Решение от 19 декабря 2018 г. по делу № А29-7824/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7824/2018
19 декабря 2018 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года, полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 05 и 12 декабря 2018г. дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания №1" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности, пени, штрафной неустойки, о расторжении договора и об освобождении имущества и передаче помещений,

в отсутствии представителей сторон,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания № 1» о взыскании по договору аренды недвижимого имущества от 31.03.2016 №67 арендной платы за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в сумме 77 951 руб. 60 коп., пени за период с 30.09.2017 по 31.12.2017 в сумме 211 246 руб. 53 коп., неустойки в сумме 15 590 руб. 16 коп., о расторжении спорного договора аренды, об обязании освободить от имущества и передать нежилые помещения общ. пл. 293, 60 кв.м. на первом и втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ИП ФИО2.

Истец неоднократно в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнял исковые требования, последним уточнением от 30.11.2018 №06/12839 просил взыскать с ответчика пени за период с 30.09.2017 по 31.12.2017 в сумме 214 364 руб. 61 коп., неустойки в сумме 15 590 руб. 16 коп., а также расторгнуть спорный договор аренды и об обязании освободить от имущества и передать нежилые помещения общ. пл. 293, 60 кв.м. на первом и втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Таким образом, судом исковое заявление истца, рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик в отзыве на иск №572 от 30.11.2018 пояснил, что обязательства по арендной плате по договору в период с января по март 2018 исполнены в полнм объеме, кроме того ответчиком за счет собственных средств произведен ремонт нежилых помещений площадью 154,3 кв.м. на втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...> на общую сумму 382 000 руб.

Также ответчик сообщил о трудном финансовом положении и отсутствии умысла не исполнять свои обязательства.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом объявлялся перерыв с 05 на 12 декабря 2018 года После перерыва судебное заседание было продолжено.

Стороны явку представителей в заседание не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в отсутствие указанного лица.

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по существу и приходит к следующим выводам.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «УК № 1» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 31.03.2016 №67.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель обязался сдать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение 3Н, номера помещений на поэтажном плане 1-10,22а (1 этаж) и часть нежилого помещения – литера А-ХХI, номера помещений на поэтажном плане 1,1а,2-6,8-10,33 (2 этаж), расположенных в жилом доме по адресу: <...>; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 293, 6 кв.м.

В п. 1.2. договора стороны согласовали срок аренды нежилых помещений с 01.10.2016 по 01.04.2021. Договор вступает в силу с 01.04.2016.

За объект аренды ежемесячно, до 3-го числа месяца, следующего за отчетным, арендатор оплачивает годовую плату в размере 311 803 руб. 20 коп. и НДС 18 % 56 124 руб. 58 коп.; 100 % арендной платы 25 983 руб. 60 коп. и НДС 18 % 4 677 руб. 05 коп. – арендатор оплачивает самостоятельно в установленном законодательством порядке. Датой поступления арендной платы считается дата зачисления платежа на указанный КБК.

Согласно п. 4.1. договора в случае неисполнения (просрочки исполнения) обязательства, предусмотренного п. 3.1. договора арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Применение санкций не освобождает арендатора от выполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора: если арендатор не выполняет один из пунктов 2.2.1-2.2.8 договора; если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев в сроки и в размере, установленном п. 3.1. договора (п. 5.2.2. договора).

Согласно пункта 2.2.6 договора арендатор обязался передать объекты аренды в субаренду только под цели в соответствии с пунктом 1.1. договора и с письменного согласия Арендодателя.

Между сторонами без возражений и разногласий подписан акт приема-передачи в аренду имущества муниципальной казны МОГО «Ухта», передача помещений состоялась 01.04.2016.

В связи с тем, что ответчиком ненадлежащим образом были исполнены взятые в рамках договора обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы, истцом в его адрес были направлены претензии от 13.10.2017 №06/11183, от 30.01.2018 №06/866, от 10.04.2018 №06/3534, от 18.05.2018 №06/4864 с требованиями оплатить задолженность и штрафные санкции, предусмотренные за несвоевременность внесения арендных платежей.

В счет погашения имеющейся задолженности по арендной плате ответчиком была произведена оплата основного долга в сумме 77 951 руб. 60 коп., штрафные санкции предусмотренные спорным договором ответчиком оплачены не были.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик в спорный период с июля 2017 года по март 2018 года пользовался спорным арендованным имуществом.

В нарушении ст. 65 АПК РФ доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом установлено неполное внесение ответчиком арендных платежей, и как следствие, сформировавшаяся задолженность по арендной плате.

В связи с просрочкой оплаты арендных платежей в сумме 77 951 руб. 60 коп. ответчику за период с 30.09.2017 по 31.12.2017 начислены пени в сумме 211 246 руб. 53 коп.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчик в отзыве на иск просил уменьшить сумму неустойки в связи со сложным трудным финансовым положением, в связи с наличием перед управляющей компанией дебиторской задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги, в том числе и задолженности Комитета в сумме 19 322 821 руб. 13 коп.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п.п. 75, 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в абз. 2 п. 2 Постановления от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств погашения предъявленной к взысканию неустойки ответчиком не представлено.

Снижая размер неустойки, суд устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиям, наступившими для кредитора, что соответствует разъяснениям, изложенным в п. 47 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

Принимая во внимание необходимость установления баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате указанного правонарушения, отсутствие доказательств убытков, причиненных истцу ненадлежащим исполнением обязательства, арбитражный суд пришел к выводу, что предъявленная к взысканию сумма неустойки является чрезмерной.

Учитывая чрезмерный характер предъявляемой к взысканию неустойки, суд удовлетворяет исковые требования в данной части в сумме 20 000 руб.

Кроме того, пунктом 4.2. договора установлен размер неустойки за неисполнение обязательства (кроме обязательства по внесению арендной платы), предусмотренного договором.

В нарушение пункта 2.2.7 договора аренды не представлены документы, подтверждающие заключение договора с организацией, осуществляющей текущий ремонт и содержание общедомового имущества дома, что является основанием для взыскания неустойки в размере 5% годовой арендной платы. (отражено в письме №06/3534 от 10.04.2018)

Пунктом 2.2.6. договора арендатор принял на себя обязательство передавать объект аренды в субаренду только под цели в соответствии с п.1.1. договора с письменного согласия арендодателя. (отражено в письме №06/4864 от 18.05.2018)

Сумма неустойки (5% годовой арендной платы) по расчету истца составляет 15 590 руб. 16 коп.

Ответчику предлагалось предоставить доказательства оплаты неустойки в полном объеме, контррасчет суммы иска и были разъяснены возможные последствия неисполнения им названных процессуальных действий. Между тем Ответчиком не предоставлены указанные выше документы.

На основании изложенного, суд удовлетворяет заявленное Истцом требование в части взыскания неустойки в сумме 15 590 руб. 16 коп.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

С учетом п. 5.2.2. договора арендодатель вправе отказаться от исполнения спорного договора если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев в сроки и в размере, установленном п. 3.1. договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представлены претензии от 13.10.2017 №06/11183, от 30.01.2018 №06/866, от 10.04.2018 №06/3534, от 18.05.2018 №06/4864, с доказательствами получения их ответчиком.

В претензиях истец указал на необходимость оплатить задолженность и пени, а в случае неоплаты долга проинформировал ответчика о возможности расторжения договора в установленном законодательством порядке.

В силу ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком нарушения обязательств по договору не были устранены.

В этой связи, на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ исковые требования о досрочном расторжении договора аренды следует признать правомерными.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата ответчиком спорного имущества в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку у ООО «УК № 1» отсутствуют правовые основания для владения и пользования спорным помещением, то требование Комитета об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 180-181, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания №1" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) пени в сумме 20 000 рублей и штрафную неустойку в сумме 15 590 руб. 16 коп.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 31.03.2016 № 67, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания №1».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания №1» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) освободить предоставленное по договору аренды недвижимого имущества от 31.03.2016 № 67 нежилое помещение 293, 60 кв.м. на первом и втором этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, от имущества и передать его по акту приемо-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта».

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания №1" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина