Решение от 19 февраля 2020 г. по делу № А68-11312/2019

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>; http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-11312/2019

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2020 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Техноград-плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: администрация муниципального образования г. Тулы, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.06.2013 №13П2976, при участии в заседании: представителя истца – ФИО2 по доверенности от 01.07.2019, представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.11.2018, от третьего лица – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Техноград-плюс» (далее также истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (далее также ответчик, министерство) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.06.2013 №13П2976.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Определением суда от 07.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тулы.

Администрация города Тулы в судебное заседание представителя не направила, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Спор рассматривается в отсутствие администрации города Тулы в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 06.02.2020 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12.02.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, 20.06.2013 между министерством имущественных и земельных отношений г. Тулы и обществом с ограниченной ответственностью «Техноград-плюс» заключен договор аренды № 13П2976 земельного участка с кадастровым номером 71:30:030906:405, площадью 6 538 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, по ул. Каракозова, для строительства здания административного назначения.

Договор заключен сроком на 3 года (пункт 3.1) и зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 15.07.2013.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновил действие на неопределенный срок.

Общество обратилось в адрес министерства имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением № 3 от 11.02.2019 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 13П2976 от 20.06.2013 о продлении срока аренды земельного участка.

Письмом от 26.04.2019 № ОГ/4331 министерство отказало в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 13П2976 от 20.06.2013 связи с тем, что 21.01.2019 договор расторгнут в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом сообщило, что общество вправе обратиться в министерство с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду на аукционе в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец посчитав, что отказ Министерства от 26.04.2019 № ОГ/4331 в продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконен, обратился в суд с настоящими требованиями.

При этом истец указывает, что на основании договора аренды № 13П2976 от 20.06.2013 истцу предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 71:30:030906:405 для строительства здания административного назначения (пункт 2.1).

01.10.2013 общество получило градостроительный план спорного участка, разработало концепцию строительства будущего здания, провело инженерно-геологические изыскания, получило согласования для подключения электричества, водоснабжения и водоотведения, газа и разработало проект строительства блочно-модульной котельной.

На соседнем участке построена электроподстанция на 2000 кВт и корпус будущей котельной с учетом потребностей строительства на спорном участке; по спорному участку от этой подстанции, возведенной на соседнем участке, проходит высоковольтный подземный кабель, питающий электричеством жилой дом, а также канализационная линия. Общество за свой счет очистило спорный участок от многолетних насаждений, проложив на нем коммуникации.

Концепция предстоящего строительства была представлена на рабочую группу Градсовета Тульской области; 12.09.2014 на заседании рабочей группы Градсовета Тульской области обществу было рекомендовано доработать концепцию с учетом увеличения параметров объекта, которые потребовали кардинального изменения концепции строительства с соответствующей корректировкой параметров строительства.

30.08.2017 обществу выдан новый градостроительный план.

Письмами от 15.05.2018 № 28 и от 23.05.2018 № 32, направленными в адрес министерства, общество просило подтвердить отсутствие возражений относительно использования спорного земельного участка.

Письмом от 09.06.2018 № 2901-18/8507 министерство подтвердило факт продления договора аренды на неопределенный срок.

Истец считает, что поскольку с момента заключения договора и до 02.11.2018 разрабатывал проектную документацию и предоставлял ее на рабочую группу Градсовета Тульской области, а министерство не предъявляло каких-либо требований об освобождении спорного участка, то отказ ответчика в продлении срока аренды спорного земельного участка свидетельствует о злоупотреблении правом.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной сток не установлен в договоре. При этом предусмотрено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

Как следует из материалов дела, 20.06.2013 между министерством имущественных и земельных отношений г. Тулы и обществом с ограниченной ответственностью «Техноград-плюс» заключен договор аренды № 13П2976 земельного участка с кадастровым номером 71:30:030906:405, площадью 6 538 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, по ул. Каракозова, для строительства здания административного назначения. Договор заключен на 3 года.

Поскольку по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, то договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.3 договора был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктами 7.4 договора аренды от 20.06.2013 № 13П2976 предусмотрено, что если договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок и в порядке, указанные в пунктах 7.5, 7.6 договора.

Министерством направлено обществу уведомление № 29-01-17/17253 от 12.11.2018 об отказе от договора аренды земельного участка от 20.06.2013 № 13П2976. Данная корреспонденция направлялась ответчику по его адресу, указанному в договоре аренды, которая возвращена истцу.

Таким образом, корреспонденция в адрес ответчика направлена в соответствии с пунктами 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 221 от 15.04.2005.

Учитывая отсутствие доказательств нарушения органом почтовой связи Правил оказания услуг почтовой связи, суд пришел к выводу о том, что в данном случае истцом предприняты все возможные меры для уведомления ответчика о расторжении договоров аренды.

В то же время общество, являясь субъектом предпринимательской деятельности, обязано было обеспечить получение направляемой ему по надлежащему адресу корреспонденции, в связи с чем несет риск негативных последствий неполучения документов.

При этом уклонение общества от получения поступающей в его адрес почтовой корреспонденции не может возлагать на министерство какие-либо дополнительные обязанности по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений.

Таким образом, на основании пункта 7.4 договора, статьи 610 ГК РФ договор аренды земельного участка от 20.06.2013 № 13П2976 считается прекращенным 21.01.2019.

Общество обратилось в адрес министерства имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением № 3 от 11.02.2019 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 13П2976 от 20.06.2013 о продлении срока аренды земельного участка согласно.

Письмом от 26.04.2019 № ОГ/4331 министерство отказало в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 13П2976 от 20.06.2013 связи с тем, что 21.01.2019 договор расторгнут в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом сообщило, что общество вправе обратиться в министерство с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду на аукционе в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сторонами не оспаривается, что по состоянию на 21.01.2019 договор аренды земельного участка от 20.06.2013 № 13П2976 прекращен.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В силу статей 209, 264, 421 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе распоряжаться им по своей воле.

По правилам пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку общество 11.02.2019 обратилось в министерство с заявлением не о предоставлении земельного участка, а о продлении договора аренды, фактически прекращенного с 21.01.2019, к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5), земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае доказательства нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства отсутствуют.

Так, общество не подтвердило, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, тогда как наличие совокупности обстоятельств, необходимой для продления срока действия договора в соответствии с действующим законодательством, обществом не доказано.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка от 20.06.2013 № 13П2976 прекращен 21.01.2019.

Общество обратилось в министерство с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на новый срок 11.02.2019, т. е. после прекращения договора аренды земельного участка. Таким образом, обращение общества с письмом от 11.02.2019 о продлении договора аренды земельного участка, состоявшееся уже после одностороннего расторжения арендодателем договора аренды, не может повлечь преимущественного права на земельный участок.

Обстоятельств злоупотребления правом со стороны ответчика не установлено, соответствующих доказательств истцом не представлено.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 20.06.2013 № 13П2976 прекратил свое действие, а спорный участок не может быть предоставлен непосредственно обществу без соблюдения публичных процедур, предусмотренных действующим законодательством.

При этом суд отмечает о том, что действия общества по получению необходимой документации для строительства не являются безусловным основанием для заключения с обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка вне осуществления предусмотренных законом публичных процедур.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Техноград-плюс» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова