Решение от 9 января 2025 г. по делу № А32-23554/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23554/2024
г. Краснодар
10 января 2025 года
Резолютивная часть решения от 04 декабря 2024 года.

Полный текст судебного акта изготовлен 10 января 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП главы КФХ ФИО1, х. Нещадимовский (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Администрации Протокского сельского поселения Славянского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ИП главе КФХ ФИО2, г. Славянск-на-Кубани (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

третье лицо:

Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о признании недействительным договора купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО3 – доверенность;

от ответчика (администрации): ФИО4 – доверенность;

остальные участники процесса: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

КФХ ФИО1, х. Нещадимовский (далее – истец) обратился в арбитражный суд Краснодарского края к Администрации Протокского сельского поселения Славянского района (далее – ответчик1), КФХ ФИО2, г. Славянск-на-Кубани (далее – ответчик2), Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее – третье лицо) с исковым заявлением в котором просит суд:

1.Признать недействительными договор купли-продажи земельной доли от 06.12.2023 г. №1 заключенный между ИП Главой КФХ Курбановым А.Ш. и администрацией Протокского сельского поселения Славянского района.

2.Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817 (номер и дата государственной регистрации: №23:27:0000000:2817-23/250/2024-1 от 29.01.2024).

3.Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817.

4.Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о наличии администрации Протокского сельского поселения Славянского района права муниципальной собственности на земельную долю размером 62,7 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань».

5.Администрации Протокского сельского поселения Славянского района возвратить ИП ФИО5 КФХ ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору договор купли продажи земельной доли от 06.12.2023 г. № 1.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2024 г. отклонено ходатайство истца о вызове свидетелей.

Представитель истца в судебном заседании представил возражения на отзыв администрации.

Представитель ответчика (администрации) в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. От ответчика (главы КФХ) поступили документы по определению суда и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. Ходатайство удовлетворено.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Решением Славянского районного суда Краснодарского края от 12.10.2023 г. по делу № 2-761/2023 за Протокским сельским поселением Славянского района признано право муниципальной собственности на 15 земельных долей размером 4,18 га (всего 67,2 га) из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань».

Администрацией в соответствии Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 01.12.2023 года в газете «Заря Кубани» № 47(11528) опубликована информация о возможности приобретения земельной доли площадью 62,7 га, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 15:27:0801000:272 расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Так же информация размещена на официальном сайте и в местах для обнародования.

14.12.2023 г. ИП глава КФХ ФИО1 обратился с заявлением в администрацию на приобретение земельной доли в льготном порядке, в котором просит продать ему в долевую собственность долю в размере 67,2 га на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, расположенной по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как основание для предоставления ему земельной доли в льготном порядке и подтверждение права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 предприниматель приложил к заявлению документы, в том числе: договор купли-продажи от 07.05.2014 заключенный между покупателем ФИО6 и продавцами ФИО7, ФИО8, свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2014 г. (запись регистрации № 23-23-16/013/2014-483), договор аренды от 06.05.2021 и справку нотариуса, что предприниматель является наследником ФИО6 Земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 (единое землепользование) является предметом общей долевой собственности.

Письмом от 12.01.2024 г. № 18 администрацией отказано истцу в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 62,7 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

Истцу стало известно, что 01.12.2023 г. в администрацию от ИП главы КФХ ФИО2 также поступило заявление о приобретении спорной земельной доли 62,7 из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

Рассмотрев заявление ИП главы КФХ ФИО2, администрацией вынесено постановление о продаже земельной доли, на основании которого заключен договор купли-продажи от 06.12.2023 г. № 1 спорной земельной доли.

11.12.2023 г. за ИП главой КФХ ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности под номером регистрационной записи: 23:27:0801000:272-23/250/2023-42.

В настоящее время ИП глава КФХ ФИО2 осуществил выдел в натуре земельной доли, которую приобрел у администрации Протокского поселения, и образовал земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:2817 (номер и дата государственной регистрации: 23:27:0000000:2817-23/250/2024-1 от 29.01.2024 г.).

Считая, что договор купли-продажи от 06.12.2023 г. № 1 спорной земельной доли заключен администрацией с ИП главой КФХ ФИО2 незаконно, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ИП глава КФХ ФИО2 никогда не являлся добросовестным пользователем земельным участком, в связи с чем у последнего отсутствует право на приобретение земельной доли без проведения торгов по льготной цене.

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Статьей 447 ГК РФ предусмотрено, что если иное не вытекает из существа договора, он может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса.

Исходя из статьи 4 Кодекса, статей 166 и 449 ГК РФ, право на обращение в суд с заявлением об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу, под которым следует понимать субъекта, имеющего юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены при проведении торгов.

Лицо, обращающееся с требованием о признании недействительными торгов (аукциона), должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством. Нарушение порядка проведения аукциона не может являться основанием для признания аукциона недействительным по заявлению лица, чьи имущественные права и интересы данным нарушением не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Изучив на основании ст. 71 АПК РФ представленные документы и доводы участников процесса, суд права и имущественные интересы истца при совершении спорной сделки не затрагиваются, в виду следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 (единое землепользование) является предметом общей долевой собственности.

Согласно действующему законодательству единое землепользование – это земельный участок, которому присваивался единый кадастровый номер, и который состоял из двух и более обособленных земельных участков, у которых также были кадастровые номера.

07.05.2014 г. между ФИО8, ФИО7 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли 8,36 га в праве общей долевой собственности на участок в границе кадастрового плана площадью 97840000 кв.м. с кадастровым номером 23:27:0801000:3, предназначенный для сельскохозяйственного производства, категории – земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу (местоположение): РФ. Краснодарский край, Славянский район, землепользование (землевладение) в границах ЗАО «Кубань».

ФИО6 выдано свидетельство от 16.05.2014 г. № 23-АМ 568815 о государственной регистрации права доли 8,36 га в праве общей долевой собственности на участок кадастровым номером 23:27:0801000:3, площадью 97840000 кв.м. (№ рег. записи 23-23-16/013/2014-483. Дата записи 16.05.2014 г.).

Согласно письму Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 10.03.2022 г. № 32-37/177 земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:3 снят с кадастрового учета 11.08.2005 г., участку присвоен статус «архивный». В связи с присвоением земельному участку с кадастровым номером 23:27:0801000:3 статуса «архивный» все актуальные права, ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в отношении данного земельного участка, в период с 28.03.2018 г. по 10.07.2018 г. перенесены в реестр прав ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:273, являющийся по сведениям, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» актуальным остатком коллективно-долевой собственности в границах землепользования ЗАО «Кубань» и содержащего сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 23:27:0801000:3. В результате переноса актуальных сведений о правах из земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:3, запись о праве общей долевой собственности ФИО6 №23-23-16/013/2014-483 актуализирована в реестре прав земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:273.

06.05.2021 г. между ФИО6 (арендодатель) и ИП главой КФХ ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243, площадью 43 278 кв.м. в границах единого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.

Из заявления ИП главы КФХ ФИО1 от 14.12.2023 г. о приобретении в долевую собственность доли в размере 62,7 га на земельный участок кадастровым номером 23:27:0801000:272, следует, что ИП глава КФХ ФИО1 используя земельные участки с кадастровыми номерами: 23:27:0801000:10813 и 23:27:0801000:10809 на основании договоров аренды обнаружил, что соседний участок площадью 43 278 кв.м. с кадастровым номером 23:27:0801000:243, входящий в состав единого землепользований с кадастровым номером 23:27:0801000:272 заброшен собственниками и начал загрязняться сорняками. В дальнейшем ФИО1 установил, что долевым собственником заброшенного участка является его отец ФИО6 В связи с чем, ФИО6 в лице арендодателя и ФИО1 в лице арендатора заключили договор аренды от 06.05.2021 г. на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0701000:243, площадью 43 278 кв.м., сроком на 11 месяцев.

Однако, доводы истца относительно того, что его отец ФИО6 являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243 документально не подтверждены. В сведениях ЕГРН отсутствую данные о зарегистрированном праве ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0701000:243.

Таким образом, ФИО6 не являлся собственником указанного земельного участка, как на момент заключения договора аренды, так и на момент фактической передачи истцу земельного участка в аренду.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

Таким образом, ФИО6 не являясь собственником указанного земельного участка, не имел права на предоставление его в аренду ФИО1

Таким образом, договор аренды земельного участка от 06.05.2021 г., заключенный между ФИО6 и ФИО6 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 ГК РФ.

Данные выводы также отражены в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2022 г. по делу № А32-15813/2022, оставленном без изменений судами вышестоящих инстанций.

Таким образом, с учетом выше установленного указанный земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 занят истцом самовольно. В связи с чем, оснований для предоставления истцу в долевую собственность спорного земельного участка не имелось.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно статье 12.1 Закона № 101-ФЗ по требованию органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке может быть признано право муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.

Положениями статьи 12 указанного закона предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться. Так, согласно пункту 4 данной статьи в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные лица вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Из пункта 5.1 статьи 10 данного закона следует, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном данным пунктом порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенных норм права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Кодекса.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании приведенных положений Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанными нормами.

При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать, в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Так, исследуя соблюдение ИП главой КФХ ФИО2 условий для реализации права на льготное приобретение спорного земельного участка, суд исходил из следующего.

В администрацию 01.12.2023 г. от ИП главы КФХ ФИО2 потупило заявление о приобретении земельной доли площадью 62,7 га, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272. К заявлению приложены следующие документы: копия распечатки электронной версии страницы сайта ФНС России http://egml.nalog.ru/, (сведения, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей) в отношении ИП ФИО5 КФХ ФИО2; копия выписки из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272; копия отчета о финансово-экономическом состоянии товаропроизводителей агропромышленного комплекса, сельскохозяйственных товаропроизводителей, получателей средств, производителей зерновых культур за 2022 год; копия формы № 1-фермер. Сведения об итогах сева под урожай, за 2022 год; копия формы № 2-фермер (для КФХ). Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур, за 2022 год; копии первичных документов в сшиве; реквизиты.

Рассмотрев поступившие заявление с приложенными документами, получив сведения из ЕГРН администрацией правомерно установлено, что ИП глава КФХ ФИО2 является правообладателем 13,82 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», 06.12.2018 г. осуществлена регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства, ОГРНИП <***>, основным видом деятельности является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур. Представление документы подтверждают использование ИП главой КФХ ФИО2 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань». Согласно сведений ЕГРН иные сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства использующие земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» отсутствуют.

По результатам рассмотрения поступившего заявления установлено, что ИП глава КФХ ФИО2 фактически использует земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» на законных основаниях в связи с чем вправе пробрести земельную долю площадью 62,7 га, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» по основаниям предусмотренным пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Учитывая, что ИП глава КФХ ФИО2 является единственным долевым собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: 23:27:0801000:272 расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО .АПФ «Кубань» кто зарегистрирован в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства и кто на законном основании использует реализуемую долю, права третьих и иных лиц не нарушены, так как у иных лиц отсутствуют основания для приобретения земельной доли в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101.

В связи с вышеизложенным администрация при реализации земельной доли не нарушила норм действующего законодательства и также не нарушила прав третьих лиц в связи с отсутствием категории лиц соответствующим требованиям п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выводы ИП главы КФХ ФИО1 о том, что ИП глава КФХ ФИО2 никогда не являлся добросовестным пользователем не состоятельны, ничем не подтверждены и опровергаются представленными документами и сведениям ЕГРН.

На основании выше установленного, исковые требования являются неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий