Решение от 16 декабря 2019 г. по делу № А07-27140/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27140/2019
г. Уфа
16 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2019

Полный текст решения изготовлен 16.12.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан

к 1) Администрация муниципального района Ермекеевский район РБ

2) Индивидуальному предпринимателю Главе ФИО2 Галимьяновичу (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

Третье лицо: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермеевскому району (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании отдельных положений договора аренды земельного участка

недействительными (ничтожными)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, удостоверение,

от ответчиков, третьего лица: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Прокуратуры Республики Башкортостан к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермеевскому району, Индивидуальному предпринимателю главе ФИО2 Галимьяновичу о признании отдельных положений договора аренды земельного участка недействительными (ничтожными), а именно: пункт 4.1. договора аренды земельного участка от 29.03.2018г. № 26-18-16зем, заключенного муниципальным районом Ермекеевский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермекеевскому району и Индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО4, в части слов «Досрочно расторгнуть настоящий договор в случае использования земельного участка по целевому назначению, задолженности Арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков, подряда, предусмотренных настоящим договором, а также в случаях других нарушений пунктов данного договора по другим основаниям и предусмотренным законодательством, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть договор» и пункт 5.2. в части слов «не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду третьим лицам».

Представитель истца просил суд заменить ответчика на Администрацию муниципального района Ермекеевский район РБ вместо Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермеевскому району, представил ходатайство.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Процессуальное соучастие допускается, если: предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; предметом спора являются однородные права и обязанности (часть 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Перечень случаев процессуального соучастия является исчерпывающим.

В силу части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

По смыслу приведенных правовых норм право выбора ответчика принадлежит истцу. Арбитражный суд вправе произвести замену ответчика или привлечь второго ответчика только по ходатайству истца или с его согласия. При этом выбор ответчика должен осуществляться истцом с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств или восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Суд, учитывая надлежащее извещение сторон, посовещавшись на месте, удовлетворил ходатайство истца о привлечении Администрации муниципального района Ермекеевский район РБ в качестве соответчика по делу № А07-27140/2019, исключил его из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в связи с его привлечением к участию в деле в качестве соответчика.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также п ходатайству стороны или по инициативе суда.

Суд определил исключить из числа ответчиков Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермеевскому району (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и привлечь общество к участию в деле в качестве третьего лица.

Представитель истца требования поддержал.

От ответчика №2 поступил отзыв, просит рассмотреть дело без участия. Ходатайство о рассмотрении дела участия ответчика №2 судом рассмотрено, удовлетворено.

От третьего лица поступил отзыв.

Исследовав материалы дела, учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, о завершении подготовки дела к судебному разбирательству, суд считает возможным завершить предварительное судебное заседание и перейти к судебному разбирательству.

Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Часть 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству в порядке ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы и обстоятельства дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермекеевскому району и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО4 29.03.2018 заключен договор № 26-18-16зем аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:23:070602:28, площадью 26536 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Ермекеевский район, Кызыр-Ярский сельсовет, 1517 м южнее, с. Кызыр-Яр, для возделывания сельскохозяйственных культур, фактическим предоставлением земельного участка для растениеводства (выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 29.03.2018 по 28.03.2067.

28.04.2018 проведена государственная регистрация права аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за № 02:23:070602:28- 02/154/2018-2.

Абзацем 1 п. 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор в случае использования земельного участка по целевому назначению, задолженности Арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, предусмотренных настоящим Договором, а также в случае других нарушений пунктов данного Договора по другим основаниям и предусмотренным законодательством, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор.

Согласно абзаца 7 п. 5.2 данного Договора арендатор обязан не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду третьим лицам.

Истец, полагая, что положения абзаца 1 п. 4.1 и абзац 7 п. 5.2 Договора не соответствуют действующему законодательству и в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По правилам ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктами 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Бели иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства (далее по тексту постановление Пленума № 11), при применении пунктов 5,6,9 статьи 122 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановление Пленума № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 49 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, абзац 7 пункта 5.2 договор аренды противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума №11 обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Учитывая изложенное, абзац 1 пункта 4.1 договора аренды, является ничтожным, как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Включение в текст договора аренды земельного участка, который является типовым договором аренды, положений, нарушающих императивные требования ЗК РФ, посягает на публичные интересы, а, следовательно, такие условия являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Оспариваемый договор аренды земельного участка содержит условие, противоречащее законодательству. В этой связи применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих противоречащее законодательству условие, неможет соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительности части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 52 АПК РФ прокурору предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками данной категории в интересах гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Оспариваемый договор аренды по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя. Оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству, в связи с чем, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокуратура республики действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункт 4.1. договора аренды земельного участка от 29.03.2018г. № 26-18-16зем, заключенного муниципальным районом Ермекеевский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ермекеевскому району и Индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО4, в части слов «Досрочно расторгнуть настоящий договор в случае использования земельного участка по целевому назначению, задолженности Арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков, подряда, предусмотренных настоящим договором, а также в случаях других нарушений пунктов данного договора по другим основаниям и предусмотренным законодательством, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть договор» и пункт 5.2. в части слов «не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду третьим лицам».

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Главы ФИО2 Галимьяновича (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина