Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А53-26973/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26973/17
19 декабря 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312617924900030),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3,

о понуждении заключения договора аренды

при участии:

от истца: ФИО4 - распоряжение;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности от 24.03.2017;

от третьего лица: ФИО3 (паспорт); ФИО6 – представитель по доверенности от 01.09.2017;

установил:

Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о понуждении заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок общей площадью 41921 кв.м, кадастровый номер 61:29:0600001:154, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, х.Майорский.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в удовлетворении заявленных требований возражает по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, представил письменный отзыв на исковые требования.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2017 по делу №А53-25717/16 признан незаконным отказ Администрации Майорского сельского поселения в предоставлении ФИО3 земельного участка общей площадью 41921 кв.м., кадастровый номер 61:29:0600001:154, по адресу: Ростовская область, Орловский район, х. Майорский, участок находится примерно в 1,0 км от ориентира по направлению на северо-восток, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, суд обязал Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области направить индивидуальному предпринимателю ФИО3 подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 41 921 кв.м., кадастровый номер 61:29:0600001:154, сроком на 49 лет, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, должен быть соразмерен доле в праве предпринимателя ФИО3 на здание, расположенное на земельном участке, которая составляет 15/22.

25.05.2017 вышеуказанный договор был направлен собственникам помещения в здании, расположенном на предоставляемом в аренду земельном участке - индивидуальному предпринимателю ФИО3, а также индивидуальному предпринимателю ФИО2 для рассмотрения и подписания в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Ответчик от подписания договора отказался.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик в обоснование возражений на исковые требования указал, что собственниками здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке, являются ФИО3, размер доли в праве которого составляет 15/22, и глава КФХ ФИО2, с размером доли в праве 7/22. На спорном земельном участке индивидуальным предпринимателем ФИО3 возведены и эксплуатируются объекты капитального строительства: нежилое здание для овец, здание для охраны производственной базы, навес для хранения сена, навес для летнего содержания овец. Общая площадь, занятая строениями составляет 707 кв.м. Согласно данным технических паспортов, составленных по состоянию на 24.08.2015, здания имеют бетонный и ракушечный фундаменты, вторую группу капитальности, то есть обладают признаками недвижимой вещи, закрепленными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом площади участка, занятой строениями ФИО3 (707 кв. м), свободная площадь, доступная для пользования ФИО2, составляет меньшую площадь, чем у ФИО3, тогда как заявитель имеет возможность пользоваться всей площадью участка, равной 41 921 кв. м. При таких обстоятельствах взимание с ФИО2 арендной платы, соразмерной его доле в праве на здание, незаконно, так как арендодатель лишен возможности предоставить ему в пользование площадь участка, указанную в договоре, свободной. У комитета отсутствует реальная возможность предоставить земельный участок в аренду свободным, как того требует закон и условия договора. Истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 не представлены доказательства принадлежности на праве собственности все объектов недвижимости, находящихся на испрашиваемом земельном участке. Следовательно, до разрешения вопроса о праве собственности на нежилое здание для овец, здание для охраны производственной базы, навеса для хранения сена, навеса для летнего содержания овец, путем регистрации права собственности или признания права в судебном порядке, земельный участок, находящийся непосредственно под этими объектами недвижимости, не может быть передан кому-либо в аренду.

Третье лицо полагает, что оснований для отказа от подписания договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора у ответчика не имеется.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности, арбитражный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при рассмотрении дел № А53-5605/2015, № А53-19063/2015, № А53- 25717/2016 ФИО3 является собственником помещения № 2 общей площадью 377,4 кв. м, и участником общей долевой собственности (доля в праве 6/11) на нежилое здание (животноводческий корпус, общей площадью 2 736,4 кв. м), расположенные в Орловском районе Ростовской области, на расстоянии 623 м по направлению на северо-восток от ориентира х. Майский.

ФИО2 в этом же нежилом здании принадлежат помещения площадью 869,5 кв. м. Иные собственники помещений в указанном нежилом здании отсутствуют.

Тот факт, что помещения глав КФХ ФИО3 и ФИО2 физически расположены в одном здании, установлен вступившим в законную силу апелляционным определением Ростовского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-15663/2015.

22.11.2004 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения площадью 41 921 кв. м, с кадастровым номером 61:29:0600001:154, местоположением: Ростовская область, Орловский район, х. Майский, примерно в 1,0 км от ориентира по направлению на северо-восток.

Изначально земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:29:0600001:154 общей площадью 4,2 га был сформирован для целей эксплуатации здания животноводческого комплекса.

Впоследствии, из участка с кадастровым номером 61:29:0600001:154 был выделен и передан комитетом в собственность ФИО2 земельный участок площадью 20 979 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1587. Заключенный комитетом и ФИО2 договор купли-продажи от 27.11.2014 земельного участка 61:29:0600001:1587 вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 17.07.2015 по делу № А53-5605/2015 признан недействительным (ничтожным).

Во время рассмотрения дела № А53-5605/2015 глава КФХ ФИО2 произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 на земельные участки с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601 (площадью 409 кв. м) и61:29:0600001:1602 (площадью 20 570 кв. м), зарегистрировал за собой право собственности на указанные участки.

Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу № А53-19063/2015 суд признал отсутствующим зарегистрированное за ФИО2 право собственности на земельный участок общей площадью 409 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1601 и земельный участок общей площадью 20 570 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1602, находящиеся по адресу: Россия, Ростовская область, Орловский район, х. Майорский, примерно в 1,0 км от ориентира по направлению на северо-восток.

Апелляционный суд постановил аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601 и 61:29:0600001:1602, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:154, площадью 4,2 га.

Решением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела № А53-25717/2016, признан незаконным отказ администрации поселения в предоставлении ФИО3 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:154 площадью 41 921 кв. м. На Комитет возложена обязанность направить предпринимателю ФИО3 подписанный проект договора аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен доле в праве предпринимателя ФИО3 на здание, расположенное на земельном участке, которая составляет 15/22.

На основании принятого Арбитражным судом решения между ФИО3 и Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области 19.05.2017 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №42 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:154 площадью 41 921 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, х.Майорский, участок находится примерно в 1,0 км. От ориентира по направлению на северо-восток для размещения производственной базы, сроком с 19.05.2017 по 19.05.2066.

Решением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела № А53-9503/17 Комитету по управлению имуществом Орловского района Ростовской области было отказано в признании возведенных ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:154 объектов: нежилое здание для овец, инвентарный номер 60:242:001:630039190, здание для охраны производственной базы, инвентарные номер 60:242:001:63003 9200, навес для хранения сена, инвентарный номер 60:242:001:630039210 самовольными постройками и их сносе. Суд признал возведенные объекты вспомогательными по отношению к основному зданию комплекса.

Письмом от 24.05.2017 № 404 Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области предложил главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:154 со ссылкой на статью 39.20 Земельного участка РФ.

Ответчик отказался от подписания указанного договора аренды, ссылаясь на возведение ФИО3 на земельном участке других строений, право собственности на которые за ним не зарегистрировано.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о наличии основании для его удовлетворения ввиду нижеследующего.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Гражданского кодекса РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что одним из сособственников недвижимого имущества ФИО3 заключен договор аренды договор находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №42 от 19.05.2017. Указанное явилось выполнением со стороны администрации поселения решения суда № А53-25717/2016.

Вместе с тем, в рамках данного дела обязанности на Комитет по заключению договора аренды с главой КФХ ФИО2 не возлагалось.

Как установлено в судебном заседании, ответчику предлагается заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:154 общей площадью 41921 кв.м исходя из соотношения долей в праве собственности на нежилое здание: ФИО3 - 15/22 долей, ФИО2 – 7/22 доли.

Договором аренды от 19.05.2017 № 42, заключенного между истцом и ФИО3 прямо предусмотрена долевая обязанность по внесению арендных платежей исходя из права собственности на нежилое здание 15/22 долей.

Как установлено в судебном заседании, ответчику предлагается заключить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора исходя из соотношения долей в праве собственности на нежилое здание: ФИО3 - 15/22 долей, ФИО2 – 7/22 доли.

Между тем, как установлено в судебном заседании, на спорном земельном участке кроме нежилого здания, принадлежащего на праве собственности ФИО2 и ФИО3 площадью 41 921 кв.м, имеются объекты недвижимого имущества: нежилое здание для овец, инвентарный номер 60:242:001:630039190, здание для охраны производственной базы, инвентарные номер 60:242:001:63003 9200, навес для хранения сена, инвентарный номер 60:242:001:630039210. Указанными объектами пользуется ФИО3 без регистрации права собственности на них. Данное обстоятельство третьим лицом не оспаривалось в судебном заседании.

Учитывая в совокупности обоснования правовой позиции по делу участвующих в деле лиц истец просит понудить заключить договор аренды на определенных условиях. Протокол разногласий между сторонами отсутствует.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с частями 1, 4 и 6 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Эти правила также в полной мере подлежат применению в ситуации, когда на неделимом или не разделенном земельном участке расположены различные и имеющие самостоятельное значение объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), принадлежащие различным правообладателям.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. С долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего заявителю нежилого здания (помещения).

В силу части 3 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" заключение договора аренды с одним лицом должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Согласно части 4 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу действия пункта 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора по договору от 19.05.2017 № 42. Тем самым, иные собственники вправе присоединиться к условиям имеющегося договора аренды на условиях указанного договора.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 41921 кв.м, кадастровый номер 61:29:0600001:154, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, х.Майорский в редакции истца с множественностью лиц на стороне арендатора надлежит отказать в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отнесены на истца как на проигравшую сторону.

Поскольку истец как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко