Решение от 23 августа 2022 г. по делу № А14-6542/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А14-6542/2022
г. Воронеж
23 августа 2022



Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Совтех», г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>).

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №163/21-3 от 26.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м., в редакции протокола разногласий от 06.12.2021,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель, по доверенности б/н от 11.05.2022, копия диплома,

от ответчика – ФИО2 , представитель, по доверенности № 100 от 22.11.2022, копия диплома,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Совтех» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик) с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №163/21-3 от 26.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м., в редакции протокола разногласий от 06.12.2021.

В заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, представил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 23.08.2022.

Из материалов дела следует следующее.

29 июня 2021 ООО «Совтех» обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов за плату в собственность земельного участка для осуществления производственной деятельности, с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м, разрешенное использование - производственная база хранения и переработки неметаллических отходов, категория земель - земли населенных пунктов.

08 ноября 2021 ответчик направил в адрес истца уведомление №52-17-22244 и проект договора купли-продажи земельного участка №163/21-3 с выкупной стоимостью -19 213 216,48 руб. (пункт. 2.1. договора).

Не согласившись с предложенной стоимостью земельного участка, истец направил 06 декабря 2021 в адрес ответчика протокол разногласий об изменении пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка №163/21-3 в части изменения выкупной стоимости в размере 480 330,41 руб.

18 февраля 2022 в адрес истца поступило уведомление №52-17-32-63 с отказом от подписания протокола разногласий.

На основании Постановления исполнительного комитета администрации города Воронежа Воронежской области №98 от 25.02.2000 ОАО «Воронежский дрожжевой завод» на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 5,8313 га, расположенный по адресу: <...>, занимаемый сооружением.

02.07.2000 право бессрочного пользования на земельный участок было зарегистрировано в законном порядке.

Постановлением Администрации города Воронежа Воронежской области №1427 от 01.07.2003 право пользования земельным участком площадью 5,8313 га было прекращено. ЗАО «Воронежские дрожжи» был предоставлен участок в аренду сроком на 49 лет.

17.05.2004 между ЗАО «Воронежские дрожжи» и ООО «Совтех» был заключен договор перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2799-03-09/мз от 24.11.2003, в результате которого истец стал арендатором земельного участка площадью 7 144 кв.м кадастровый номер 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, сроком до 01.07.2052 .

На земельном участке, находящимся по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м, разрешенное использование - производственная база хранения и переработки неметаллических отходов, категория земель - земли населенных пунктов, в 2005 был возведен объект недвижимости - производственное помещение (Лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м), что подтверждается актом приемки в эксплуатацию комиссией от 01.09.2005 , утвержденного Постановлением руководителя управы Левобережного района городского округа город Воронеж №199 от 09.09.2005.

Согласно акту приемки в эксплуатацию от 01.09.2005 комиссии установила, что застройщик фактически построил нежилое производственное помещение (Лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м). Указанное обстоятельство подтверждается рабочим проектом цеха по производства «Поликроша», архитектурно-строительная часть 2005 , техническим паспортом Лит. Л, цех по переработке полимерных отходов от 11.05.2005.

В 2009 произведена реконструкция производственного помещения, что подтверждается техническим паспортом от 03.09.2009 г. (Лит ПА, 11 Б, цех по переработке полимерных отходов), в результате чего площадь объекта составила 523,8 кв.м, что подтверждается Сводным техническим паспортом от 03.09.2009.

В 2011 истцом был заказан и выполнен проект реконструкции блока цехов «Поликроша» с пристройкой, согласованный с Управлением главного архитектора администрации г.Воронежа.

Так, согласно схеме участка м 1 : 500 на месте объекта лит. И, площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки, была запроектировано возведение двухэтажной пристройки к Лит. 11А и лит. 11Б (цех по переработке полимерных отходов).

Согласно акту государственной историко-культурной экспертизы от 03.05.2011 указано, что на спорном земельном участке расположено несколько типовых современных нежилых сооружения, которые не относятся к объектам культурного наследия.

20.02.2012 Департаментом градостроительства и архитектуры управления главного архитектора администрации города Воронежа было выдано Заключение №4 о согласовании архитектурного решения реконструкции блока цехов ООО «Совтех» под блок цехов «Поликрош» с пристройкой.

10.07.2014 было выдано разрешение на реконструкцию блока цехов ООО «Совтех» под блок цехов «Поликрош».

В 2015 истцом произведена реконструкция производственного помещения, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU-306302000-63 от 20.04.2015, свидетельством государственной регистрации права от 24.07.2015 .

В настоящее время истец владеет на праве собственности нежилым зданием, площадью 769,6 кв. м, количество этажей 2, расположенным на земельном участке по адресу: <...>, и данный объект находился в собственности до 01.07.2012 (первоначально возведенный объект в 2005).

Таким образом , объект капитального строительства образован в результате ряда реконструкций 2005-2015.

На основании плана приватизации, утвержденного Решением комитета поуправлению государственным имуществом Воронежской области №1872 от 09.07.1993 ЗАО Работников «Народное предприятие «Воронежский дрожжевой завод»приобрело из государственной собственности 16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (согласно выписке из ЕГРН).

После раздела земельного участка площадью 5,8313 Га, на выделенном земельном участке, площадью 7 144 кв.м, принадлежащего истцу на праве аренды, был расположен объект недвижимости - отдельно стоящее здание прачечной (лит. И, площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки), которое ранее было отчуждено из государственной собственности на основании плана приватизации, утвержденного Решением комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области №1872 от 09.07.1993, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Факт нахождения указанного объекта на испрашиваемом земельном участке подтверждается топографической съемкой земельного участка, выполненного ОГУ «Управление природных ресурсов Воронежской области».

Ввиду морального и физического износа данный объект был демонтирован, запись в ЕГРН погашена 09.12.2009.

Таким образом, истец владеет на праве собственности нежилым зданием, площадью 769,6 кв. м количество этажей 2, расположенным на земельном участке по адресу: <...>, и данный объект находился в собственности до 01.07.2012 (первоначально возведенный объект-2005).

Согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, актуальных на день обращения, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 3634:0305001:45, расположенного по адресу: <...>. 106, составляет 19 213 216,48 руб.

Истец считает, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, образован из земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который было переоформлено на право аренды. Истец считает, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305001:45, в отношении которого до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования, в силу абзаца 4 п. 2.2. статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подлежит выкупу по льготной цене , сумма выкупа земельного участка составит - 19 213 216,48 руб. х 2,5% = 480 330,41 руб.

Таким образом, цена выкупа земельного участка должна определяться в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем обратился в суд по настоящему делу.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

Постановлением Администрации города Воронежа Воронежской области №1427 от 01.07.2003 право пользования земельным участком площадью 5,8313 га было прекращено. ЗАО «Воронежские дрожжи» был предоставлен участок в аренду сроком на 49 лет.

17.05.2004 между ЗАО «Воронежские дрожжи» и ООО «Совтех» был заключен договор перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2799-03-09/мз от 24.11.2003, в результате которого истец стал арендатором земельного участка площадью 7 144 кв.м кадастровый номер 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, сроком до 01.07.2052 .

Таким образом , право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, переоформлено на право аренды в установленном законом порядке до 01.07.2012.

Как следует из Закона N 137-ФЗ, положения пункта 2.2 статьи 3 корреспондируют с пунктом 1 статьи 2 того же закона, в которой был определен конкретный круг субъектов, имеющих до 01.07.2012 право приобретения земельных участков в собственность на льготных условиях.

В частности, к таковым отнесены коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-0-0 указано на то, что Президиум ВАС РФ, признав в Постановлении от 09.04.2009 N 14649/08, что для приобретения земельного участка по льготной цене, закрепленной в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, и отметил, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения.

Кроме того, как отмечено в указанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ привело бы к неравному подходу к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Льготный порядок приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который предусмотрен пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусматривает, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего закона в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, в отношении которых было установлено право постоянного (бессрочного) пользования.

Как следует из материалов дела, земельный участок, из которого был выделен испрашиваемый земельный участок, был занят объектами недвижимости, ранее находившимися в государственной собственности и приобретенными на основании плана приватизации, утвержденного Решением комитета поуправлению государственным имуществом Воронежской области №1872 от 09.07.1993, ЗАО Работников «Народное предприятие «Воронежский дрожжевой завод»приобрело из государственной собственности 16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (согласно выписке из ЕГРН).

После раздела земельного участка площадью 5,8313 Га, на выделенном земельном участке, площадью 7 144 кв.м, принадлежащего истцу на праве аренды, был расположен объект недвижимости - отдельно стоящее здание прачечной (лит. И, площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки), которое ранее было отчуждено из государственной собственности на основании плана приватизации, утвержденного Решением комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области №1872 от 09.07.1993,

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, истец, как покупатель названных объектов недвижимости, получил право пользование земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку факт образования земельного участка кадастровый номер кадастровый номер 36:34:0305001:45, в отношении которого было установлено право постоянного (бессрочного) пользования, подтвержден вышеназванными доказательствами, то и последующие собственники этих объектов недвижимости относятся к субъектам, которые при определенных условиях могут приобрести арендуемый им земельный участок в собственность на льготных условиях (абзац второй пункта 1 статьи 2 Вводного закона).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Абзацами 2 и 3 пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона установлено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу Вводного закона, т. е с 10.11.2001 до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Материалами дела установлено, что земельный участок был передан в аренду истцу в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, актуальных на день обращения, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 3634:0305001:45, расположенного по адресу: <...>. 106, составляет 19 213 216,48 руб., сумма выкупа земельного участка составит - 19 213 216,48 руб. х 2,5% = 480 330,41 руб.

Доводы ответчика о наличии в собственности истца на испрашиваемом земельном участке строения 2015 года постройки, суд считает необоснованными и противоречащими материалам дела.

Истец подтвердил, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0305001;1802 было создано в 2005 (производственное помещение (Лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м), что подтверждается актом приемки в эксплуатацию комиссией от 01.09.2005, утвержденного Постановлением руководителя управы Левобережного района городского округа город Воронеж №199 от 09.09.2005. В 2009 произведена реконструкция производственного помещения, что подтверждается техническим паспортом от 03.09.2009 (Лит ПА, 11 Б, цех по переработке полимерных отходов), в результате чего площадь объекта составила 523,8 кв.м, что подтверждается Сводным техническим паспортом от 03.09.2009.

В 2011 истцом был заказан и выполнен проект реконструкции блока цехов «Поликроша» с пристройкой, согласованный с Управлением главного архитектора администрации г.Воронежа. Так, согласно схеме участка м 1 : 500 на месте объекта лит. И, площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки, была запроектировано возведение двухэтажной пристройки к Лит. 11А и лит. 11Б (цех по переработке полимерных отходов).

Согласно акту государственной историко-культурной экспертизы от 03.05.2011 указано, что на спорном земельном участке расположено несколько типовых современных нежилых сооружения, которые не относятся к объектам культурного наследия.

20.02.2012 Департаментом градостроительства и архитектуры управления главного архитектора администрации города Воронежа было выдано Заключение №4 о согласовании архитектурного решения реконструкции блока цехов ООО «Совтех» под блок цехов «Поликрош» с пристройкой.

Таким образом , нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0305001:1802 не является вновь возведенным объектом недвижимости , построенным в 2015.

Поскольку пунктом 2.2. статьи 3, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка. Следовательно, в данной части доводы истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению, надлежит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м., определив выкупную стоимость земельного участка, исходя из 2,5% от его кадастровой стоимости в сумме 480330,41 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) заключить с ООО «Совтех», г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: <...>, площадью 7 144 кв.м., определив выкупную стоимость земельного участка, исходя из 2,5% от его кадастровой стоимости в сумме 480330,41 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу ООО «Совтех», г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.


Судья Л.В.Романова