Решение от 21 июля 2021 г. по делу № А56-21321/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-21321/2021
21 июля 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 21 июля 2021 года


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод» (адрес: 197706, г.Санкт-Петербург, <...>, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191124, <...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: : 191124, <...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>);

о разрешении разногласий,


при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 01.12.2020;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.01.2021;

- от третьего лица: не яв., из.



установил:

Акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод» (далее – АО «СИЗ», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений (далее – Комитет, КИО, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу – Сестрорецк, улица Воскова, дом 2, литер В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 391 929 руб. 85 коп.». Истец просил обязать Комитет заключить с Обществом договор по указанной цене не позднее 30 дней с даты вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

В отзыве на иск Комитет возражает против его удовлетворения, ссылаясь на невозможность применения, в данном случае, порядка определения цены земельного участка исходя из площади его застройки, так как одно из расположенных на земельном участке зданий, находится на нем лишь частично, а в ГРН не содержится сведений, достаточных для определения математическим путем площадки застройки земельного участка, под частью объекта недвижимости. При таких обстоятельствах, расчет стоимости приобретения земельного участка определен исходя из его кадастровой стоимости.

Санкт-Петербургское ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в отзыве на иск указывает на то, что вопрос определения цены участка находится за пределами его компетенции.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения заявления возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, не явилось.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Оценив позиции лиц, участвующих в деле, представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что имеются основания для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, заявитель, являясь собственником нежилого здания общей площадью 712,50 м.кв., расположенного по адресу Санкт-Петербурге, <...>, литера АЗ с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 (далее – Здание 1), 14.04.2015 обратился в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка общей площадью 1775 м.кв, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <...>, литера В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22).

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления 20.05.2016 Комитет отказал Обществу в выкупе названного земельного участка в связи с тем, что Здание 1 расположено на спорном земельном участке частично, поэтому площадь участка не является необходимой и достаточной для использования Здания 1. Также Комитет сообщил, что кроме Здания 1 на участке также расположено еще одно кирпичное здание (Здание 2), право собственности на которое не было зарегистрировано на тот момент в установленном порядке.

В период с июня 2016 года по октябрь 2017 года истцом предприняты меры по оформлению права собственности на Здание 2, которое зарегистрировано в ЕГРН 13.10.2017 с адресом: Санкт-Петербург, <...> за кадастровым номером 78:38:0011111:2270 общей площадью 882,30 м.кв.

Таким образом, общая площадь спорного земельного участка, занятая зданиями истца, составила 1224,00 м.кв, из которых 785 м.кв. – Зданием 2, а 439 м.кв. – Зданием 1, что составляет 68,96 % площади спорного земельного участка.

Истец 20.10.2017 повторно обратился в Комитет с заявлением № 120886-25/17 выкупе спорного земельного участка, на которое 18.07.2018 получен отказ от 09.07.2018 № 49232-25 Комитета. Отказ Комитета мотивирован тем, что, по его мнению, Заявителем не устранены замечания в части нахождения на Участке Здания 1, а именно: здание расположено на спорном участке лишь частично, таким образом, по мнению Комитета, передача его в собственность Заявителя в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Отказ Комитета в выкупе земельного участка оспорен Обществом в суд. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2020 по делу № А56-95738/2018, отказ в выкупе земельного участка признан незаконным, на Комитет в порядке статьи 201 АПК РФ возложена обязанность осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его для подписания Обществу.

Суд пришел к выводам о том, что передача испрашиваемого земельного участка в собственность Общества направлена на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поскольку с продажей земельного участка устраняется противоречащая указанному принципу ситуация, когда принадлежащее Обществу здание с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 расположено на двух различных земельных участках, один из которых принадлежит Обществу на праве собственности, а другой находится в публичной собственности.

Суд посчитал, что отсутствуют препятствия для определения цены земельного участка, поскольку показатель площади застройки, необходимый для расчета по формуле, предусмотренной статьей 1 – 2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон 59-19), может быть определен исходя из координат характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, расположенной в пределах границ испрашиваемого земельного участка.

Решение оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа 18.12.2020.

В силу положений статьи 16 АПК РФ, выводы, содержащиеся в указанных судебных актах обязательны как для лиц, участвующих в деле, так и для третьих лиц.

Во исполнение решения суда Комитетом 18.01.2021 направлен истцу проект договора купли-продажи земельного участка по цене в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 954 113 руб. 75 коп.

Не согласившись с указанным условием, истец обратился в суд с рассматриваемым иском, указывая, что цена земельного участка должна определяться исходя из положений статьи 1-2 Закона 59-19 в редакции, действовавшей возникновения спорных правоотношений), то есть, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом его застроенной площади, по формуле с применением коэффициента 0,25 к цене застроенной площади земельного участка.

В обоснование позиции истца по размеру земельного участка им представлен расчет специалиста – общества с ограниченной ответственностью «СКИН», согласно которому цена выкупа земельного участка составила 2 391 929 руб. 85 коп.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом № 59-19.

Согласно положениям статьи 1-2 Закона № 59-19 в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельного участка, при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 настоящей статьи.

В пункте 2 приведенной нормы указано, что цена земельных участков, если иное не установлено в пункте 8 настоящей статьи, определяется по формуле:

Ц = Цкад x К,

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 7-1 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 приведенной нормы, при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5, пунктах 7 и 7-1 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле, где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

Sзу - площадь земельного участка;

Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле:

Sз = S1 + S2 + ... + Sn,

где:

S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № не содержит специальных норм, регулирующих правила – ФЗ) определения площади застройки здания.

В то же время, в силу статей 14, 24 Закона № 218-ФЗ сведения в кадастр недвижимости вносятся, в том числе на основании сведений технического плана.

В соответствии с требованиями к подготовке технического плана, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, в составе раздела «Характеристика объекта недвижимости» указывается площадь застройки сооружения, которая определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (далее – Порядок определения площади).

В соответствии с пунктом 7 Порядка определения площади к определению площади застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Как подтверждается выпиской из ЕГРН и установлено ранее, при проверке законности отказа Комитета от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, координаты характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, расположенной в пределах границ испрашиваемого земельного участка, отражены в ЕГРН, что позволяет определить контур части здания, расположенной на спорном земельном участке, и, соответственно, вычислить его площадь.

Необходимость определение площади застройки земельного участка расчетным путем не исключает применения к расчету стоимости выкупа такого земельного участка правил, установленных для выкупа земельных участков под объектами, недвижимости, принадлежащими заявителю. Расположение объекта застройки на части приватизируемого земельного участка наличия квалифицирующих признаков применения спорного порядка определения цены его выкупа – факта приобретения земельного участка под зданиями в собственности покупателя, не опровергает.

Истцом представлен расчет стоимости земельного участка с учетом площади его застройки, выполненный специалистом – ООО «СКИН», который по существу Комитетом не оспорен.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым разрешить возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену приобретаемого земельного участка в размере 2 391 929 руб. 85 коп.

Заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы Общества по уплате государственной пошлины при обращении в суд, подлежат компенсации за счет Комитета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Исковое заявление Акционерного общества «Сестрорецкий инструментальный завод» удовлетворить.

Определить условие о цене земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу – Сестрорецк, улица Воскова, дом 2, литер В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22), путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 391 929 руб. 85 коп.».

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Акционерным обществом «Сестрорецкий инструментальный завод» договор купли-продажи земельного участка по адресу – Сестрорецк, улица Воскова, дом 2, литер В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22), по цене 2 391 929 руб. не позднее 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества «Сестрорецкий инструментальный завод» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Бугорская Н.А.