Решение от 9 февраля 2026 г. АС Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-11691/2025
г. Новосибирск
10 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2026 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10 февраля 2026 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Громиловой Д.О., рассмотрев дело по иску Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>) г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН <***>),

о взыскании долга по договору аренды от 22.07.2013 по 19.03.2024 в размере 2 377 671 руб. 29 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 2 050 758 руб. 06 коп., пени в размере 326 913 руб. 23 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2 (до перерыва), доверенность от 04.04.2025, паспорт, диплом, ФИО3 (после перерыва), доверенность от 14.04.2025, паспорт, диплом,

ответчика: ФИО4, доверенность от 05.05.2025, диплом, паспорт, ФИО5, доверенность от 05.05.2025, диплом, паспорт,

установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее также – истец, администрация) обратилась в Новосибирский районный суд Новосибирской области с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №203 от 20.07.2013 в размере 1 685 244 руб. 16 коп., в том числе основной долг в размере 1 601 625 руб. 21 коп. (за период с октября 2020 года по январь 2023 года), пени за период с 17.11.2016 по 20.02.2023 в размере 83 618 руб. 95 коп.

Определением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 17.12.2024 г. дело №2-286/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.04.2025 г. по делу № А45-11691/2025 возбуждено производство по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент, третье лицо).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил заявленные требования, просит о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №203 от 22.07.2013 в размере 2 377 671 руб. 29 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 2 050 758 руб. 06 коп. (за период с сентября 2021 года по март 2024 года), пени за период с 04.10.2022 по 19.03.2024 в размере 326 913 руб. 23 коп. Уточнения приняты судом, дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований.

Исковые требования основаны на неисполнении ответчиком обязанностей по внесению платы за пользование земельным участком в рамках договора аренды земельного участка №203 от 20.07.2013 в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2022.

Ответчик в отзыве и письменных пояснениях с заявленными требованиями не согласился, ссылается на то, что арендная плата за земельный участок неразграниченной государственной собственности является регулируемой, в связи с чем условие о размере арендной платы в договоре аренды должно быть основано на нормативном правовом акте, определяющим порядок ее определения, а именно на Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утв. Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 г. № 219-п (далее – Порядок, утв. Постановлением № 219-п). С даты регистрации права собственности на здания, расположенные на арендуемом земельном участке и принадлежащие ответчику, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком должна быть применена специальная льготная ставка, установленная п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п. Пункт 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, на основании которого истец основывает исковые требования, не подлежит применению, поскольку установленный данным пунктом порядок расчета арендной платы на основании рыночной оценки права аренды земельного участка признан недействующим Решением Новосибирского областного суда от 01.09.2023 по делу № 3а-76/2023.

Третье лицо представило отзыв, в котором требования истца поддержало, указывает, что арендная плата рассчитана на основании п. 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-п. Вступившим в законную силу Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.01.2024 по делу № 2-4931/2023 установлено, что пункты договора аренды в редакции дополнительного соглашения являются законными. Сами по себе сведения в ЕГРН об объектах недвижимости не свидетельствуют о наличии оснований для перерасчета размера арендной платы на основании п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п. Ответчик не представлял возражений по условиям дополнительного соглашения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, настаивал на необходимости расчета размера арендной платы на основании п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, согласно которому задолженность на стороне ответчика отсутствует.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 22.07.2013 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и ООО «НПФ «Агромаш» (арендатор) в лице генерального директора ФИО1, действующего на основании устава, был заключен договор аренды земельного участка №203.

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 54:19:041901:495, площадью 20 200 кв.м, месторасположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, ФИО6 сельсовет, примерно на расстоянии 350 м в юго-западном направлении от с. Ярково, с левой стороны автодороги Новосибирск-Кочки-Павлодар, разрешенное использование: для размещения производственных, административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (далее – земельный участок).

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы на начало действия договора составляет 245 235 руб. в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 03.07.2013 МК30/52-12, произведенного ООО «Оценка и бизнес-планирование». Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

16.01.2017 между ООО «НПФ «Агромаш» в лице генерального директора ФИО1 и гражданином РФ ФИО1 было подписано Соглашение об уступке права аренды по договору аренды. Таким образом, право аренды перешло к ФИО1 (запись о регистрации обременения земельного участка в виде аренды в ЕГРН от 16.02.2017 № 54:19:041901:495-54/001/2017–2).

06.07.2022 между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение, которым в договор аренды были внесены следующие изменения.

Согласно измененного п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 54:19:041901:495, площадью 19 800 кв.м, месторасположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, ФИО6 сельсовет, примерно на расстоянии 350 м в юго-западном направлении от с. Ярково, с левой стороны автодороги Новосибирск-Кочки-Павлодар, разрешенное использование: для размещения производственных, административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Согласно измененного п. 3.1 договора аренды размер арендной годовой платы с 20.10.2020 составляет 830 600 руб. в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы рыночной стоимости земельного участка от 30.10.2021 № 052/1-10-54-6846-ЗУ, произведенного ООО «Бизнес Центр Акцент-Оценка». Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Арендная плата за период с 20.10.2020 по 28.01.2022 вносится арендатором не позднее 01.10.2022 года.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы администрацией в адрес ответчика 16.01.2023 направлено досудебное уведомление о необходимости погасить задолженность по арендной плате.

Поскольку требование исполнено не было администрация обратилась в суд с настоящим требованием.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и внесении изменений в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области по распоряжению земельными участками, которые расположены в границах муниципальных образований Новосибирской области, указанных в приложении 1 к настоящему Закону, и государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Таким образом, применительно к приведенным нормам права, разъяснениям и положениям договора, арендная плата является регулируемой. Следовательно, с даты вступления в силу нормативного акта при расчете размера арендной платы подлежит применению установленный данным актом порядок определения размера арендной платы вне зависимости от условий договора аренды, устанавливающих размер арендной платы.

Применительно к подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Согласно пункту 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-П арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4, 4.2 настоящего Порядка, а также в случае предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных районов, муниципальных, городских округов Новосибирской области, или созданному в порядке, установленном параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, рассчитывается по формуле:

Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп,

где:

Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка;

Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора;

Кдоп - корректирующий коэффициент.

Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального, городского округа, муниципального района Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области (пункт 5 Порядка №219-п).

Таким образом, в пункте 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-П, установлен специальный по отношению к пункту 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-П, порядок определения размера арендной платы для земельных участков, на которых расположены здания.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 54:19:041901:495 на земельном участке расположены объекты недвижимости (здания) с кадастровыми номерами 54:19:041901:634, 54:19:041901:635. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на указанные объекты недвижимости (здания) зарегистрировано за ФИО1 05.04.2018.

Соответственно, на момент заключения дополнительного соглашения от 06.07.2022 к договору аренды, так и в период взыскания задолженности на арендуемом земельном участке уже находились объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности.

Суд отклоняет довод истца о том, что перерасчет арендной платы в связи с расположением зданий на земельном участке носит заявительный характер.

Поскольку на земельном участке возведен объект недвижимости, который введен в гражданский оборот, первоначально согласованная договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства) арендодателем и арендатором достигнута. В силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения).

Следовательно, размер арендной платы за период после завершения строительства должен производиться с применением при расчете арендной платы пункта 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-П, которым регулируется установление методики расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что на земельном участке расположен оконченный строительством объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается осведомленность как Администрации Новосибирского района Новосибирской области, являющейся истцом по настоящему делу, так и Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, исполняющего полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, о наличии зданий на арендуемом земельном участке.

Так, решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 30.01.2018 по делу № 2-204/2018 был удовлетворен иск ФИО1 к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области о признании права собственности на административное здание с кадастровым номером 54:19:041901:635, площадью 62,2 кв.м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с ФИО6, с .Ярково; цех по производству сельскохозяйственной техники и запчастей с кадастровым номером 54:19:041901:634, площадью 1085,5 кв.м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с ФИО6, с. Ярково.

Из этого следует, что о наличии на земельном участке объектов недвижимости департаменту стало известно еще 30.01.2018.

Кроме того, Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 15.09.2020 № 2722 была утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в отношении земельного участка, на которой отражены вышеупомянутые объекты недвижимости.

Также, осведомленность истца о расположении зданий ответчика на арендуемом земельном участке усматривается из решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от 11.05.2022 г. по делу № 2а-1362/2022, вынесенного по административному иску ФИО1 к Администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка за плату, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, следует, в ответах администрации Новосибирского района Новосибирской области от 15.05.2018 №2338/01-12, от 21.12.2018 №1602/01-12, от 22.12.2020 №13691/01-16/88 об отказе ФИО1 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:19:041901:495 в собственность за плату содержится указание на расположение зданий с кадастровыми номерами 54:19:041901:634 и 54:19:041901:635 в границах арендуемого земельного участка.

Таким образом, при расположении на арендуемом земельном участке зданий расчет арендной платы должен быть произведен на основании пункта 5 Порядка, утв. Постановлением №219-П.

Судом отклоняется довод истца о необходимости расчета арендной платы на основании пункта 2 Порядка №219-п, поскольку решением Новосибирского областного суда от 01.09.2023 по делу №3а-76/2023, оставленным без изменения Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 07.02.2024 по делу №66а-3/2024 и кассационным определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.04.2024 по делу №8а-7175/2024 ппункт 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, признан недействующим как не соответствующий нормативному правовому акту высшей юридической силы.

Довод истца о том, что пункт 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, признан недействующим с даты вступления в законную силу судебного акта, следовательно, в период образования задолженности, данный пункт действовал и подлежал применению, является неверным.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 №29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос», последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, в связи с чем арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

В связи с изложенным, к пункту 2 Порядка, утв. Постановлением № 219-П, следует применить тот же подход.

В дальнейшем, в связи с признанием недействующим пункта 2 Порядка, утв. Постановлением №219-П, было принято Постановление Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п (замещающий нормативный акт), которым Порядок, утв. Постановлением № 219-П, был дополнен пунктом 2.1.

Так, пунктом 2.1. Порядка, утв. Постановлением № 219-п, установлено, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6.3 настоящего Порядка, арендная плата за земельные участки рассчитывается по следующей формуле:

Ап = Кс x Кз x Км, где:

Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кз - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, согласно приложению N 1 "Значение коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кз)" к настоящему Порядку;

Км - корректирующий коэффициент.

Коэффициент Км утверждается нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального района, муниципального округа, городского округа Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области, в соответствии с предельными (минимальными и максимальными) значениями коэффициента Км согласно приложению N 2 "Предельные значения корректирующего коэффициента (Км)" к настоящему Порядку. В случае если коэффициент Км не утвержден, его значение принимается равным 1.

При этом пунктом 2.1. Порядка, утв. Постановлением №219-п, предусматривает общее правило и не подлежит применению в случаях, указанных в пунктах 3-6.3 Порядка № 219-п (специальные правила).

Как было указано выше, пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением №219-п, установлен специальный порядок определения размера арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания.

Согласно сведениям ЕГРН на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 54:19:041901:495 расположены объекты недвижимости (здания) с кадастровыми номерами 54:19:041901:634, 54:19:041901:635, право собственности на которые возникло у ФИО1 05.04.2018, в настоящем деле при расчете арендной платы подлежит применению замещающий нормативный акт, то есть пункт 2.1 Порядка, утв. Постановлением №219-п, который, в свою очередь, отсылает к пункту 5 Порядка, утв. Постановлением №219-п.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате за период с сентября 2021 года по март 2024 года составляет 2 050 758 руб. 06 коп., размер пени за период с 04.10.2022 по 19.03.2024 составляет 326 913 руб. 23 коп.

Ответчиком представлен контррасчет исковых требований, основанный на пункте 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п.

Решением Совета депутатов Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 13.08.2015 №3 утверждены коэффициенты, применяемые для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена:

согласно пунту 6 Приложения 1 к решению внеочередной восемьдесят восьмой сессии Совета депутатов Ярковского сельсовета четвертого созыва от 13.08.2015 № 3 коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кр), для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности равен 0,1;

согласно пункту 1 Приложения 2 к решению коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора (Ка) для физических лиц равен 1,0;

согласно пункту 1 Приложения 3 к решению корректирующий коэффициент (Кдоп) для цели использования объектов недвижимости, расположенных на землях промышленности за чертой населенного пункта равен 0,2.

Согласно сведениям ЕГРН, арендуемый земельный участок с кадастровым номером 54:19:041901:495 относится к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и расположен за пределами населенного пункта с. Ярково.

Согласно пункту 9 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящего Порядка, не проводится.

Соответственно, при расчете арендной платы в соответствии с пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, необходимо учитывать влияние кадастровой стоимости земельного участка на размер арендной платы.

Согласно выпискам из ЕГРН № КУВИ-001/2025-114981204, №КУВИ-001/2025-114981333 в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:041901:495 составляет 12 376 348 руб. 88 коп.

Соответственно, размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 Порядка с 01.09.2021 по 31.12.2022 г. (начало периода взыскания задолженности по арендной плате до изменения кадастровой стоимости) должен был составлять:

Размер кадастровой стоимости

земельного участка

Период взыскания задолженности по основному долгу до изменения кадастровой стоимости

Формула расчета арендной платы в соответствии с п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п

(Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп) / количество месяцев в году х количество месяцев просрочки

Размер арендной платы в соответствии с п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п

с
по

12 376 348,88

01.09.2021

31.12.2021

(12 376 348,88 х 0,1 х 1,0 х 0,2) / 12 х 4

82 508,99 руб.

12 376 348,88

01.01.2022

31.12.2022

(12 376 348,88 х 0,1 х 1,0 х 0,2) / 12 х 12

247 526,98 руб.

Задолженность по арендной плате за период с 01.09.2021 г. по 31.12.2022 г.

330 035,97 руб.

Согласно выпискам из ЕГРН № КУВИ-001/2025-114981711, №КУВИ-001/2025-114981930 в период с 01.01.2023 по 31.12.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:041901:495 составляет 10 488 657 руб. 09 коп.

Соответственно, размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, с 01.01.2023 по 31.03.2024 (период с даты изменения кадастровой стоимости до окончания периода взыскания задолженности по арендной плате) должен был составлять:

Размер кадастровой стоимости

Период взыскания задолженности по основному долгу до изменения кадастровой стоимости

Формула расчета арендной платы в соответствии с п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п

(Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп) / количество месяцев в году х количество месяцев просрочки

Размер арендной платы в соответствии с п. 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п

с
по

10 488 657,09

01.01.2023

31.12.2023

(10 488 657,09х0,1х1,0х0,2) / 12 х 12

209 773,14 руб.

10 488 657,09

01.01.2024

31.03.2024

(10 488 657,09х0,1х1,0х0,2) / 12 х 3

52 443,29 руб.

Задолженность по основному долгу за период с 01.01.2023 г. по 31.03.2024 г.

262 216,43 руб.

Задолженность по арендной плате за период с 01.09.2021 по 31.03.2024 в соответствии с пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, составляет 592 252 руб. 50 коп.

Контррасчет исковых требований ответчика, основанный на пункт 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, признается судом верным, поскольку арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, является регулируемой, порядок расчета арендной платы установлен пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, действующим в спорный период взыскания задолженности.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору истцом начислена пеня за период с 04.10.2022 по 19.03.2024 в размере 326 913 руб. 23 коп.

Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка №203 от 22.07.2013 предусмотрено, что размер пени составляет 0,7% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца пеня рассчитана исходя из размера 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки в соответствии с Решением Совета депутатов Новосибирского района Новосибирской области от 19.12.2013 №6.

Ответчиком представлен контррасчет пени, согласно которому пеня за период с 04.10.2022 по 19.03.2024 из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-П, и с учетом фактически оплаченных ответчиком платежей, за каждый календарный день составляет 15 373 руб. 50 коп.

Согласно расчету задолженности, приложенного истцом к заявлению ответчиком с 01.09.2021 по 01.08.2024 было уплачено всего 633 523 руб. 75 коп.

Из выписок по расчетному счету ответчика за период с 01.08.2021 по 01.08.2023, c 01.08.2023 по 01.08.2024 следует, что оплата производилась ответчиком с назначением платежа «арендная плата за ФИО1 по соглашению об уступки права аренды по договору аренды земельного участка №203 от 22.07.13» с указанием соответствующего периода оплаты, без указания на оплату неустойки, то есть платежи были направлены исключительно на оплату аренды.

В свою очередь, размер задолженности по арендной плате за период с 01.09.2021 по 31.03.2024 составляет 592 252 руб. 50 коп. Соответственно, на стороне арендодателя возникла переплата по арендной плате в размере 41 271 руб. 25 коп.

Ответчиком заявлено о прекращении обязательства по оплате задолженности по пене за период с 04.10.2022 по 19.03.2024 в размере 15 373,50 руб. посредством зачета суммы переплаты по арендной плате.

Согласно абзацу второму пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Учитывая, что перечисленные ответчиком платежи в части переплаты могут быть зачтены в счет уплаты неустойки за просрочку оплаты арендной платы (Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2020 N 308-ЭС20-11034 по делу N А32-2554/2018), суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика по пене перед истцом.

Истцом и департаментом в порядке возражений на довод ответчика о необходимости расчета арендной платы в соответствии с пунктом 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, указано на то, что данный довод был предмет рассмотрения в рамках дела №2-4931/2023, рассмотренного Центральным районным судом г. Новосибирска по иску ФИО1 к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области о признании недействительным дополнительного соглашения от 06.07.2022 к договору аренды земельного участка.

В свою очередь, из решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.01.2024 по делу № 2-4931/2023 следует, что дополнительное соглашение оспаривалось ответчиком на основании статьи 168 ГК РФ ввиду противоречия его условий пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ, выражающемся в увеличении арендодателем размера арендной платы вместо ее уменьшения пропорционально уменьшенной площади арендуемого земельного участка после его раздела. Соответственно, основание данного иска и возражения ответчика по настоящему делу различны. Также, как следует из правовой позиции, изложенной в ряде Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (от 03.04.2007 N 13988/06, от 17.06.2007 N 11974/06 и от 10.06.2014 N 18357/13), арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм. Соответственно, арбитражный суд при рассмотрении иска по настоящему делу, основания и предмет которого отличаются, в зависимости от заявленных лицами, участвующими в деле, доводов и исследованных обстоятельств может прийти к иным выводам относительно применимости положений Порядка, утв. Постановлением № 219-п.

Также департаментом указано на то, что ответчиком не доказано наличие оснований для применения пункта 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, для расчета арендной платы, а именно не доказаны использование земельного участка для эксплуатации определенного объекта или единого недвижимого комплекса; значительная удаленность зданий друг от друга; превышение площади земельного участка над площадью зданий.

Судом отклоняется данный довод, поскольку из пункта 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, следует, что расположение зданий на арендуемом земельном участке является достаточным основанием для применения установленного данным пунктом порядка расчета. Иное означало бы предъявление к землепользователю дополнительных, не предусмотренных законом требований. В свою очередь, истец и третье лицо не отрицают расположение зданий на арендуемом земельном участке.

Помимо этого, судом установлено, что впоследствии между истцом и ответчиком был заключен новый договор аренды земельного участка №15/21413/01-12 от 26.08.2024, согласно пункту 3.1 которого размер арендной платы был определен на основании пункта 5 Порядка, утв. Постановлением № 219-п, и составил 158 432 руб. 32 коп. в год. Ответчик указывает, что новый договор аренды был заключен после направления в адрес департамента уведомления от 05.07.2024 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 203 от 22.07.201.

Относительно довода департамента об отсутствии разногласий со стороны ответчика при заключении дополнительного соглашения от 06.07.2022 к договору аренды арбитражный суд отмечает, что арендная плата за пользование публичными земельными участками является регулируемой, в связи с чем приоритетное положение имеет нормативно-правовое регулирование, устанавливающее порядок определения размера арендной платы, а не условия договора в редакции дополнительного соглашения.

Судом проверены все доводы истца, однако, они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственный пошлины, последняя не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья А.Б. Кондрашкина