Решение от 25 сентября 2025 г. по делу № А56-19587/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19587/2024
26 сентября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Грузовое такси Газелькин» (адрес: Россия 190020, <...> литер А, помещение 221, ОГРН: <***>);

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «Руско-Дом Мебель» (ИНН <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью «САМПО» (ИНН<***>); 3) общество с ограниченной ответственностью «Ресурснедвижимость» (ИНН <***>); 4) общество с ограниченной ответственностью «ТЕНТ-СТРОЙ» (ИНН <***>); 5) общество с ограниченной ответственностью «Кронос» (ИНН <***>); 6) общество с ограниченной ответственностью «Фридом» (ИНН <***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области; 2) Администрация муниципального образования «Муринское городское поселение «Всеволожского муниципального района Ленинградской области»; 3) общество с ограниченной ответственностью «Балтхим-М» (ИНН <***>), 4) общество с ограниченной ответственностью «Ваша недвижимость» (ИНН <***>), 5) общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (ИНН <***>);

об установлении сервитута,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 09.01.2025), ФИО2 (доверенность от 09.01.2025),

- от ответчиков: от ООО «Кронос» - ФИО3 (решение от 09.11.2009), остальные не явились, извещены;

- от третьих лиц: от ООО «Стройпроект» - ФИО4 (доверенность от 25.04.2025), остальные не явились, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Грузовое такси «Газелькин» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БалтХим-М», обществу с ограниченной ответственностью «Ваша Недвижимость», обществу с ограниченной ответственностью «Русско-Дом Мебель», обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Шоп», обществу с ограниченной ответственностью «Сампо», обществу с ограниченной ответственностью «Ресурснедвижимость», обществу с ограниченной ответственностью «Звезда», обществу с ограниченной ответственностью «Тент-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Стройпроект», обществу с ограниченной ответственностью «Кронос» (далее – ответчики) об установлении в пользу истца на месте Заводского проезда в Муринском городском поселении Всеволожского муниципального района Ленинградской области сервитут для обеспечения прохода/проезда от земель общего пользования – Северного и Центрального проездов в Муринском городском поселении Всеволожского муниципального района Ленинградской области к земельному участку истца с кадастровым номером 47:07:0712018:36, безвозмездно бессрочно посредством предоставления истцу каждым из ответчиков права ограниченного пользования частью принадлежащих им земельных участков шириной 4 метра в сторону от границы земельного участка, смежной с границей участка другого ответчика (или истца).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация), Управление Росреестра по Ленинградской области (далее – Управление).

Определением суда от 14.05.2024, производство по делу в отношении ООО «Авто-Шоп» прекращено, в связи с принятием судом отказа истца от заявленных требований в отношении ООО «Авто-Шоп».

В последующем по ходатайству истца общество с ограниченной ответственностью «БалтХим-М», общество с ограниченной ответственностью «Ваша Недвижимость», общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» исключены из состава ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Администрация, Управление Росреестра, ООО «Ваша Недвижимость», ООО «Русско-Дом Мебель», ООО «Сампо», ООО «Ресурс-Недвижимость», ООО «Звезда», ООО «Тент-Строй», ООО «Фридом», ООО «Балтхим-М», извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме, настаивал на установлении сервитута по варианту 2, предложенному в заключении эксперта.

Представитель ООО «Кронос» возражений по иску не заявил.

Представитель ООО «Стройпроект» оставил решение суда на усмотрение суда.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Истец является собственником земельного участка площадью 2 668 кв.м с кадастровым номером 47:07:0712018:36, расположенного по адресу: Ленинградская обл, Всеволожский муниципальный р-н, Муринское городское поселение, территория производственная зона «Мурино», проезд Заводской, участок 11.

Прямого доступа с публичных земель к участку истца не имеется.

Основной вид деятельности Общества – деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (49.4). При этом у истца, как у собственника земельного участка, возможности, кроме как через смежные участки, реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком, в том числе обеспечить подвоз материалов для строительства, не имеется.

Истец обращался в Администрацию с просьбой об установлении публичного сервитута для доступа к его участку, однако Администрация в письме от 20.02.2024 сообщила истцу о том, что бюджетных средств на подготовку документации для этого нет, и рекомендовала обращаться за установлением частного сервитута к собственникам соседних участков.

Как указывает истец, организовать проезд с публичных земель до участка истца возможно через несколько следующих земельных участков:

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:31, принадлежащий ООО «БалтХим-М»;

- участок с кадастровым номером47:07:0712018:33, принадлежащий ООО «Ваша Недвижимость»

- участок с кадастровым номером47:07:0712018:35, принадлежащий ООО «Руско-Дом Мебель»;

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:1854, принадлежащий ООО «Авто-Шоп»;

- участки с кадастровыми номерами 47:07:0712018:785, 47:07:0712018:47, №47:07:0712018:62, принадлежащие ООО «САМПО»

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:65, принадлежащий ООО «Ресурс-недвижимость»;

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:447, принадлежащий ООО «Звезда»;

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:378, принадлежащий ООО «ТЕНТ-СТРОЙ»;

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:349, принадлежащий ООО «СТРОЙПРОЕКТ»;

- участок с кадастровым номером 47:07:0712018:3210, принадлежащий ООО «Кронос».

Истец неоднократно обращался к указанным лицам с предложением установить сервитут для беспрепятственного проезда транспортных средств к участку истца, однако фактически соглашение о сервитуте заключено не было, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

ООО «Балт-Хим-М», в своем отзыве возражало против установления сервитута, ссылаясь на фактически сложившийся порядок пользования соседними участками для доступа к участку истца.

ООО «САМПО» в своем отзыве указало, что принадлежащие ему земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0712018:78, 47:07:0712018:47 и №47:07:0712018:62 не имели и не имеют общих границ с земельным участком истца с кадастровым номером 47:07:0712018:36, каких либо обращений ни в устной ни в письменной форме с предложением об установлении сервитута от истца в адрес ответчика ООО «САМПО» никогда не поступало.

Представитель ООО «Стройпроект» в своем отзыве указал, что требования истца о безвозмездном и бессрочном сервитуте по определению незаконно и необоснованно. Истец не обращался к ООО «Стройпроект» с предложениями о пользовании частью земельного участка, не предлагал никаких компенсаций за пользование земельным участком, не предлагал никаких схем передвижения по пользуемому участку и способов содержания этого участка. Исковое заявление не содержит никаких предложений по обустройству сервитута, не содержит никаких предложений к большому количеству ответчиков, привлеченных к делу.

Представитель ООО «Кронос» в своем отзыве указал, что, заявляя требование об установлении сквозного проезда, истец не учитывает требования законодательства о том, что сервитут должен быть наименее обременительным для собственника земельного участка.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По смыслу данной нормы права указанное требование имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом (его членами) своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим имуществом.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, поэтому в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), а также установив соразмерную плату за сервитут.

В силу пунктов 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (далее - Обзор ВС по делам об установлении сервитута), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9).

Из приведенных правовых норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены иным способом.

С целью установления юридически-значимых обстоятельств судом по ходатайству сторон назначено проведение судебной экспертизы по вопросам:

1) Возможен ли доступ к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0712018:36 непосредственно с земель общего пользования?

2) Если невозможен, установить все возможные варианты обеспечения доступа (прохода/проезда) к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0712018:36, определить границы сервитута, а также плату за пользование сервитутом.

Проведение экспертизы поручено экспертам ФИО5 совместно с экспертом ФИО6 Санкт-Петербургского института независимой экспертизы и оценки (СИНЭО)

В арбитражный суд 14.04.2025 поступило заключение экспертов 12415/2025-А56-19587/2024, а также разъяснения к заключению от 23.07.2025.

Согласно указанному заключению земельный участок истца с кадастровым номером 47:07:0712018:36 со всех сторон окружен другими земельными участками, принадлежащими юридическим и физическим лицам, следовательно, доступ к земельному участку непосредственно с земель общего пользования отсутствует.

Обеспечение доступа к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0712018:36 возможно посредством установления сервитута по одному из трех вариантов:

- От Северного проезда через земельные участки с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:31, 47:07:0712018:630; 47:07:0712018:35. Площадь сервитута 2 151 кв.м., плата за сервитут в год 198 780 руб.,

- От Центрального проезда через участки с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:44, 47:07:0712018:630, площадь сервитута 2 909 кв.м., стоимость 246 330 руб. в год.

- Сквозной проезд через земельные участки 47:07:0712018:31, 47:07:0712018:44 и 47:07:0712018:630, площадь сервитута 4 369 кв.м., стоимость сервитута 335 590 руб.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения сторон и эксперта, оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что каких-либо опровержений выводов, сделанных экспертами, либо доказательств недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду не представлено. Заключение экспертов основывается на общепринятых подходах к установлению сервитута и определению платы за сервитут. С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, в связи с чем представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Истец просит установить сервитут на основании варианта 2, предложенного экспертами, через земельные участки ООО «Кронос» и ООО «Фридом», стоимость сервитута 246 330 руб. в год, координаты сервитута следующие:

Имя точки

X, м

Y, м

Вариант 2 (площадь 2 909 кв.м.)

1
448 083,75

2 223 708,83

2
448 075,92

2 223 715,52

3
448 041,26

2 223 711,34

4
448 009,13

2 223 704,52

5
448 005,48

2 223 705,75

6
447 855,84

2 223 675,20

7
447 760,63

2 223 653,98

8
447 761,73

2 223 645,61

9
447 858,38

2 223 666,26

10

447 902,50

2 223 675,67

11

447 949,05

2 223 685,60

12

447 964,90

2 223 688,99

13

448 006,82

2 223 697,94

14

448 007,52

2 223 693,86

15

448 011,43

2 223 694,63

16

448 038,99

2 223 700,05

1
448 083,75

2 223 708,83

Ответчиками обоснованных возражений относительно возможности установления сервитута способом, предложенным истцом, не заявлено, доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, не представлено. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что установление испрашиваемого истцом сервитута, является для ответчиков наиболее обременительным по отношению к другим вариантам установления сервитута, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая экспертное заключение, пояснения экспертов, доводы истца о том, что фактически в соответствии со сложившейся практикой доступ на участки на текущий момент фактически осуществляется через участки ООО «Кронос» и ООО «Фридом», суд приходит к выводу о необходимости установления сервитута в соответствии с вариантом 2 заключения экспертов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) плата за сервитут в отношении в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.2014 № 1461 утверждены Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (далее - Правила).

В соответствии с разъяснениями пункта 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Согласно экспертному заключению плата за истребуемый истцом сервитут составляет 246 330 руб. в год.

Указанная плата рассчитана экспертами в соответствии с Правилами, размер платы, определенной экспертами, сторонами не оспорен, следовательно, указанная плата подлежит выплате истцом ответчикам за пользование сервитутом с учетом площади земельных участков ответчиков, используемых для проезда, а именно:

- в отношении участка ООО «Фридом» площадь сервитута составляет 2 177,46 кв.м., что составляет 75% от площади сервитута, и, соответственно, плата за пользование сервитутом составляет 184 747 руб.

- в отношении участка ООО «Кронос» площадь сервитута составляет 731,45 кв.м., что составляет 25% от площади сервитута, соответственно, плата за сервитут составляет 61 582 руб.

Поскольку каких-либо конкретных предложений о сроках внесения платы за сервитута сторонами не предложено, суд полагает возможным установить срок для внесения платы за сервитут до 31 января текущего года.

Требования истца к остальным ответчикам удовлетворению не подлежат.

Ввиду удовлетворения требований истца в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца подлежат судебные расходы по уплате пошлины по 3 000 руб. с каждого. Судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 175 000 руб., понесенные истцом, с учетом специфики спора об установлении сервитута, в котором, в первую очередь, заинтересован истец, а также с учетом того, что в данном случае установлен платный, а не безвозмездный сервитут в пользу истца, суд полагает возможным распределить между истом и ответчиками поровну, то есть по 58 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Установить сервитут для доступа к земельному участку истца с кадастровым номером 47:07:0712018:36 на основании варианта №2, предложенного экспертами в заключении экспертом №12415/2025-А56-19587/2024 и разъяснении к заключению от 23.07.2025, а именно: от Центрального проезда через участки с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:44, 47:07:0712018:630, площадь сервитута 2 909 кв.м., в следующих координатах.

Имя точки

X, м

Y, м

Вариант 2 (площадь 2 909 кв.м.)

1
448 083,75

2 223 708,83

2
448 075,92

2 223 715,52

3
448 041,26

2 223 711,34

4
448 009,13

2 223 704,52

5
448 005,48

2 223 705,75

6
447 855,84

2 223 675,20

7
447 760,63

2 223 653,98

8
447 761,73

2 223 645,61

9
447 858,38

2 223 666,26

10

447 902,50

2 223 675,67

11

447 949,05

2 223 685,60

12

447 964,90

2 223 688,99

13

448 006,82

2 223 697,94

14

448 007,52

2 223 693,86

15

448 011,43

2 223 694,63

16

448 038,99

2 223 700,05

1
448 083,75

2 223 708,83

Установить плату за сервитут в размере 246 330 руб. в год, из которых 184 747 руб. подлежит перечислению ООО «Фридом», 61 582 руб. - ООО «Кронос».

Установить срок для внесения платы за сервитут: до 31 января текущего года.

Взыскать с ООО «Фридом» и ООО «Кронос» в пользу истца по 3 000 руб. судебных расходов по уплате пошлины и 58 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.