Решение от 16 августа 2019 г. по делу № А48-10840/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. ОрёлДело № А48–10840/2018

16 августа 2019 г.

Резолютивная часть оглашена 09.08.2019.

Решение в полном объёме изготовлено 16.08.2019.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302005, г. Орел, ОГРНИП 314574906500076, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН <***>, 191025, <...>) о взыскании 1 443 400 руб. в счет стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений площадью 593,1 кв.м, расположенных на 1-ом этаже 4-х этажного здания торгового центра общей площадью 3 202,3 кв.м, по адресу: <...>.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

ООО «Спецстройдизайн» (303900, Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Немкова, д. 21; ИНН <***>),

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (нотариальная доверенность 57 АА 0922908 от 30.08.2018, служебное удостоверение № 0495 от 29.06.2007),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность № 17547446/2018 от 04.12.2018, предъявлен паспорт),

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, ООО «Агроторг») о взыскании 1 309 283 руб. в счет стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений площадью 593,1 кв.м, расположенных на 1-ом этаже 4-х этажного здания торгового центра общей площадью 3 202,3 кв.м, по адресу: <...>.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что арендуемое помещение ответчиком передано не в первоначальном состоянии, а с существенными повреждениями.

После проведения судебной экспертизы назначенной определением суда от 01.04.2019, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил об уточнении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика 1 443 400 руб. в счет стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений площадью 593,1 кв.м, расположенных на 1-ом этаже 4-х этажного здания торгового центра общей площадью 3 202,3 кв.м, по адресу: <...>.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение размера исковых требований.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств состояния помещений на момент передачи их в аренду, а также указывает на то, что договор аренды не содержит сведений о состоянии переданных арендодателем нежилых помещений, полагает, что повреждения, на которые указывает истец, вызваны естественным износом, кроме того отсутствуют основания позволяющие сделать вывод о том, что дефекты конструктивных элементов здания расположенные за пределами арендуемого помещения, возникли в результате действия ответчика, а не действий самого истца или третьих лиц – арендаторов других помещений расположенных в здании.

Ответчик считает, что протокол осмотра доказательств, составленный нотариусом ФИО5 и акт осмотра здания истцом от 25.07.2018 являются недопустимыми доказательствами по делу и подлежат исключению из материалов дела, поскольку оба документа были подготовлены на основании совместного осмотра помещения, произведённого нотариусом и истцом без представителей ответчика. Кроме того, протокол осмотра доказательств составлен с нарушением требований Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 и Приказа Минюста Российской Федерации от 15.03.2000 № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации». Ответчик ссылается на то обстоятельство, что для использования спорного помещения по целевому назначению, в порядке п. 2.4.9 договора аренды от 06.03.2015 на основании договора подряда №ЦЧД-3/5000 от 10.03.2015 с ООО «Спецстройкомплект», выполнил работы в спорном помещении на общую сумму 6 292 635 руб., основная часть которых является неотделимыми улучшениями; однако истец не компенсировал стоимость неотделимых улучшений, выполненных ответчиком, которую он обязан выплатить на основании п. 2.1.14 договора аренды от 06.03.2015.

Третье лицо письменного отзыва в материалы дела не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело, в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, экспертное заключение и дополнение к нему, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,20.03.2015 за истцом зарегистрировано право собственности на четырехэтажное нежилое здание площадью 3 202.3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 57:25:0040403:81, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 21.06.2017 (л.д. 13-15, т. 1).

06.03.2015 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество – здание: назначение нежилое, 4-х этажное. Общей площадью 4 435, 3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Срок аренды по настоящему договору устанавливается на 10 лет с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

06.03.2015 арендодатель по акту приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество - здание: назначение нежилое, 4-х этажное. Общей площадью 4 435, 3 кв.м, расположенное по адресу: <...> (л.д. 33, т. 1).

В акте приема-передачи стороны отразили техническое состояние здания и прилегающей территории, акт приема передачи подписан ИП ФИО2 и ООО «Агроторг», скреплен печатями сторон.

Договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 20.03.2015 за № 57-57/014-57/014/005/2015-82/1, что подтверждается отметкой на договоре (л.д.16, т.1).

В соответствии с п.2.2.4 договора арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора.

Согласно п. 2.4.9 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи, арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору. Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные выше работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведением/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением №3), установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты). установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы необходимые арендатору.

25.05.2015 сторонами было заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 06.03.2015, в соответствии с которым предметом договора аренды явилось помещение общей площадью 593,1 кв.м, учетный номер части: 57:25:040403:81, назначение: нежилое: общей площадью 3 202,3 кв.м, количество этажей: 4, расположенное по адресу: <...> (л.д. 34, т. 1), которое зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 01.06.2015 (л.д. 34, т.1).

Уведомлением от 04.04.2018 арендатор уведомил арендодателя о досрочном одностороннем отказе от исполнения договора аренды с 04.07.2018 и требовал обеспечить явку полномочного представителя для оформления возврата арендуемого помещения по акту приема-передачи помещения (л.д. 44, т.1).

В дело представлен акт от 05.07.2018, подписанный со стороны арендодателя ФИО2 – ФИО6, со стороны арендатора - ООО «Агроторг» - инженером ФИО7 (л.д. 41 т. 1), в котором зафиксировано, что все недостатки, подлежащие устранению и возникшие в процессе эксплуатации помещения, запечатлены на фото.

Телеграммой и заказным письмом с уведомлением ИП ФИО2 18.07.2018 уведомил ООО «Агроторг» о необходимости обеспечить явку уполномоченного представителя – 24.07.2018 в 10 час. 00 мин., по адресу: <...>, для осуществления осмотра и фактического возврата арендуемых помещений, с указанием на то, что осмотр помещения будет осуществляться в присутствии нотариуса г. Орла ФИО5 (л.д. 42-46, т.1).

Приемка помещений из аренды была произведена арендодателем в одностороннем порядке 24.07.2018, что подтверждается актом приема - передачи, датированным 04.07.2018, подписанным арендодателем и арендатором, с указанием в акте на то, что фактически помещение получено 24.07.2018 с недостатками, изложенными в акте осмотра здания, а также протоколе осмотра доказательств от 25.07.2018, удостоверенного нотариусом ФИО5 (л.д.47, т.1).

25.07.2019 по заявлению ИП ФИО2 нотариус Орловского нотариального округа Орловской области ФИО5 в порядке обеспечения доказательств, необходимых в случае возникновения дела в суде, произвела осмотр части первого этажа и наружный осмотр нежилого помещения при участии ИП ФИО2, и удостоверила протокол осмотра доказательств от 25.07.2018, фотофиксацию помещений (л.д. 51-52, т. 1).

Согласно акту от 25.07.2018 осмотра здания по адресу <...>, по результатам осмотра выявлено следующее:

1) в помещении, обозначенном в Техническом плане здания под № 12 (вестибюль), в напольном покрытии имеются расслоения (отслоение, потертости), отверстия, установлены отбойники, перед входом в лифтовую зону имеются расслоение (отслоение, потертости), отверстия в напольном покрытии;

2) в помещении, обозначенном в Техническом плане здания под № 14 (столовая персонала), имеются следы залития капитальной стены, следы залития, расслоение (отслоение, потертости), отверстия в напольном;

3) в помещении, обозначенном в Техническом плане здания под № 13 (фасовочнаякомната), имеются расслоение (отслоение, потертости), отверстия в напольном покрытии;

4) в помещении, обозначенном в Техническом плане здания под № 15(алкогольный склад), имеются сквозное отверстие в стене, вскрыт короб с проводами,провода оторваны, в напольном покрытии имеются расслоения (отслоение, потертости),отверстия;

5) в помещении, обозначенном в Техническом плане здания под № 8 (Торговый зал):

- опущены ниже предусмотренного проектом уровня светильники в количестве 124 штуки;

- имеются расслоения (отслоение, потер гости), отверстия напольного покрытия, часть отверстий залита цементом;

- на стенах имеются следы от отверстий, закрашенные краской отличающегося цвета;

- верхние противопожарные окна с левой стороны не функционируют (не открываются);

6) на фундаменте здания справа от заднего входа (выхода) из 12 керамических плит 4 отличаются по цвету и фактуре, поврежден металлический отлив;

7) металлический козырек красного цвета слева от центрального входа здания имеет многочисленные отверстия;

8) металлический козырек красного цвета над центральным входом здания имеет многочисленные отверстия;

9) вентилируемый фасад справа от центрального входа здания имеет многочисленные отверстия;

10) на установленном по периметру территории метадлопластиковом заборе синего цвета имеются вмятины и порезы;

11) на фасаде здания слева от заднего входа (выхода) здания имеютсямногочисленные отверстия;

12) система кондиционирования и вентиляции в здании не работает.

Акт осмотра от 25.07.2018 подписан представителями арендодателя (л.д.48-50, т.1).

С целью определения рыночной стоимости восстановительного ремонта и возмещения арендодателю убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора аренды, арендодатель обратился в строительные организации, так согласно актам оценки выполнения работ и строительных материалов ООО «Экострой»: общая стоимость работ по восстановлению напольного покрытия составляет 829 153 руб., без НДС; общая стоимость работ по косметическому ремонту вентилируемого фасада составляет 306 185 руб., без НДС; общая стоимость работ по косметическому ремонту и восстановлению фундамента составляет 9 665 руб., без НДС (л.д.105-107, т.1).

Согласно коммерческому предложению ИП ФИО8 исх. № 5 от 10.08.2018 стоимость электромонтажных услуг по восстановлению высоты светильников составляет 75 280 руб., без НДС (л.д.108, т.1).

В соответствии с коммерческим предложением ООО «Госстрой» стоимость услуг по замене стеклопакетов СПО 28 (верхних противопожарных окон) составляет 89 000 руб., в т.ч. 11ДС 18% (л.д. 10, т.1).

Таким образом, общая стоимость восстановительного ремонта арендуемых помещений составляет 1 309 283 руб.

06.09.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием выплаты общей стоимости убытков в размере 1 309 283 руб. с приложением копий акта осмотра здания от 25.07.2018, протокола осмотра доказательств от 25.07.2018, актов оценки и коммерческих предложений (л.д.117, т.1).

Как следует из материалов дела, возражения ответчиком не представлены.

В связи с тем, что стоимость убытков не была возмещена истцу ответчиком, истец обратился в суд с исковыми требованиями об их взыскании.

С целью определения рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения общей площадью 593,1 кв.м, учетный номер части 57:25:040403:81/1, расположенного на первом этаже и являющееся частью здания с кадастровым №57:25:040403:81, назначение: нежилое: площадью 3 202,3 кв.м, количество этажей: 4, по адресу: <...> а, в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, которая была выполнена экспертом ООО «Экспертиза собственности - Орел» ФИО9

Приняв во внимание выводы, содержащие в экспертном заключении, истец уточнил размер заявленных требований, просил взыскать с ответчика убытки в общей сумме 1 443 400 руб.

Ответчик не согласившись с выводами, содержащимися в заключении эксперта от 11.06.2019 № 619-19аэ, указал, что выводы эксперта основаны на документах не отражающих достоверную информацию о состоянии помещения на момент передачи его в аренду; на момент возврата из аренды, а также в результате выездного осмотра помещения произведенного 08.05.2019 (по истечению более 300 дней после расторжения договора аренды), которые не могут использоваться при подготовке научно обоснованных ответов на поставленные перед экспертом вопросы. Также оценка состояния помещения на момент возврата из аренды, сделана экспертом на основании протокола осмотра доказательств составленного нотариусом ФИО5 и акта осмотра здания от 25.07.2018, которые, по мнению ответчика, являются недопустимыми доказательствами по делу и подлежат исключению. Кроме того, ответчик не согласен с выводом эксперта о том, что все выявленные дефекты помещения, не относятся к естественному (нормальному износу).

Оценив все представленные доказательства, в том числе экспертное заключение от 11.06.2019 № 619-19аэ и дополнения к нему от 19.05.2019 № 619-19аэ, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим мотивам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу первого абзаца статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и обычно предъявляемыми требованиями.

Обязанность проведения текущего ремонта согласована сторонами в п. 2.2.4 договора аренды нежилого помещения от 06.03.2015.

Таким образом, заключив договор аренды нежилого помещения от 06.03.2015, ответчик принял на себя обязательства по поддержанию объекта аренды в надлежащем состоянии и проведению необходимого текущего ремонта.

Как следует из материалов дела, письмом от 20.03.2019 ИП ФИО2 обратился к оценщикам ООО «ЭКСО-Орел» с целью предоставления материалов и фотосьемки, после произведенного в феврале 2015 года осмотра здания, расположенного по адресу: <...>, включая спорное помещение (л.д. 121, т.3).

Письмом № 291.1. от 22.03.2019 года ООО «ЭКСО-Орел» предоставило ИП ФИО2 копию акта осмотра здания, расположенного по адресу: <...> от 25.02.2015 и фотографии, сделанные в ходе осмотра (л.д. 122, т. 3).

Из Акта осмотра здания по адресу: <...> от 25.02.2015 следует, что здание торгового центра до осмотра оценщиком в эксплуатации не находилось, его технические характеристики полностью соответствовали сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте (л.д. 123-125, т.3). Из указанного акта следует, что здание имело отделку улучшенного качества, в частности, по внутренней отделке первого этажа в акте указаны следующие характеристики: стены: ошпаклеваны, окрашены, состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены; полы: полированный обеспыленный бетон, состояние новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены;

потолок: подвесные «Грильято», состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены. Акт содержит сведения о состоянии наружной отделки фасада, а именно: легкие навесные панели типа «сэндвич», состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены; металлический навес над центральным входом состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены; металлические обрамления красного состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены; стеклянные витражи (окна): новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены: входная группа: раздвижные двери, ступеньки - плитка, состояние: новое, при визуальном осмотре дефекты не обнаружены. Также из содержания акта следует, что металлический забор синего цвета, расположенный по периметру территории, на момент осмотра 25.02.2015 был новым и не имел дефектов.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается также фотографиями, сделанными оценщиком во время осмотра (л.д.126-136, т.3).

Таким образом, представленный акт от 25.02.2015 подтверждает состояние спорных помещений на момент передачи в аренду ответчику, как новых, не бывших ранее в эксплуатации, и не имеющих каких-то визуальных дефектов. Кроме того, из фотографий в приложениях под № 9-12 также усматривается состояние керамических плит серого цвета на фундаменте справа от заднего входа в здание, и состояние металлического отлива. На момент осмотра все 12 керамических плит были одного цвета и одной фактуры, а металлический отлив был ровным. На момент возврата из 12 керамических плит 4 отличаются по цвету и фактуре, поврежден металлический отлив.

Кроме того, в акте приема - передачи спорных помещений от 06.03.2015, стороны отразили состояние отделки помещений на момент получения их арендатором, в том числе, отделку стен (ошапклеваны, покрашены) и пола (полированный обеспыленный бетон). Вышеуказанный акт подписан ответчиком без замечаний по наличию каких-либо дефектов в отделке, в том числе, затертостей пола, наличию технологических отверстий в стенах и на фасадах, а также иных недостатков, которые арендатор мог обнаружить во время приемки.

С учетом изложенного, довод ответчика о недоказанности состояния спорных помещений на момент передачи их в аренду является необоснованным, так как опровергается материалами дела.

Суд находит довод истца о расторжении спорного договора с 24.07.2018 – т.е. с момента фактического принятия истцом помещений от ответчика обоснованным, а доводы ответчика о том, что истец уклонялся от приёмки арендуемых помещений судом отклоняются, поскольку опровергаются представленными в материалы дела следующими доказательствами.

Согласно акту от 05.07.2018 составленному с участием представителей обеих сторон и подписанным ими, продолжался демонтаж оборудования арендатора, что не позволяло осуществить сдачу - приемку помещений из аренды – 04.07.2018 и 05.07.2018, в связи с неготовностью помещений к возврату.

Как следует из письма исх. № 27 от 04.07.2018 (л.д. 5, т.2), направленного в адрес ответчика 04.07.2018 заказным письмом с уведомлением о вручении, и почтовой квитанцией об отправке от 04.07.2018, ИП ФИО2, сославшись на неявку уполномоченного представителя ответчика, просил назначить новую дату и время возврата помещений. Указанное письмо было получено ответчиком 13.07.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании Почты России (л.д.7-8, т.2).

Письмом исх. № 28 от 11.07.2018 (л.д.9, т.2), истец повторно обратился к ответчику с просьбой назначить новую дату и время оформления возврата арендуемых помещений по акту приема передачи. Указанное письмо было получено ответчиком 18.07.2018, что подтверждается уведомлением о вручении № 302009925006342 (л.д.10-11, т.1).

Как следует из материалов дела, ключи от спорных помещений, фактически были направлены ответчиком в адрес истца только 09.07.2018, что подтверждается представленными им описью вложения и почтовой квитанцией.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что до 09.07.2018 спорные помещения находились в распоряжении ответчика.

Материалами дела подтверждается, что ключи от помещений вместе с комплектом документов, связанных с возвратом помещений, арендуемых ООО «Агроторг» по договору аренды от 06.03.2015 в связи с его досрочным расторжением, в том числе, односторонний акт приема - передачи, датированные 04.07.2018, были получены истцом 19.07.2018.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что ответчиком не был соблюден предусмотренный ст. 655 ГК РФ порядок возврата арендуемых помещений из аренды.

В нарушение ч. 2 указанной статьи арендатор не исполнил обязанность передать арендуемые помещения арендатору и подписать соответствующий акт о передаче.

При таких обстоятельствах, до 24.07.2018, когда помещения были приняты истцом в одностороннем порядке, арендатор оставался ответственным за состояние помещений.

Как следует из материалов дела, состояние спорных помещений (включая все обнаруженные недостатки и дефекты) на момент приемки, так и отсутствие в помещениях какого-либо имущества, оборудования, которое прямо или косвенно свидетельствовало бы об их использовании истцом в период с 19.07.2018 по 24.07.2018, зафиксировано нотариусом Орловского нотариального округа Орловской области ФИО5 в протоколе осмотра доказательств от 25.07.2018.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что обозначенные истцом замечания по состоянию спорных помещений могут являться следствием его действий или действий третьих лиц в период 04.07.2018 по 25.07.2017, ничем не подтверждаются и опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

Доводы ответчика о том, что истцом в настоящее время на сайте «Циан» в сети Интернет размещено объявление о сдаче в аренду Торгового центра, в котором расположено спорное помещение, факт использования спорного помещения истцом ни в спорный период, ни в настоящее время не подтверждает.

Доводы ответчика, что при оценке стоимости восстановительного ремонта необходимо учитывать стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленных ответчиком в материалы дела акта выполненных работ по форме КС-2 от 30.06.2016, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 30.06.2016 подрядной организацией ООО «Спецстройкомплект» выполнен ряд ремонтно-строительных работ в помещении по адресу: <...>.

Между тем, предметом настоящего спора является часть помещений 1-ого этажа здания, расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, представленные акты не подтверждают факт выполнения ответчиком каких-либо работ именно в спорном помещении и не являются надлежащим доказательствам доводам ответчика.

Кроме того, как следует из представленных ответчиком в материалы дела акта выполненных работ по форме КС-2 от 30.06.2016, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 30.06.2016, выполненные подрядной организацией ООО «Спецстройкомплект» работы не затрагивали элементы здания и арендуемых помещений, в которых истцом обнаружены недостатки.

Исходя из положений ч. 1 ст. 606, ч. 1, 2, 3 ст. 623 ГК РФ, ссылаясь на произведенные им неотделимые улучшения, ответчик должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества, действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, с учетом износа; выполнение улучшений за счет собственных средств.

При этом под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и/или функциональные характеристики, повышает качественные характеристики объекта, то есть, связаны с его модернизацией (реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства).

По смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как в силу перехода арендодателю прав на неотделимые улучшения изменяется и бремя содержания принадлежащего арендодателю имущества.

Между тем, доказательств того, что выполненные работы изменили в лучшую сторону технически и/или функциональные характеристики арендуемых помещений, и как следствие, что выполненные работы являются улучшениями, ответчиком не представлено.

Ответчиком не представлено доказательств согласования с арендодателем объема и стоимости произведенных работ.

Ответчиком не представлены доказательства действительной стоимости выполненных работ на момент возврата помещений из аренды, с учетом их фактического износа, принимая во внимание, что с момента их выполнения арендатор использовал помещения более 2-х лет.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства фактического несения ответчиком расходов на выполнение указанных работ.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о произведенных им неотделимых улучшениях спорного имущества не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора.

Факт повреждения арендованного имущества и прилегающей к арендованному помещению территории подтверждается сервисными актами ООО «СПЕЦСТРОЙДИЗАЙН» о фактически произведенных работах, среди которых есть такие как «покраска забора и мусорного контейнера в зоне дебаркадера.

Фактические действия ответчика по заделыванию отверстий шпаклевке и покраске стен, в полу, а также в стенах со стороны улицы в зоне дебаркадера (перечисленные работы также указаны в сервисных актах ООО «СПНЦС'ГРОЙДИЗАЙН»), аналогичным образом подтверждают факт их повреждения в период нахождения спорных помещений в аренде у ответчика.

Кроме того, как следует из представленных ответчиком сервисных актов ООО «СПЕЦСТРОЙДИЗАЙН» о фактически произведенных работах в спорном помещении, датой поступления заявки на ремонт является 05.07.2018.

Вместе с тем, отсутствуют доказательства, подтверждающие, что 05.07.2018 от ответчика в адрес ООО «СПЕЦСТРОЙДИЗАЙН» поступила заявка на выполнение ремонтных работ, что в свою очередь, опровергает доводы ответчика о готовности спорного помещения к передаче истцу 04.07.2018.

С целью установления стоимости ремонта и восстановительных работ спорного помещения судом, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза.

Из экспертного заключения от 11.06.2019 № 619-19аэ, следует что:

1) определить высоту потолочных светильников на момент передачи в аренду (06.03.2015) помещения общей площадью 593,1 кв.м., учетный номер части 57:25:040403:81/1, расположенного на первом этаже и являющееся частью здания с кадастровым № 57:25:040403:81/1, назначение: нежилое: площадью3202,3 кв.м,количество этажей: 4, по адресу: <...>, и на момент возврата из аренды, возможно;

2) рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения-общей площадью 593,1 кв.м., учетный номер части 57:25:040403:81/1, расположенного на первом и являющееся частью здания с кадастровым № 57:25:040403:81/1, назначение: нежилое: площадью 3202,3 кв.м, количество этажей: 4, по адресу: <...>, а именно:

- напольного покрытия в помещениях, обозначенных в техническом плане здания под №№8, 12-15; стен в помещениях, обозначенных в техническом плане здания под №№ 8,14,15; восстановления уровня потолочных светильников в количестве 124 штуки в помещении, обозначенном в техническом плане здания под №8 (или без такового восстановления); верхних противопожарных окон с левой стороны помещения, обозначенном в техническом плане здания под №8; фундамента здания справа от заднего входа (выхода); металлического отлива справа от заднего входа (выхода); металлического козырька красного цвета слева от центрального входа и над центральным входом в здание; вентилируемого фасада справа от центрального входа в здание; металлопластикового забора синего цвета, составляет: 1 434 400 руб.;

3) все заявленные дефекты, указанные в протоколе осмотра доказательств от 25.07.2018 составленного нотариусом Орловского нотариального округа Орловской области ФИО5 и в акте осмотра от 25.07.2018 и обнаруженные при возврате - приемке помещений из аренды, не относятся к естественному (нормальному) износу, а являются следствием эксплуатации арендатором помещения в процессе аренды, за период с 06.03.2015 по 09.07.2018(24.07.2018);

4) состояние помещения общей площадью 593,1 кв.м., учетный номер части 57:25:040403:81/1, расположенного на первом и являющееся частью здания с кадастровым №57:25:040403:81/1, назначение: нежилое: площадью 3202,3 кв.м, количество этажей: 4, по адресу: <...>, на момент возврата из аренды, не соответствовало состоянию помещения на момент его передачи в аренду (06.03.2015).

В ходе исследования заключения эксперта, эксперт ООО «ЭКСО-Орел» ФИО9, представил дополнение к экспертному заключению, которое так же было исследовано в ходе рассмотрения дела.

Рассмотрев экспертное заключение от 19.05.2019 № 619-19аэ и дополнение к нему, выполненное экспертом ООО «ЭКСО-Орел» ФИО10, принимая во внимание, что формулировки экспертного заключения не вызывают двойственности толкования, а также то, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чём имеется надлежащим образом оформленная подпись, суд приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиями действующего законодательства об относимости, допустимости и достоверности, а также о соответствии требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и содержит ответы на поставленные вопросы, в связи, с чем суд принимает данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, в порядке ст. 64 АПК РФ.

Принимая результаты экспертного исследования, суд отклоняет доводы ответчика.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что протокол осмотра доказательств, составленный нотариусом Орловской области ФИО5, является недопустимым доказательством в связи с отсутствием уведомления ответчика о дате и времени проведения осмотра с участием нотариуса, как необоснованный по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, письмо и телеграммы о необходимости обеспечить явку представителя ООО «Агроторг» 24.07.2018 для осуществления осмотра и фактического возврата арендуемых помещений из аренды были направлены истцом 19.07.2018 по адресу: <...>, который не является юридическим адресом вышеуказанного юридического лица.

Согласно Выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Агроторг» (имеется в материалах дела), функции исполнительного органа данного юридического лица осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «Корпоративный центр икс 5».

Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Корпоративный центр икс 5» по состоянию на 05.08.2019 усматривается, что юридическим адресом вышеуказанной организации является: <...>.

В соответствии со ст. 42 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» общество, передавшее полномочия единоличного исполнительного органа управляющему, осуществляет гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через управляющего, действующего в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и уставом общества.

В этой связи, направление истцом уведомления по месту нахождения управляющей организации не противоречит действующему законодательству.

Как следует из материалов дела, документация, связанная с расторжением спорного договора аренды направлялась со стороны ответчика в адрес истца именно с вышеуказанного адреса. В частности, на фирменном бланке акта от 04.07.2018 за подписями комиссии из числа сотрудников ООО «Агроторг», а также письма от 05.07.2018 исх. № 2134 за подписью представителя ООО «Агроторг» ФИО11, указан адрес: <...>.

Из материалов дела следует, что письмо от 19.07.2018, направленное в адрес ООО «Агроторг» получено адресатом (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 30200025059521).

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что он не был уведомлен об осмотре, состоявшемся 24.07.2018, противоречат фактическим обстоятельствам дела, и не являются основанием для признания протокола осмотра доказательств недопустимым доказательством по настоящему делу.

Кроме того, договор аренды от 06.03.2015 не конкретизирует адрес, по которому должна быть направлена корреспонденция по уведомлению ООО «Агроторг» об изменении/прекращении условий договора, а направление по иному адресу не является основанием для вывода суда о том, что истец не уведомил ответчика о дате и времени проведения осмотра с участием нотариуса.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что убытки могли быть причинены имуществу истца действиями ПАР МРСК «Центра», поскольку в тот же период времени, когда помещение находилось в аренде у ответчика, истец передал в аренду несколько помещений расположенных на 1-4 этажах здания арендатору - ООО ПАО «МРСК Центра» по договору аренды №5700/07606/15 от 18.11.2015 на 4 года, и в настоящее время имеется ряд судебных споров, связанных с изменениями архитектурно-планировочных решений здания; нарушения систем инженерного обеспечения; приточно-вытяжной вентиляции и пожарной защиты.

Так, предметом спора по делу № А48-2913/2017, рассмотренному Арбитражным судом Орловской области по иску ИП ФИО2 к ООО ПАО «МРСК Центр», являлось взыскание арендной платы и коммунальных платежей; предметом спора по делу № А48-1801/2019, рассматриваемому Арбитражным судом Орловской области по иску ИП ФИО2 к ООО ПАО «МРСК Центр», является взыскание упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы; предметом спора по делу № А48-2609/2017, рассмотренному Арбитражным судом Орловской области по иску ИП ФИО2 к ООО ПАО «МРСК Центр», являлось обязание ПАО МРСК «Центра» привести арендуемую последним часть здания в соответствие с условиями договора аренды в связи с осуществлением несогласованных изменений архитектурно-планировочных решений в арендуемых помещениях; нарушения систем инженерного обеспечения; приточно-вытяжной вентиляции и пожарной защиты. Объектом спора являлись помещения части спорного здания площадью 2 516 кв.м., состоящей из помещений, расположенных на 1-4 этажах, в том числе: на 1-этаже - 463,8 кв.м., на 2-ом этаже: 463, 8 кв.м., на 3-ем этаже - 1118, 4 кв.м, на 4-ом этаже- 465, 2 кв.м.

При этом предметом аренды ПАО МРСК «Центра» на 1-ом этаже спорного здания являлись помещения № 1-7, 19-27 согласно Технического плана помещений в период с 01.11.2015 года по 01.12.2016 года.

В настоящем деле предметом спора являются помещения № 8-15 по Техническому плану помещений, в период с 06.03.2015 года по 04.07.2018 (24.07.2018)

Таким образом, то обстоятельство, что в пределах одного года, когда помещение находилось в аренде у ответчика, истец передал в аренду несколько помещений расположенных на 1-4 этажах здания арендатору - ООО ПАО «МРСК Центра», никакого отношения к рассматриваемому делу не имеет.

Как следует из выводов, проведенной по делу судебной экспертизы, недостатки и дефекты помещений, обнаруженные истцом в момент приемки помещений 24.07.2018, к нормальному износу не относятся.

Таким образом, при возврате арендуемых помещений из аренды ответчик нарушил обязательства, предусмотренные ст.ст. 622, 655 ГК РФ и договором аренды от 06.03.2015.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Ответчик не представил доказательств причинения убытков истцу иными лицами или не по вине арендатора.

Иные доводы ответчика не приняты судом по вышеизложенным обстоятельствам.

С учётом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме, в общей сумме 1 443 400 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Так при подаче искового заявления ИП ФИО2 была оплачена государственная пошлина в сумме 26 093 руб. (п/п от 26.11.2018, № 254).

Следовательно, государственная пошлина в сумме 26 093 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы по проведенной экспертизе по определению стоимости восстановительного ремонта спорного помещения в размере 45 000 руб. относятся на ответчика.

Стоимость за проведение экспертного исследования по определению рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения общей площадью 593,1 кв.м, учетный номер части 57:25:040403:81/1, расположенного на первом этаже и являющееся частью здания с кадастровым №57:25:040403:81, назначение: нежилое: площадью 3 202,3 кв.м, количество этажей: 4, по адресу: <...> а, подлежит перечислению с депозита Арбитражного суда Орловской области обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности - Орел» (302028, <...>) в размере 45 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН <***>, 191025, <...>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302005, г. Орел, ОГРНИП 314574906500076, ИНН <***>) 1 443 400 руб. в счет стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений площадью 593,1 кв.м, расположенных на 1-ом этаже 4-х этажного здания торгового центра общей площадью 3 202,3 кв.м, по адресу: <...>, расходы по оплате экспертизы в размере 45 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 093 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Финансовому отделу Арбитражного суда Орловской области денежные средства, поступившие на депозит суда в сумме 45 000 руб. 00 коп., перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности - Орел» (302028, <...>) по следующим реквизитам:

получатель платежа: ООО «ЭКСО - Орел»

ИНН <***>, КПП 575301001, ОГРН <***>

р/с <***> в Орловском филиале ПАО АКБ «Связь-Банк»

к/сч 30101810300000000740

БИК 045402740

в графе «Назначение платежа» указать: «Оплата за судебную экспертизу по делу № А48-10840/2018».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Л.П. Парфёнова