Решение от 18 июня 2025 г. по делу № А44-6383/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Великий Новгород Дело № А44-6383/2024 Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2025 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе

судьи Богаевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Кротовой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 190005, Санкт – Петербург, Измайловский проспект, д.2, литера Л, пом. 15-н, рабочее место 4)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 173000, Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д.6)

об обязании заключить договор купли-продажи имущества

и встречному иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях

к обществу с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) о расторжении договоров аренды

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратура Новгородской области

при участии:

от истца ( ООО Адрастея») : ФИО1 – дов. от 03.10.2024

от ответчика: ФИО2, доверенность от 15.07.2024 № 53-ТП/5330, диплом

от Прокуратуры Новгородской области: ФИО3 – дов. от 22.01.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Адрастея» ( далее – Общество, ООО «Адрастея») обратилось в арбитражный суд с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях ( далее - МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях) об обязании МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>

ручей, д. 2/13 с оплатой в рассрочку квартальными платежами сроком на 5 лет, в соответствии с заявлением общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» от 01.08.2024 года, определив в договоре купли-продажи стоимость объекта в соответствии с отчетом № 1826-09.24 об оценке объекта оценки, расположенного по адресу: <...> от 23.09.2024 года общества с ограниченной ответственностью «Агентство мониторинга и оценки «КРЕДИТ-СЕРВИС» в размере 10 554 167 руб. и взыскании штрафа в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях заявило встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 53/94, заключенного 11.08.2022 между МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о предоставлении ООО «Адрастея» за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (до 11.08.2027) объекта недвижимого имущества: здания корпуса А площадью 401,4 кв.м. с кадастровым номером 53:23:7102701:78, РНФИ П12540000469, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д.2/13, договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного 20.02.2023 между МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях и ООО «Адрастея» о предоставлении

ООО «Адрастея» за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (до 11.08.2027) земельного участка с кадастровым номером 53:23:7102701:60, площадью 346 кв.м., РНФИ П11540006599, расположенного по адресу: Новгородская обл., В. Новгород, ул. Федоровский район, д.2/13.

Общество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее – АПК РФ) уточнило исковые требования и просило обязать МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с оплатой в рассрочку квартальными платежами сроком на 5 лет, в соответствии с заявлением общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» от 01.08.2024 года, определив в договоре купли-продажи

стоимость объекта в размере 10 832 000 руб. и взыскать штраф в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Уточнение иска судом принято.

В обоснование уточненного иска и возражая против встречного иска, истец указал, что МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи объекта. Общество является добросовестным арендатором, оплачивает арендную плату, является субъектом малого бизнеса, имущество находится во владении и пользовании Общества более одного года.

Объект в настоящее время используется для временного хранения вещей, в качестве склада. Для иного назначения здание может быть использовано только после капитального ремонта, подключения всех инженерных коммуникаций. Восстановление объекта требует существенных финансовых затрат, которые могут быть понесены при приобретении объекта в собственность. Общество предпринимало предварительные меры к поиску инвестора для финансовых вложений в объект. Уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи и требование о расторжении договоров аренды не соответствуют требованиям законодательства. Обществом не было допущено существенных нарушений условий аренды.

Представитель МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях исковое требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве, встречный иск поддержал, пояснив, что объект недвижимости не может быть передан Обществу, поскольку законодатель, предоставляя преимущественное право субъектам малого предпринимательства на выкуп имущества, преследовал цель их поддержки.

Неиспользуемый по целевому назначению объект недвижимости не может быть передан в собственность арендатору. Поведение Общества, не осуществляющего хозяйственной деятельности на арендуемом объекте и использующего статус субъекта малого предпринимательства с целью приобретения арендуемого имущества в льготном порядке, является недобросовестным.

Кроме того, ответчик сослался на ненадлежащий способ защиты права, обосновав тем, что МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не отказывало Обществу в заключении договора купли-продажи имущества. Истцу следовало обжаловать бездействие органа власти, а по результатам рассмотрения дела ответчик рассмотрел бы заявление по существу.

В обоснование встречного иска представитель МТУ Росимущества в Псковской

и Новгородской областях указал, что Обществом существенно нарушены условия договора аренды, а именно пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.13, выразившееся в неиспользовании арендованного помещения в течение двух дет, неподдержании его технического состояния, что является основанием для расторжения Договора аренды.

Представитель Прокуратуры Новгородской областями против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы представителя МТУ Росимущества в Псковской и

Новгородской областях, пояснил, что обращение с иском в суд является преждевременным. Удовлетворение встречного иска оставил на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

В федеральной собственности находится здание корпуса А площадью 401,4 кв.м. с кадастровым номером 53:23:7102701:78, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д.2/13. ( далее – здание корпуса А)

По результатам аукциона на право заключения договора аренды здания корпуса А, состоявшегося 4 августа 2022, между ООО «Адрастея» ( далее – Арендатор) и МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях ( далее – Арендодатель) был заключен договор аренды от 11 августа 2022 № 53/94 ( далее – Договор аренды), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества:

- здание корпуса А площадью 401,4 кв.м. с кадастровым номером 53:23:7102701:78, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д.2/13, назначение: нежилое.

Договор заключен на 5 лет.

По акту приема-передачи от 17.08.2022 Арендодатель передал, а Арендатор принял здание корпуса А.

Одновременно истцу был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 53623:7102701:60, площадью 346 кв.м., с видом и целью разрешенного использования под объектами промышленности.

1 августа 2024 Общество в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратилось в МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях с заявлением о выкупе арендуемого здания корпуса А.

Письмом от 30.08.2024 № 53-ТП\6306 МТУ Росимущества в Псковской и

Новгородской областях предложило Обществу предоставить копии договоров на обслуживание объекта и снабжения его энергетическими ресурсами с приложенными копиями платежных документов, документально подтвержденные сведения об использовании объекта в целях, указанных в п. 1.1. Договора с приложением материалов фиксации, документально подтвержденные сведения о ремонтных работах, проведенных

ООО «Адрастея» на объекте, копии договоров страхования либо сведения, подтверждающие их направление в адрес Арендодателя ранее.

Поскольку МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не приняло решение о передаче объекта в собственность Обществу и не направило проект договора купли-продажи, Общество заказало оценку рыночной стоимости здания корпуса А у ООО «Агентство мониторинга и оценки «Кредит- Сервис», в соответствии с которой рыночная стоимость здания корпуса А на 23.09.2024 без НДС составила 10 554 167 руб.

Общество, полагая, что МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях фактически отказалось от заключения договора купли-продажи, обратилось с иском в суд о понуждении заключить договор купли-продажи здания корпуса А.

В свою очередь, МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях обратилось со встречным иском о расторжении договоров аренды здания корпуса А и земельного участка.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае,

предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; - сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, на момент подачи Обществом заявления о выкупе имущества от 01.08.2024 и обращения в суд здание корпуса А находится во временном владении и пользовании Общества непрерывно в течение одного года и более в соответствии с действующим договором аренды.

Имущество из владения Общества не выбывало. Задолженность по арендной плате у Общества отсутствует.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На заявление Общества от 01.08.2024 МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях какого-либо решения о передаче имущества в собственность или об отказе не приняло, но заявление в Арбитражный суд Новгородской области встречного иска о расторжении договора аренды свидетельствует о фактическом отказе Обществу в реализации права на выкуп имущества.

Такой отказ связан с тем, что, по мнению МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях, Общество не использует арендованное имущество.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ право Общества на выкуп арендованного имущества обусловлено непрерывным нахождением имущества во владении и пользовании арендатора в течение 1 года и более по договору аренды.

Суд полагает, что в данной ситуации право Общества на выкуп имущества необходимо рассматривать в совокупности с наличием либо отсутствием оснований для расторжения договора аренды. Наличие оснований для расторжения договора аренды повлечет за собой отказ Обществу в передаче имущества в собственность. Нахождение имущества во владении и пользовании по действующему договору аренды более одного года является условием для передачи имущества в собственность на основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 5.3. Договора аренды договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Арендодателя при невыполнении Арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.11, 2.2.12.

Как следует из пункта 5.4 Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору при невыполнении Арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14.

Как следует из содержания встречного иска, в качестве оснований для расторжения Договора аренды МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях указало на неисполнение Арендатором пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.13 Договора аренды.

Основанием для расторжения Договора в судебном порядке является несоблюдение арендатором пункта 2.2.1 Договора аренды. В остальных случаях за неисполнение пунктов 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9. Договора аренды Арендатор вправе отказаться от Договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд.

Несоблюдение пункта 2.2.13 Договора аренды не относится к договорным основаниям досрочного расторжения Договора аренды по требованию Арендодателя.

Как следует из материалов дела, пунктом 2.2 Договора аренды стороны предусмотрели обязанности арендатора в отношении имущества.

В силу пункта 2.2.1 Договора аренды арендатор в течение двух месяцев с момента начала действия Договора обязан заключить договор на обслуживание Объекта и снабжение его энергетическими и иными ресурсами. Своевременно производить оплату услуг по указанным Договорам.

Как установлено судом, признавалось МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях, в переданном в аренду здании отсутствуют какие-либо коммунальные ресурсы. В частности, на объекте отсутствует технологическое присоединение к сетям энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации. Объект передан Обществу в пользование в отсутствие технологического присоединения к инженерным сетям, в связи с чем незаключение договоров на поставку коммунальных ресурсов в отсутствие таковых не может являться основанием для расторжения Договора аренды. Договор не содержит обязанности Арендатора выполнить технологическое присоединение к коммунальным ресурсам.

Как следует из пунктов 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 Арендатор обязуется:

– использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. Договора, условиями Договора, законодательства РФ, нормами и правилами использования объектов гражданской обороны, в том числе санитарным нормам и правилам пожарной безопасности ( пункт 2.2.2 Договора аренды);

– соблюдать на объекте требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативные правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности Арендатора ( пункт 2.2.6);

– обеспечивать сохранность объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии ( пункт 2.2.7 Договора);

– сдавать объект в субаренду или безвозмездное пользование, осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а также передавать свои права другому лицу только с предварительного письменного согласия Арендодателя ( пункт 2.2.2 Договора).

МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не обосновало и не предоставило доказательств, что органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора Обществу выдавались какие-либо предписания ( требования) и они не были Обществом исполнены, что Общество не обеспечило сохранность переданного инженерного оборудования, которое фактически в здании отсутствует. Также представителем МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не предоставлено доказательств, что Общество сдавало имущество в субаренду без предварительного согласия собственника.

Предоставленное МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях архивное объявление с Авито о том, что Общество предлагало здание в субаренду с правом выкупа не свидетельствует о том, что здание было фактически передано в субаренду без согласия собственника имущества.

Более того, Договор аренды не запрещает сдавать имущество в субаренду. Такое право Общество могло реализовать под условием письменного согласия собственника. Поиск Обществом субарендаторов не нарушает условий Договора аренды.

Как пояснил представитель Общества в судебном заседании, публикация объявления была сделана с целью поиска инвестора для ремонта и совместного пользования зданием, а также для анализа рынка спроса на объект.

Таким образом, МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не предоставлено доказательств несоблюдения Обществом пунктов 2.2.1, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 Договора аренды.

Фактически доводы МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о наличии оснований для расторжения Договора аренды сводятся к неиспользованию Обществом объекта в предпринимательской деятельности и к отсутствию текущего ремонта.

Как определено в пункте 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1.1 Договора аренды назначение объекта - нежилое здание. В договоре аренды МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не определены условия пользования арендованным имуществом. Договором аренды не предусмотрено, что помещение должно использоваться под конкретный вид деятельности. Например, для бытовых услуг, в качестве офисных помещений или производства. Целью аренды является использование объекта в качестве нежилого.

МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях в период, предшествующий подаче Обществом заявления о выкупе объекта недвижимости, проверок по факту использования объекта не проводило. Доказательств, что Общество не пользуется зданием — не предоставило.

Согласно материалам дела, МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях предоставлен акт проверки от 30.08.2024, в котором сделан вывод, что объект свободен и не используется. Здание не эксплуатируется.

Однако, такой вывод сделан исключительно на основании внешнего осмотра здания и только в один день. Внутренний осмотр здания не производился. Таким образом, акт от 30.08.2024 не подтверждает неиспользование Обществом помещений с момента заключения Договора аренды.

Как следует из материалов дела, объект был передан Обществу в аренду в состоянии, требующим капитального ремонта и существенных финансовых вложений, без подключения объекта к инженерным и электрическим сетям, что свидетельствует о том, что здание не могло эксплуатироваться и использоваться для деятельности, связанной с пребыванием людей.

Представитель Общества пояснил в судебном заседании, что здание используется для внутренних нужд Общества в качестве склада для хранения строительных материалов, предоставил фотоматериалы помещений.

Суд полагает, что использование здания для складского хранения Обществом имущества не противоречит Договору аренды и не нарушает его условий. Помещения использовались Обществом в соответствии с тем техническим состоянием объекта, в котором он был передан Обществу.

Кроме того, Общество по Договору страхования от 29.08.2022 года застраховало имущество от повреждения, утраты и гибели имущества, что свидетельствует от его содержании.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности Общества является сдача имущества в аренду, вспомогательным видом деятельности – производство проектных и различного рода ремонтных ( отделочных) работ. Таким образом, хранение

строительных и отделочных материалов в помещении соответствует видам деятельности Общества.

Пользование имуществом предполагает извлечение из него полезных свойств.

Публикация Обществом объявлений на Авито о сдаче имущества в субаренду также свидетельствует о пассивном использовании объекта, поскольку явно следует, что Общество активно намеревалось вернуть здание в хозяйственный оборот. Предложение здания для его использования другим лицам также является элементом его пользования.

Кроме того, исходя из условий, на которых был заключен Договора аренды, а также положений ГК РФ об аренде, отсутствие физической эксплуатации объекта не является основанием для досрочного расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя.

Как установлено судом, до передачи здания в аренду Обществу, здание длительное время ( более 5 лет) собственником не эксплуатировалось, не содержалось, на объекте не проводились какие-либо ремонтные работы.

МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях дважды проводило конкурс на право заключения аренды. Первый аукцион, с датой окончания приема заявок 27.06.2022, был признан несостоявшимся ввиду отсутствия предложений (информация содержится в открытом доступе на сайте 178fz.roseltorg.ru., протокол от 28.06.2022)

Суд полагает, что заключение Обществом договора аренды имущества, принятие мер по вовлечению объекта в гражданский оборот с целью его последующего выкупа не противоречит условиям Договора аренды, требованиям гражданского законодательства и принципу добросовестного поведения.

Довод МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о том, что объект Обществом не используется в качестве нежилого противоречит материалам дела, является бездоказательным.

Представленные МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях жалобы заинтересованных граждан на внешний облик здания также не подтверждают факт неиспользования Обществом объекта в качестве нежилого, они лишь свидетельствуют о том, что зданию требуется капитальный ремонт, который может выполнить только собственник здания.

Что касается аргумента МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о расторжении договора аренды в связи с невыполнением Обществом текущего ремонта по пункту 2.2.13 то суд, пришел к следующим выводам.

Как следует из пункта 2.2.13 Договора аренды на Арендатора в течение всего срока действия Договора за счет собственных средств возложена обязанность производить текущий ремонт объекта, связанный с деятельностью Арендатора, в том числе поддерживать объект в полной исправности и надлежащем техническом и противопожарном состоянии, выполняя требование иных правил и норм, действующих в отношении объекта.

Из положений пунктов 5.3. и 5.4 Договора аренды усматривается, что невыполнение указанной обязанности не относится к договорным условиям расторжения Договора аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Как следует из пункта 2 ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения,

сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

Исходя из общего смысла пункта 2.2.13 в совокупности со ст. 619 ГК РФ выполнение текущего ремонта обусловлено поддержанием объекта в том состоянии, в котором объект был принят Арендатором, не допуская ухудшения имущества. Текущий ремонт должен являться результатом эксплуатационного износа объекта при пользовании имущества Арендатором. Возложение обязанностей на Арендатора выполнить определенные виды работ, не связанные с эксплуатацией Арендатором объекта, а обусловленные ненадлежащим содержанием имущества Арендодателем, должны быть оговорены Договором аренды.

Однако, Договор аренды не определяет конкретные виды работ, которые должен сделать Арендатор (например, восстановить фасад, установить сантехническое оборудование, выполнить косметический ремонт помещений и т.д.). Доказательств, что пользование Арендатором объектом недвижимости существенно ухудшило его состояние по сравнению с тем, в котором был принят объект, МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не предоставило. Объект изначально был сдан в аренду в состоянии, требующим капитального ремонта.

Невыполнение текущего ремонта не относится к основаниям расторжения Договора аренды. Расторжение договора по такому основанию возможно только в случае, если невыполнение текущего ремонта объекта повлекло за собой ухудшение текущего состояния.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора по основанию существенного ухудшения имущества, вызванного эксплуатацией объекта Арендатором, суд не усматривает ввиду отсутствия доказательств ухудшения состояния имущества.

Таким образом, оценив заявленные сторонами доводы и предоставленные доказательства, суд считает встречный иск МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о расторжении договора аренды не подлежащим удовлетворению, в связи с чем, при наличии действующего договора аренды суд считает соблюденными условия, предусмотренные ст. 3 Закона № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа Обществом арендованного здания корпуса А.

Для определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 01.08.2024 определением суда от 11.11.2024 по делу была назначена судебная экспертиза.

Заключением эксперта от 24.03.2025 установлена рыночная стоимость здания корпуса А площадью 401,4 кв.м. кадастровый номер объекта 53623:7102701:78, по состоянию на 01.08.2024 в размере 10 832 000 руб.

Возражений по результатам экспертизы стороны не заявили. Экспертное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не установлено.

Из заключения эксперта следует, что им изучены представленные документы, проведен осмотр спорного объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, его техническое состояние, провел анализ рынка; произвел выбор объектов - аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного и доходного подходов, согласовав результаты.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Выводы эксперта понятны, проверяемы.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд признает его допустимым доказательством по делу.

Суд принимает экспертную стоимость объекта недвижимости в качестве рыночной.

При этом суд отмечает, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

Довод МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о том, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты, суд считает ошибочным.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из правового смысла норм статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ следует, что заключение компетентным уполномоченным органом с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого имущества является обязательным.

В соответствии с пунктом 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Ввиду того, что из поведения МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях усматривается уклонение от заключения договора купли-продажи имущества, суд полагает, что Общество избрало надлежащий способ защиты.

В качестве существенных разногласных условий, отличных от типового договора купли-продажи, Общество указало на цену и рассрочку платежа.

Рыночная стоимость объекта определена экспертным заключением. Срок рассрочки платежа соответствует п.1 ст. 5 Закона 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое требование Общества о понуждении заключить договор купли-продажи подлежащим удовлетворению, а встречный иск МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях –

необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Условия, установленные ст. 3 Закона № 159-ФЗ, для передачи имущества в собственность Общества соблюдены.

В соответствии со ст. 174 АПК РФ суд устанавливает тридцатидневный срок для заключения договора купли-продажи.

В части взыскания неустойки на случай неисполнения судебного акта, то суд усматривает оснований для удовлетворения заявления в части.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В силу пункта 4 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного суд полагает разумной неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до фактического исполнения судебного акта . Указанная неустойка является дополнительной мерой воздействия на ответчика на случай уклонения или длительного затягивания исполнения судебного акта.

В связи с удовлетворением иска на основании ст. 110 АПК РФ на МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях возлагаются судебные расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 руб. и за проведение экспертизы в размере 75 000 руб.

Руководствуясь статьей 110, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН <***>) в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) договор купли-продажи объекта недвижимости: здания корпуса А площадью 401,4 кв.м., кадастровый номер 53:23:7102701:78, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д.2/13, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по рыночной цене в размере 10 832 000 руб. с оплатой в рассрочку ежеквартальными платежами сроком на 5 лет.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) 50 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины и 75 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 1 000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения, начиная с 31 календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу по день его фактического исполнения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН <***>) отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 30.10.2024 № 110 госпошлину в размере 50 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Н.В. Богаева