Решение от 27 декабря 2017 г. по делу № А76-24794/2017

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-24794/2017
28 декабря 2017 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 декабря 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СТ Холдинг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области о признании незаконными действий

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 - представителя по доверенности от 20.11.2017;

от ответчика: ФИО3 - представителя по доверенности от 30.01.2017;

от третьего лица: ФИО4 – представителя по доверенности от 09.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТ Холдинг» (далее: заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, выраженных в уведомлении от 09.02.2017 № 74/019/200/2017-1077, а также о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, выраженные в уведомлении от 04.05.2017 № 74/019/200/2017-1077.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям указанным в заявлении.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, сослался на доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 22.11.2012 № 9149 обществу с ограниченной ответственностью «СТ Холдинг» предоставлен земельный участок категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 74:19:0000000:1091, расположенный в границах МО Краснопольское сельское поселение, Челябинская область, Сосновский район, примерно в 500 м на северо-восток от ориентира деревня Моховички, для строительства цеха по производству тротуарной плитки, общей площадью 14550,00 кв.м., сроком на 3 года. Без права передачи в субаренду.

На основании указанного постановления 22.11.2012 между Администрацией Сосновского муниципального района и ООО «СТ Холдинг» заключен договор № 424/2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с указанным договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, расположенный по адресу: Челябинская область. Сосновский район, примерно в 500 м на северо-восток от ориентира деревня Моховики, для строительства цеха по производству тротуарной плитки, общей площадью 14550, 00 кв.м., без права передачи в субаренду.

Срок аренды участка установлен с 22.11.2012 по 22.11.2015 (п.2.1 договора).

На основании договора № 424/2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22.11.2012г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 20 от 05.02.2015г., за ООО «СТ Холдинг» зарегистрировано право собственности на нежилое здание (административно-бытовое здание), с кадастровым номером: 74:19:0901002:2020, общей площадью 82,2 кв.м о чем в ЕГРП внесена запись № 74-74/019-74/001/095/2015-460/1 от 11.03.2015г.

Постановлением Администрации Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области № 95 от 23.03.2015г. зданию с кадастровым номером: 74:19:0901002:2020 и земельному участку с кадастровым номером: 74:19:0000000:10910 присвоен адрес: <...>.

Как указал заявитель, в связи с изменением адреса земельного участка, ООО «СТ Холдинг» обратилось в Администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области за внесением изменений в договор аренды № 424/2012.

В связи с тем, что 01.03.2015г. вступили в силу изменения федерального законодательства в части передачи полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, органам местного самоуправления сельских поселений, на основании Постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 07.12.2015 № 3139 в соответствии со ст. 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ООО «СТ Холдинг» постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 22.11.2012 № 9149 отменено.

07.12.2015 между сторонами по договору аренды от 22.11.2012 № 9149 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2012 № 424/2012.

08.12.2015 между Краснопольским сельским поселением Сосновского муниципального района Челябинской области (арендодатель) и ООО «СТ Холдинг» (арендатор) заключен договор № 13/2015-420 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В соответствии с указанным договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, расположенный по адресу: <...>, для строительства цеха п производству тротуарной плитки, общей площадью 14 550,00 кв.м, без права передачи в субаренду.

Срок аренды участка установлен с 08.12.2015 по 07.12.2064 года (п.2.1 договора).

03.02.2017 в Управление Росреестра по Челябинской области обратился представитель ООО «СТ Холдинг» с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр деревни. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Сосновский район, д.Моховички.

К заявлению были приложены в т.ч. договор № 13/2015-420 от 08.12.2015, постановление Администрации Сосновского муниципального района от 22.11.2012 № 9149, постановление Краснопольского сельского поселения от 23.03.2015 № 95.

При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем заявитель был уведомлен письмом 74/019/200/2017-1077 от 09.02.2017, государственная регистрация была приостановлена с 09.02.2017 по 04.05.2017 по следующим причинам.

В соответствии с требованиями п.2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным видом использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. При формировании земельного участка с определенным видом разрешенного использования учитываются его назначение: то, какой объект будет на нем возведен; то, какая площадь земельного участка необходима для занятия ее строительной и иной техникой, требуемой для возведения объекта; то какая площадь необходима для последующей эксплуатации объекта.

Это означает, что площадь возводимого объекта не может не приниматься во внимание при предоставлении земельного участка, как и назначение такого объекта.

Вышеуказанный земельный участок площадью 14550 кв.м с разрешенным видом использования - для строительства цеха по производству тротуарной плитки предоставлен в аренду без проведения торгов в связи с расположением на данном земельном участке административно-бытого здания площадью 82,2 кв.м. Таким образом, поскольку площадь объекта, находящегося на земельном участке, несоразмерна площади земельного участка, предоставляемого в аренду без проведения торгов, государственная регистрация права собственности на основании представленных документов не может быть проведена.

Также Управление Росреестра по Челябинской области указало, что согласно п.6 ст. 11.4. ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах в соответствии с п. 4 ст. 11.8. ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, пользуемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее кое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, ли иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании вышеизложенного Управление Росреестра по Челябинской области рекомендовало обратиться в орган местного самоуправления для формирования земельного участка для эксплуатации административно-бытого здания и предоставления данного земельного участка в собственность либо в аренду без проведения торгов согласно п. 15 ст. 39.8. ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:10910 в измененных границах может быть предоставлен в аренду либо с торгов либо без проведения торгов в соблюдением условий, установленных в ЗК РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области сообщением от 04.05.2017 № 74/019/200/2017-1077 на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало ООО «СТ Холдинг» в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир цент деревни. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., р-н Сосновский, д. Моховички, в связи с истечением 04.05.2017 срока приостановления, указанного в уведомлении от 09.02.2016 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости и неустранением приведенных в уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с ч. 1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:10910, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр деревни. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Сосновский район, д.Моховички.

При этом, как следует из содержания преамбулы названного договора, он заключен на основании ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с ст. 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается, в том числе, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственника зданий, сооружений, помещений в них и лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ на праве оперативного управления (п.п.9).

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суд полагает обоснованной ссылку представителя Управления Росреестра на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 19.11.2013 № 8536/13, о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, поскольку указанное толкование норм ст. 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям ст.39.20 ЗК РФ, которые также как ст. 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10 , от 03.04.2012 № 12955/11 также

разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Таким образом, отсутствие в действующем законодательстве нормативов предоставление земельных участков (ст. 33 ЗК утратила силу), не свидетельствует о возможности предоставления земельного участка в размерах, значительно превышающих площадь здания, без обоснования необходимости формирования земельного участка заявленной площади (неделимость земельного участка, необходимость всей испрашиваемой площади для эксплуатации конкретного объекта).

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено нежилое здание (административно-бытовое здание) площадью 82,2 кв.м.

При этом, договор аренды земельного участка площадью 14 500 к.в. заключен для строительства цеха по производству тротуарной плитки.

То есть, как правомерно отметил представитель Управления Росреестра, спорный участок не является сформированным для эксплуатации нежилого административно-бытового здания, принадлежащего заявителю. Заявитель не представил в орган регистрации доказательств того, что для эксплуатации нежилого здания площадью 82,2 кв.м. требуется земельный участок площадью 14 500 кв.м. Иного заявителем не доказано.

Расположение в границах спорного участка объектов недвижимого имущества не является обстоятельством, дающим право на приобретение земельного участка, в размерах значительно превышающих площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

При указанных обстоятельствах оспариваемый отказ (действия) являются правомерными. При этом, права заявителя отказом (действиями регистрирующего органа) в регистрации не нарушены, в связи с чем, в удовлетворении требований заявителю надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СТ Холдинг» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 11.08.2017 №83 государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В.Мрез