Решение от 11 декабря 2020 г. по делу № А03-18832/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина 76, тел.: (385-2) 61-92-78, 61-92-93 (факс)

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-18832/2019
11 декабря 2020 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 декабря 2020 года

Арбитражный суд Алтайского края, в составе судьи Мищенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной Т.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, Алтайский край

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, Алтайский край

о признании незаконным решения от 11.10.2019 № 22/001/065/2019-3369 о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>,

о признании незаконным решения от 13.01.2020 № 22/001/065/2019-3369 об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>,

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществить государственную регистрацию прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Версаль», общество с ограниченной ответственностью «Фестиваль», Банк ВТБ (ПАО),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности от 23.01.2020 № ДИ9/01-17/2, удостоверение,

от заинтересованного лица - представитель ФИО2 по доверенности Д-0295 от 13.11.2019, удостоверение ТО № 067755 от 22.01.2018,

третьих лиц ООО «Фестиваль», ООО «Версаль», Банк ВТБ (ПАО) – не явились,

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее по тексту – Заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту – Заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными:

- решения от 11.10.2019 № 22/001/065/2019-3369 о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>,

- решения от 13.01.2020 № 22/001/065/2019-3369 об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле были привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Версаль», общество с ограниченной ответственностью «Фестиваль», Банк ВТБ (ПАО).

Требования мотивированы незаконностью приостановления и последующего отказа в регистрации прекращения права аренды на земельный участок, со ссылкой на то, что наличие регистрационной записи об ипотеке земельного участка, возникшего из договора аренды, который расторгнут по истечении срока его действия, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.

Управление в отзыве на заявление указало, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку государственная регистрация расторжения договора аренды была приостановлена государственным регистратором (решение от 11.10.2019 № 22/001/065/2019-3369) до устранения причин, послуживших основанием для ее приостановления на основании п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Учитывая неустранение указных причин, государственным регистратором было отказано в регистрации соглашения о расторжении договора аренды (решение от 13.01.2020 № 22/001/065/2019-3369).

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, отзывы на заявление не представили. С учетом мнения участников процесса спор рассмотрен по существу в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель Комитета в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управление возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

18.02.2016 на земельный участок расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:010334:89 (далее - земельный участок), площадью 60546 кв.м, зарегистрировано право муниципальной собственности городского округа – города Барнаула Алтайского края (что подтверждается кадастровой выпиской).

Согласно решению Барнаульской городской Думы от 28.04.2017 №792 «Об утверждении Порядка предоставления земельных участков в границах городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности», распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, в том числе незавершенные строительством, осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Между Комитетом и ООО «Фестиваль», ООО «Версаль» 02.09.2016 был заключен договор аренды №424 земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:010334:89, площадью 60546 кв.м, для завершения строительства объекта розничной торговли (далее -Договор) сроком на 3 года с момента подписания его сторонами.

В связи с истечением срока действия Договора аренды 01.10.2019 Комитет через представителя ФИО3 обратился с заявлением №22/001/065/2019-3369 о государственной регистрации прекращения права аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

11.10.2019 Управление Росреестра по Алтайскому краю письмом от №22/001/065/2019-3369 уведомило Комитет о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на основании п.5 4.1 ст.26 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

При правовой экспертизе государственным регистратором установлено, что право аренды, принадлежавшее ООО «Версаль» передано в залог ПАО БАНК ВТБ. Наличие обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка является препятствием государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 02.09.2016. Государственная регистрация была приостановлена до 11.01.2020.

13.01.2020, в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Управлением было принято решение № 22/001/065/2019-3369 об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>.

Посчитав решения Управления о приостановлении государственной регистрации и о последующем отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на объект недвижимого имущества, несоответствующими действующему законодательству и нарушающими его права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГКРФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (статья 1 Закона о регистрации).

Согласно статье 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаен и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляется по основаниям, указанным в части 2 и 3 статьи 14 Закона о регистрации.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 Закона о регистрации.

В случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации, то согласно статье 27 Закона о регистрации по решению государственного регистратора прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается.

Судом установлено, что в связи с истечением срока действия договора аренды 01.10.2019 Комитет через представителя ФИО3 обратился с заявлением №22/001/065/2019-3369 о государственной регистрации прекращения права аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Приостанавливая 11.10.2019 государственную регистрацию прекращения права аренды, Управление указало, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи об ипотеке права аренды земельного участка, ссылаясь при этом на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»)» (далее - Закон об ипотеке).

Сообщением от 13.01.2020 № 22/001/065/2019-3369 в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка было отказано, поскольку не были устранены причины приостановления, а также в связи с наличием записи об ипотеке права аренды земельного участка, что по мнению заинтересованного лица, в силу статей 25, 38 Закона об ипотеке является препятствием для государственной регистрации расторжения Договора. На данные правовые нормы Управление ссылается и в своем отзыве на заявление.

Отклоняя доводы Управления о том, что прекращение права аренды не может быть зарегистрировано без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступлении в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, с учетом положений статей 131, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение права аренды также подлежит государственной регистрации при условии, что возникновение права аренды подлежало государственной регистрации.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока действия договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Судом установлено, что Управление, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, в связи истечением срока действия договора, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Комитет не представил документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог также прекращается.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Отклоняя довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, суд приходит к выводу о том, что названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае от наличия права аренды.

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который был расторгнут по истечении срока его действия, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды, соответственно у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в оспариваемом отказе от 13.01.2020.

Аналогичная правовая позиция сформирована в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (Определения от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 N 310-КГ15-1724, от 28.03.2019 N 304-ЭС19-1680).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы участников процесса, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что у Управления отсутствовали препятствия для государственной регистрации, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается, поскольку участвующие в деле лица освобождены от ее уплаты в силу положений пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительными:

- решение от 11.10.2019 № 22/001/065/2019-3369 о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>,

- решение от 13.01.2020 № 22/001/065/2019-3369 об отказе в государственной регистрации соглашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии по Алтайскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, Алтайский край, осуществив государственную регистрацию прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 60 546 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010334:89, расположенного по адресу: <...>.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в установленный законом месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г.Томск), через арбитражный суд Алтайского края.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Арбитражного

суда Алтайского края А.А. Мищенко