Решение от 14 февраля 2025 г. по делу № А82-14486/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14486/2024
г. Ярославль
15 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Паличевой Л.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строймашкомплекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии:

от истца: ФИО1 – юрист по доверенности от 25.12.2023;

от ответчика: не явился;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Строймашкомплекс» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:042001:718, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:042001:1167 по адресу: Ярославль, ул. Декабристов у дома № 4 в Красноперекопском районе г. Ярославля, с целью реализации его путем проведения публичных торгов, с определением начальной продажной цены объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 24979-О, произведенной акционерным обществом «Ярославский центр недвижимости», в размере 7 398 000 руб.

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, возражений по иску не заявил, направленное в его адрес определение суда возвращено без вручения с отметкой почтового отделения связи «истек срок хранения».

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

На основании договора аренды от 19.04.2018 № 26125-о Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:1167 по адресу: г. Ярославль, Промзона, ул. Декабристов, у дома № 4 для завершения строительства здания автосервиса с инженерными коммуникациями на срок с 21.03.2019 по 05.03.2021. Дополнительным соглашением от 27.08.2020 № 1 к договору аренды установлен вид разрешенного использования; для завершения строительства производственно-складского комплекса с инженерными коммуникациями.

Дополнительным соглашением от 26.02.2021 № 2 срок действия договора продлен до 19.02.2023.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) объект незавершенного строительства со степенью готовности 51% принадлежит Обществу (право собственности зарегистрировано 11.09.2017).

В связи с истечением срока действия договор аренды от 19.04.2018 прекращен, о чем Общество уведомлено 04.10.2022 (уведомление № 7667).

В установленный договором аренды срок объект не возведен и введен в эксплуатацию, что послужило основанием для обращения с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Для определения начальной продажной стоимости, Агентство представило заключение эксперта АО «Ярославский центр недвижимости» № 24979-О, согласно которому стоимость изымаемого объекта составляет 7 398 000 руб. руб.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению с определением стоимости продажи объекта, предложенной истцом.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 этой же статьи).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона.

В абзаце третьем статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Договор аренды земельного участка, предоставленного Обществу для завершения строительства объекта от 19.04.2018 № 26125-о заключен на срок до 19.02.2023, в который Обществом не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Общество обстоятельства незавершения строительства объекта не оспорило.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

При этом суд определяет начальную продажную стоимость объекта в размере 7 398 000 руб. в соответствии с заключением эксперта АО «Ярославский центр недвижимости» № 24979-О.

Результаты оценки, представленной Агентством, Обществом не оспорены.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Строймашкомплекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:042001:718, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:042001:1167 по адресу: Ярославль, ул. Декабристов у дома № 4 в Красноперекопском районе г. Ярославля, с целью реализации его путем проведения публичных торгов.

Определить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:061001:718 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 24979-О, произведенной акционерным обществом «Ярославский центр недвижимости», в размере 7 398 000 руб.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу при наличии представленного заявителем уникального идентификатора начисления (УИН) для целей обращения судебного акта к исполнению (ч.1.1 ст.13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймашкомплекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова