Решение от 25 августа 2025 г. по делу № А60-42264/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-42264/2024
26 августа 2025 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Шакуровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е, ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-42264/2024

по иску ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "СОДОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды и выселении,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - ООО «Карат-Е» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ИП ФИО2 (ИН <***>),

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 12.12.2024г. № 43/05/02.01-13,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 27.08.2024г., ФИО5, представитель по ордеру № 083129 от 12.08.2025г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО "СОДОР", с учетом принятых судом уточнений, о расторжении договора аренды от 25.04.2023г. № 39000922 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, общей площадью 311,9 кв.м., на основании п.п. 3.2.7, 6.6., 6.7, 7.3.

От ответчика приобщен отзыв от 13.11.2024г. , а также дополнение к отзыву, представленное в судебном заседании 18.12.2024г.

От истца приобщены возражения на дополнения к отзыву ответчика, представленные в судебном заседании 04.02.2025г.

Определением от 17.02.2025г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечено ООО «Карат-Е» (ИНН <***>).

От третьего лица приобщен отзыв от 04.03.2025г.

От ответчика приобщены дополнения к отзыву, представленные в судебном заседании 28.04.2025г.

Определением суда к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ИП ФИО2

От ответчика приобщена итоговая позиция по делу, представленная в судебном заседании 04.06.2025г.

От третьего лица (ИП ФИО2) приобщен отзыв.

От истца приобщены возражения на итоговую позицию ответчика от 01.08.2025г.

От ответчика приобщены дополнения к отзыву от 18.07.2025г.

08.08.2025г. от ответчика (директора общества) поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

11.08.2025г. от ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

12.08.2025г. от ответчика поступило ходатайство о приобщении документов, подтверждающих оплату арендной платы третьим лицом.

В судебном заседании 12 .08.2025г. истец на требованиях настаивал.

Ответчик требование не признает, поддержал ходатайство об отложении судебного заседания в целях участия директора.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку в судебном заседании участвуют представители по доверенности, явка директора обязательной судом не признана.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

25.04.2023 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель, истец) и ООО "СОДОР" (Арендатор, ответчик) заключен договор аренды № 39000922 на использование нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литер А.

Срок договора установлен с 11.05.2023 по 10.05.2038 (далее - Договор).

Пунктом 3.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) и получения разрешительной документации на проведение таких работ проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, капитальный ремонт, другие неотделимые улучшения Объекта, не проводить работы без получения разрешительной документации. В соответствии с п. 6.7 договора аренды условие, определенное в п. 3.2.7, является существенным условием договора аренды.

Согласно п. 3.2.23 договора в случае производства работ по перепланировке, переустройству, реконструкции без письменного согласия арендодателя и (или) в отсутствие разрешительной документации, арендатор обязан за свой счет в установленные арендодателем сроки привести объект в первоначальное состояние, либо получить необходимые разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию об объекте.

22.04.2024, 30.05.2024 проведены проверки арендуемого помещения. Актами обследования установлено, что на объекте произведены перепланировка и переустройство.

Как указывает истец, согласие арендодателя, а также разрешительная документация на производство работ, арендатором не получены. Письмами от 26.10.2023, 26.04.2024, 21.06.2024 арендатору отказано в согласовании перепланировки объекта.

Письмом от 07.05.2024 арендатору направлено требование восстановить конфигурацию помещения в срок до 25.05.2024.

Также ответчику направлены Претензии от 07.05.2024 и 21.06.2024 с предложением расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое здание. Требования оставлены без ответа.

Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор использует объект с существенным нарушением условий договора, не выполнил требования п. 3.2.23.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил основания требований, указав следующие.

В соответствии с пунктом 6.6 Договора арендатор обязан получить предварительное письменное согласие Арендодателя на передачу Объекта (или его части) в субаренду иным лицам. Арендодатель отказывает в предоставлении согласия на субаренду в случае нарушения условий договора аренды, указанных в п. 6.6 договора.

22.04.2024, а также 29.10.2024 в ходе проверок использования объекта установлено, что в помещениях №№ 22-25, общей площадью 59,3 кв.м. расположен пункт выдачи Вайлдберриз.

Письмом от 07.05.2024 № 02.15-13/001/1081 ответчику было отказано в передаче Объекта в субаренду в связи с тем, что Объект уже был передан в пользование субаренду без предварительного письменного согласия ДУМИ.

Согласно ответа ООО «Вайлдберриз» от 28.10.2024 на данный объект заключен партнерский договор с ИП ФИО2 (ИНН <***>).

28.11.2024 в ходе проверки использования объекта установлено, что нарушения не устранены, в помещениях расположен пункт выдачи Вайлдберриз, кроме того установлен автомат питьевой воды «Айсберг».

В результате проверки 11.12.2024 установлено, что нарушения не устранены.

Истцом направлены Претензии от 31.10.2024 № 02.15-13-/002/6963, от 06.12.2024 № 02.15-13-/002/7758.

Пунктом 7.3 договора, аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор неоднократно не выполнил требования п. 6.6 договора аренды.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды от 25.04.2023г. № 39000922 и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А, общей площадью 311,9 кв.м., на основании п.п. 3.2.7, 6.6., 6.7, 7.3.

Ответчик исковые требования не признает, ссылается на следующие обстоятельства.

Ответчик представил в материалы дела доказательства, что еще до заключения договора аренды №39000922 от 25.04.2023 входная группа и оконный проем не соответствовали приложенному плану БТИ 2003 года.

Исходя из отзыва ООО «Карат-Е» (третье лицо) от 03.03.2025 г. следует, что общество также не производило перепланировку входных групп в помещении №24 и №25.

Кроме того, на дату 04.06.2025г. ответчику согласован паспорт фасадов, что подтверждается информацией, размещенной на сайте https://екатеринбург.рф/дляработы/гиз/градостроительство/паспорт%20фасадов/публикации/19444

Однако ДУМИ отказывается согласовывать арендатору проект перепланировки, переданный письмом от №1358/001/02 от 24.05.2025.

Водоробот, стоявший на крыльце нежилого помещения не был подключен к инженерным сетям, не использовался по не значению. Ни в одном из актов не произведена фотофиксация водоробота, а также его подключение. Кроме того, объект аренды используется ООО «Содор» для размещения ПВЗ Вайлдберриз (проверка от 11.12.2024 года). Согласно данным личного кабинета Вайлдберриз и п. 1.2 оферты об оказании /слуг по доставке отправлений физическим лицам Исполнителем является - ООО «Содор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) зарегистрированное и действующее по законодательству Российской Федерации, адрес юридического лица: 620066, <...>. Пользователь - ФИО6 (директор).

Как следует из абз. 7 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, послужившие основанием предъявления требования о расторжении договора аренды и выселении Ответчика, устранены.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим причинам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

В частности договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, истец указал на проведение ответчиком не согласованных перепланировки, передачу объекта в субаренду, а также в части своевременной оплаты предоставленных услуг.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд учитывает, что нарушения условий договора, допущенные ответчиком, устранены в разумный срок.

Таким образом, нарушения, на которые ссылается истец, по мнению суда, основанием для удовлетворения иска не являются, с учетом представленных ответчиком доказательств.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении госпошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяИ.В. Шакурова