Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А74-1306/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Абакан Дело №А74-1306/202020 ноября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2020 г.

В полном объёме решение изготовлено 20 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи В.А. Ламанского, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 314190107600040) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое здание бани с парикмахерской и земельным участком по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей:

предпринимателя – ФИО3 на основании доверенности от 06 февраля 2020 г.,

КМЭ г. Абакана – ФИО4 на основании доверенности №1331 от 30 июля 2020 г.,

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилое здание бани с парикмахерской, расположенное в городе Абакане по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 1, площадью 530,5 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 19:01:040205:1164, общей площадью 1807,0 кв.м.) с ипотекой путём изложения пунктов договора 2.1, 2.3.1 в редакции истца, об исключении пункта 2.2 договора, об изменении приложения №1 к договору – графика платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

Одновременно предъявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

Истец заявил об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил изложить пункты договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 12 922 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 2 980 000 рублей; земельный участок – 9 942 000 рублей».

Пункт 2.2 договора исключить.

Изложить пункт 2.3.1 договора в следующей редакции:

«2.3.1. Стоимость недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка) в размере 12 922 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора».

График платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое здание бани с парикмахерской и земельным участком по адресу: <...> (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 12 922 000 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ответчик не намерен оспаривать экспертное заключение, однако указал на то, что в адрес ответчика обратился арендатор магазина, примыкающего к зданию бани, с целью уточнения координат земельного участка. Виду наличия вероятности кадастровой ошибки ответчик просил об отложении судебного разбирательства.

Представитель истца возражал относительно отложения судебного разбирательства.

В судебном заседании протокольным определением арбитражный суд отклонил ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. обратился в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе арендуемого нежилого здания площадью 530,5 кв.м., расположенного в г. Абакане по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 1 с земельным участком.

Постановлением администрации города Абакана №2021 от 16 декабря 2019 г. «Об утверждении условий приватизации нежилого здания бани с парикмахерской, расположенного по адресу: <...> д. №1 с земельным участком» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи имущества 15 700 000 рублей (приложение к постановлению №2021 от 16 декабря 2019 г.), в том числе: 5 360 000 рублей - цена продажи нежилого здания; 10 340 000 рублей - цена продажи земельного участка.

Письмом №2200 от 18 декабря 2019 г. Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца четыре экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли продажи недвижимого имущества с ипотекой, стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 15 700 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 5 360 000 рублей; земельный участок – 10 340 000 рублей. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; согласно пункту 2.2 проекта договора стоимость недвижимого имущества была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости №А 189-19; согласно пункту 2.3.1. проекта договора стоимость недвижимого имущества (нежилого помещения и земельного участка) в размере 15 700 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость земельного участка в размере 10 340 000 рублей оплачивается покупателем в составе платежей за недвижимое имущество по реквизитам продавца, указанным в разделе 5 договора, с указанием КБК 940 1 14 06024040000430. Стоимость нежилого помещения в размере 5 360 000 рублей оплачивается покупателем в составе платежей за недвижимое имущество по реквизитам продавца, указанным в разделе 5 договора, с указанием КБК 940 1 14 02043 04 0000 410.

Истец направил ответчику протокол разногласий от 10 января 2020 г. по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, предложив иной размер выкупной цены недвижимого имущества (нежилого помещения и земельного участка).

При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном индивидуальным предпринимателем ФИО5.

24 января 2020 г. Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №144, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 23 января 2020 г., в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости земельного участка, категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания бани с парикмахерской, находящегося по адресу: <...> на праве собственности для установления рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 19 августа 2019 г. независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО5. Согласно отчёту №71-19/С от 09 января 2020 г. стоимость земельного участка, площадью 1807 кв.м., кадастровый номер: 19:01:040205:1164, категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания здания бани с парикмахерской, находящегося по адресу: <...> на праве собственности составила 5 990 000 рублей.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 указанного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления рыночной стоимости нежилого здания бани с парикмахерской, площадью 530,5 кв.м. с земельным участком площадью 1807 кв.м., расположенных в <...>, по состоянию на 19 августа 2019 г. судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания бани с парикмахерской, площадью 530,5 кв.м., и земельного участка площадью 1807 кв.м., расположенных в <...>, по состоянию на 19 августа 2019 г., НДС не облагается.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 №02/2020-Э от 10 ноября 2020 г. рыночная стоимость нежилого здания бани с парикмахерской, площадью 530,5 кв.м. и земельного участка площадью 1807 кв.м., расположенных в <...>, по состоянию на 19 августа 2019 г. составляет 12 922 000 рублей, НДС не облагается, в том числе: рыночная стоимость нежилого здания бани с парикмахерской, расположенного по адресу: <...>, площадью 530,5 кв.м. без стоимости земельного участка по состоянию на 19 августа 2019 г. составляет 2 980 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 19:01:040205:1164, расположенного по адресу: <...>, площадью 1807 кв.м. по состоянию на 19 августа 2019 г. составляет 9 942 000 рублей.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 12 922 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 2 980 000 рублей; земельный участок – 9 942 000 рублей в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 №02/2020-Э от 10 ноября 2020 г.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Суд пришёл к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

На основе применённых методов оценки (сравнительный, доходный) в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 12 922 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 2 980 000 рублей; земельный участок – 9 942 000 рублей.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого здания и земельного участка.

С учётом изложенного указанная в отчёте оценщика итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьёй 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора, об исключении пункта 2.2 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта 12 922 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 2 980 000 рублей; земельный участок – 9 942 000 рублей.

Истцом заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

В подтверждение понесённых расходов заявитель представил договор на оказание юридических услуг от 05 февраля 2020 г., заключённый между истцом (клиент) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (исполнитель), предметом которого является оказание юридической помощи по представительству интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 в Арбитражном суде Республики Хакасия по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора.

Размер вознаграждения исполнителю в договоре определён в сумме 25 000 рублей.

В подтверждение факта несения расходов на оплату юридических услуг в материалы дела представлено платёжное поручение №4 от 09 февраля 2020 г.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что представителями граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей и организаций, могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

Арбитражный суд признаёт, что представленные заявителем документы являются надлежащими доказательствами расходов, понесённых истцом на оплату услуг представителя в рамках настоящего дела.

Исходя из положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату представителя, должна представить сторона, требующая возмещения расходов, вместе с тем другая сторона не освобождается от обязанности предоставления доказательств в обоснование возражений.

Возражений относительно предъявленных к взысканию судебных расходов ответчиком не заявлено, в связи с чем суд признаёт данные расходы разумными и обоснованными, а требование об их взыскании с ответчика заявленными правомерно.

Арбитражным судом учтена результативность работы представителя истца, учтено качество представленных истцом в ходе рассмотрения дела документов, процессуальное поведение представителя истца в ходе судебных заседаний.

Помимо расходов на оплату услуг представителя, истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей (чек-ордер ПАО Сбербанк Абаканское отделение №8602/1 операция №35 от 06 февраля 2020 г.) и расходы на проведение экспертизы в размере 12 000 рублей (платёжное поручение №16 от 08 сентября 2020 г.).

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объёме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В ходе рассмотрения дела на депозитный счёт арбитражного суда для оплаты экспертизы перечислены 36 000 рублей: 24 000 рублей ответчиком, 12 000 рублей истцом.

По результатам рассмотрения дела денежные средства для оплаты экспертизы в сумме 35 000 рублей подлежат перечислению с депозитного счёта арбитражного суда эксперту, излишне уплаченные денежные средства в сумме 1000 рублей – возвращению истцу.

На основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесённые истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 рублей, на оплату экспертизы 11 000 рублей и на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, статьями 167–170, 173, 176, 180, 184, 185, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое здание бани с парикмахерской и земельным участком по адресу: <...>.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 12 922 000 (двенадцать миллионов девятьсот двадцать две тысячи) рублей, в том числе: нежилое здание – 2 980 000 (два миллиона девятьсот восемьдесят тысяч) рублей; земельный участок – 9 942 000 (девять миллионов девятьсот сорок две тысячи) рублей».

Пункт 2.2 договора исключить.

Изложить пункт 2.3.1 договора в следующей редакции:

«2.3.1. Стоимость недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка) в размере 12 922 000 (двенадцать миллионов девятьсот двадцать две тысячи) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора».

График платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое здание бани с парикмахерской и земельным участком по адресу: <...> (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 12 922 000 рублей.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 42 000 (сорок две тысячи) рублей судебных расходов, в том числе 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 11 000 рублей расходов на проведение экспертизы, 25 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, г. Красноярск. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья В.А. Ламанский