителя в судебное заседание явку не обеспечил, представитель заинтересованных лиц возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании 24.03.2026 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 07.04.2026 до 12 час. 45 мин., после окончания перерыва заседание продолжено при участии представителей заявителя и заинтересованных лиц.

В судебном заседании 07.04.2026 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 21.04.2026 до 10 час. 15 мин., после окончания перерыва заседание продолжено при участии представителя заявителя.

В судебном заседании 21.04.2026 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в течение дня до 16 час. 00 мин. После окончания перерыва заседание продолжено без участия сторон, без аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела при новом рассмотрении и учетом выводов суда кассационной инстанции, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2019 по делу № А32-12236/2017 по иску администрации в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись от 04.06.2008 с номером регистрации 23-23-26/056/2008-042 о заключенном управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Меркадо» (далее – общество-2) договоре от 29.04.2008 № 3700003393 аренды смежного земельного участка. В удовлетворении остальной части иска администрации к обществу и обществу-2 об истребовании смежного земельного участка из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании им путем освобождения от одноэтажного строения с ориентировочными размерами 8,0х6,0 м и площадью застройки 48 кв. м, от наружной лестницы здания гостиницы с ориентировочными размерами 3,0 х 11,0 м и площадью застройки 33 кв. м, от ограждений капитального с ориентировочными высотой 2 м, длиной 30 м и из металлопрофиля с ориентировочными высотой 2 м, длиной 120 м (далее – строение, лестница, ограждения) отказано.

Данным судебным актом преюдициально установлено, что приказом комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (далее – комитет) от 04.10.2007 № 1533 утверждены границы и размер смежного земельного участка с разрешенным использованием для размещения комплекса курортных гостиниц. По распоряжению главы муниципального образования город-курорт Анапа от 23.04.2008 № 1286-р смежный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью НП «Экомен» на 49 лет для размещения комплекса курортных гостиниц. Стороны заключили договор от 29.04.2008 № 3700003393 аренды смежного земельного участка до 23.04.2057. Его государственная регистрация осуществлена 04.06.2008 (запись с номером регистрации 23-23-26/056/2008-042). По акту приема-передачи от 29.04.2008 смежный земельный участок передан обществу-2 в арендное пользование. По договорам от 26.08.2008, 06.06.2014 права и обязанности арендатора по названному договору аренды последовательно переданы ФИО3 и обществу-2 в связи с переходами к ним по договорам купли-продажи от 24.01.2008, 30.09.2014 права собственности на расположенный на смежном земельном участке объект незавершенного строительства. Вступившим в законную силу заочным решением Анапского городского суда от 19.01.2015 по делу № 2-311/2015 по иску Анапского межрайонного прокурора признано отсутствующим право собственности общества-2 на расположенный на смежном земельном участке объект незавершенного строительства, из Единого государственного реестра недвижимости исключена соответствующая запись. В ходе проведенной управлением муниципального контроля администрации 19.12.2014 проверки установлено отсутствие на смежном земельном участке объекта незавершенного строительства и каких-либо иных объектов. Отказывая в удовлетворении иска администрации к обществу об истребовании смежного земельного участка (с кадастровым номером 23:37:0107001:425) из чужого незаконного владения, суд указал на недопустимость удовлетворения такого требования без решения судьбы расположенных на этом участке объектов недвижимости (строения, лестницы и ограждений)

Отказывая администрации в рамках другого дела (№ А32-16359/2015) в удовлетворении иска о расторжении договора аренды смежного земельного участка по основанию его неиспользования обществом-2 по целевому назначению, суд квалифицировал этот договор как ничтожную сделку, совершенную администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение смежным земельным участком.

Исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:37:0107001:95) принадлежит обществу на праве собственности. Общество является собственником расположенного на этом участке здания гостиницы. Части здания гостиницы (строение и лестница) расположены на смежном земельном участке.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 16.11.2023 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка (площадью 855 кв. м). По данным схемы его образование предполагается путем перераспределения исходного земельного участка и части (площадью 255 кв. м) смежного земельного участка.

Письмом от 28.12.2023 № 17-07-8225/23 управление уведомило общество о принятом решении об отказе в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что схема подготовлена с нарушением требований к образуемому земельному участку, исходный и смежный земельные участки имеют разные виды разрешенного использования, в отношении смежного земельного участка установлен судебный запрет на совершение регистрационных действий.

Заявитель указывает, что данным отказом нарушаются его права, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении заявленных требований на новом рассмотрении, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктами 1 – 2 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации и (или) региональными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ).

Нормами ЗК РФ допускается образование земельного участка путем перераспределения исходных земельных участков (пункт 1 статьи 11.2). Такое образование возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения образуемого участка на кадастровом плане территории в отсутствие утвержденного проекта межевания этой территории (подпункт 3 пункта 1, пункт 2 статьи 11.3, пункт 3 статьи 39.28). Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом (пункт 6 статьи 11.9). Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением таких требований к образуемым земельным участкам должна влечь отказ в утверждении схемы (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10).

Перераспределение земельных участков, один из которых находится в публичной собственности, а другой – в частной собственности, осуществляется только в случаях, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 11.7). К таковым отнесены перераспределение в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории или при ее комплексном развитии, или для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 39.28). Перераспределение частных и публичных земельных участков также возможно в целях образования земельных участков граждан, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, а также земельных участков, образуемых для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса, в том числе в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд (подпункты 3, 4 пункта 1 статьи 39.28).

Названное перераспределение осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков (пункт 2 статьи 39.28). В заключении такого соглашения должно быть отказано, если заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса, или имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса (подпункты 1, 11 пункта 9 статьи 39.29).

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, нашел отражение правовой подход, согласно которому перераспределение земельных участков не может быть признано правомерным в отсутствие для этого оснований, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса, и при наличии оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса.

Как следует из материалов дела, в рамках дела № А32-12236/2017, отказывая в удовлетворении иска администрации к обществу об истребовании смежного земельного участка (с кадастровым номером 23:37:0107001:425) из чужого незаконного владения, суд указал на недопустимость удовлетворения такого требования без решения судьбы расположенных на этом участке объектов недвижимости (строения, лестницы и ограждений). Отказывая администрации в рамках другого дела (№ А32-16359/2015) в удовлетворении иска о расторжении договора аренды смежного земельного участка по основанию его неиспользования обществом-2 по целевому назначению, суд квалифицировал этот договор как ничтожную сделку, совершенную администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение смежным земельным участком.

Как следует из материалов дела, исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:37:0107001:95) принадлежит обществу на праве собственности. Общество является собственником расположенного на этом участке здания гостиницы. Части здания гостиницы (строение и лестница) расположены на смежном земельном участке.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 16.11.2023 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка (площадью 855 кв. м). По данным схемы его образование предполагается путем перераспределения исходного земельного участка и части (площадью 255 кв. м) смежного земельного участка.

В тоже время, как следует из материалов дела, в отношении смежного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет, его площадь соответствует реестровым сведениям о разрешенном использовании для размещения комплекса курортных гостиниц.

Введение смежного земельного участка в хозяйственный оборот возможно исключительно путем проведения торгов.

Кроме того, в материалы дела регистрирующим органом был представлен первоначальный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:95.

В пункте 1.2 указанного договора содержится информация о нахождении на земельном участке здания гостиницы общей площадью 1 186,7 кв.м. (в настоящее врем кадастровый номер здания 23:37:0107001:841).

Из пункта 1.1 договора следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:95 предоставлялся для эксплуатации здания гостиницы.

Заявителю земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:95 и расположенным на нем зданием гостиницы с кадастровым номером 23:37:0107001:841 (ранее 23:37:0107001:0:4) принадлежат на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.04.2018.

Следует обратить внимание на то, что площадь здания гостиницы согласно договору, сведений ЕГРН и технического паспорта составляет 1 085,3 кв.м.

При этом, согласно сведениям Национальной системы пространственных данных здание гостиницы с кадастровым номером 23:37:0107001:841 поставлено на кадастровый учет без координат границ, что делает невозможным осуществление перераспределения до разрешения вопроса об определении точных координат границ здания на земельном участке и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:95 был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2004 году, смежный с ним земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:425, предполагаемый к перераспределению, сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2007 году.

При этом информация о предприятии действий, направленных на исправление реестровой ошибки или о подачи соответствующего иска суду не представлена.

В рассматриваемом случае основания для перераспределения исходного земельного участка, находящегося в собственности общества, с частью смежного земельного участка, относящегося к публичной собственности, отсутствуют.

Такое перераспределение не могло производиться исключительно в целях значительного увеличения (практически в полтора раза) площади исходного земельного участка.

Нормы земельного законодательства не допускают произвольное перераспределение частных и публичных земель, злоупотребление данной процедурой. Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории относится к исключительной компетенции уполномоченного органа местного самоуправления.

Суд не вправе подменять собой этот орган, осуществлять его функции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае заявителем не доказано, что перераспределение осуществляется для приведения границ исходного и смежного земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (при ее комплексном развитии или для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы).

Кроме того, заявитель по делу (общество) не является гражданином, на образуемый участок не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства. Назначение образуемого земельного участка также не предполагает размещение объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

В отсутствие таких обстоятельств управление должно было отказать как в утверждении представленной обществом схемы расположения образуемого земельного участка, так и в заключении соглашения о перераспределении исходного и смежного земельных участков. Нормами земельного законодательства не предусмотрена возможность перераспределения земельных участков, один из которых находится в публичной собственности, а другой – в частной собственности, в целях легализации постройки (ее части), возведенной на не предоставленном для этого земельном участке, а также исправления реестровой ошибки, на наличие которой ссылается процессуальный представитель общества.

В этой связи, оспариваемым решением управления не нарушены и не могли быть нарушены какие-либо права общества, в защиту которых оно инициировало судебное разбирательство.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ судебной защиты.

Судом отклоняются доводы заявителя ввиду того, что они основаны на ошибочном толковании (понимании) норм материального права и противоречат материалам дела, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Учитывая отказ в удовлетворении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ надлежит отнести на заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167 - 170, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.О. Шитикова