Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А47-13113/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-13113/2019
г. Оренбург
09 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 09 декабря 2019 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации города Оренбурга

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.04.2019 № 1 выдана сроком по 31.12.2019, ФИО3 – представитель по доверенности от 10.07.2019, по 31.12.2019

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 10.01.2019, по 31.12.2020

от третьего лица: ФИО5 – представитель по доверенности от23.09.2019 № 202, до 31.12.2019, ФИО3 – представитель по доверенности от 21.01.2019, по 31.12.2019.

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» с требованием о расторжении договора аренды № 16/л-99юр от 30.03.2016.

Определением суда от 09.10.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрацию города Оренбурга.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, представив дополнительные письменные пояснения по делу.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, представил письменный отзыв на исковое заявление и дополнения к отзыву на иск. Полагает, что договор аренды не являлся заключенным до момента его регистрации 24.10.2019, в связи с чем просрочки в оплате платежей более двух раз не допущено. Платежи за пользование земельным участком внесены платежными поручениями № 81 от 06.09.2019 и № 82 от 06.09.2019 с назначением оплата за фактическое пользование земельным участком за период с июля 2017 по 28.02.2019 и оплата пени.

Также ответчик заявил о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с запретом на капитальное строительство на спорном земельном участке по причине его нахождения в границе объединенной охранной зоны объектов культурного наследия. Поясняет, что общество утратило возможность получить разрешение на строительство для достройки ОНС.

Считает, что земельный участок не был предоставлен арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Общество представило схему взаимного расположения границ земельного участка и объединенной зоны охраны.

В связи с указанными обстоятельствами ответчик полагает, что обязанность по внесению арендной платы не наступила в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Ответчик указывает на надлежащую консервацию ОНС на основании договора строительного подряда от 12.09.2007, отсутствие угрозы жизни и здоровью, отсутствие нецелевого использования земельного участка.

Возражая против доводов ответчика, департамент пояснил, что нахождение земельного участка в границе объединенных зон охраны не свидетельствует о невозможности на нем строительства. Поскольку с заявлением об утверждении проектной документации, выдаче градостроительного плана, заявлением о выдаче разрешения на строительство общество не обращалось, сделать однозначный вывод о невозможности строительства не представляется возможным.

Третье лицо поддерживает исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Администрация полагает, что факт просрочки в оплате платежей является достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, полагает доказанным факт использования имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества и применении к спорному правоотношению положений п. 1 ст. 619 ГК РФ, ссылаясь на имеющиеся акты обследования земельного контроля от 20.08.2019 № 39/075 и от 22.11.2019 № 73/05, длительное неосвоение земельного участка (более 2 лет и 4 месяца со дня заключения договора аренды).

Администрация города Оренбурга указывает на отсутствие у арендатора деловой цели на завершение строительства. Отмечает, что спорный объект находится в центральной исторической части города.

В судебном заседании ответчик заявил письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до момента вступления в законную силу судебного акта по делу А47-18219/2019.

Истец и третье лицо возражали против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь нормами ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит правовых оснований для приостановления производства по настоящему делу по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливают основания, при которых арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в том числе, в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В обоснование ходатайства ответчик представил копию искового заявления без номера от 21.11.2019 общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулино» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99юр (дата государственной регистрации 24.10.2019, номер государственной регистрации 56:44:0000000:12- 56/001/2019-2); о признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-101юр (дата государственной регистрации 24.10.2019, номер государственной регистрации 56:44:0220001:9-56/001/2019- 3 с отметкой экспедиции Арбитражного суда Оренбургской области о его принятии 22.11.2019 и определение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2019 о принятии указанного заявления к производству.

Согласно представленной выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 24.10.2019 внесена запись о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости правом аренды в пользу ООО «ЗападноАбдулинО» сроком с 30.03.2016 на три года.

Общество оспаривает основания произведенной регистрации, а также внесение сведений о начале периода аренды с 30.03.2019. Считает, что государственная регистрация проведена в отношении договора аренды, срок по которому на дату государственной регистрации истек.

Суд не усматривает обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не позволяющих рассмотреть настоящее дело по существу. Неверное, с точки зрения общества, указание регистрирующим органом периода аренды земельного участка не влияет на возможность рассмотрения настоящего спора по существу.

Кроме того, в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Лица, участвующие в деле не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе открытого судебного разбирательства арбитражным судом

установлено следующее.

03.10.2006 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом «Атриум» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и обществом «ЗападноАбдулино» (покупатель) подписан договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе, незавершенный строительством торгово-административный комплекс «Атриум» (далее – ОНС), расположенный по адресу: <...>.

Право собственности ООО «ЗападноАбдулино» на ОНС на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 03.10.2006 зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв.м. (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв.м. (Блок Б).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу А47-7180/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга о признании незаконными уведомлений (решений) департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г.Оренбурга об отказе в заключении договоров аренды земельных участков от 15.05.2015 №4724/15, №4722/15 и об обязании департамент градостроительства и земельных отношений г.Оренбурга заключить с ООО «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и кадастровым номером 56:44:0220001:9 суд обязал департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ООО "ЗападноАбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга направил в адрес ответчика проекты договоров аренды № 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды № 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между ООО "ЗападноАбдулинО" г. Оренбург и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

В части земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 суд отказал обществу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади, указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды. Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции «Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке»; пункт 3.1.5. «на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области , муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора»; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении «Расчёт арендной платы», расчёт арендной платы производить с момента заключения договора.

Решение вступило в законную силу 31.07.2017, не обжаловалось.

Согласно представленной выписке из ЕГРН от 15.11.2019 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0000000:12 зарегистрировано обременение правом аренды ООО "ЗападноАбдулинО" на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99юр. Дата государственной регистрации 24.10.2019. В состав земельного участка в виде единого землепользования площадью 6946 кв.м. входят земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0219016:4, 56:44:0220001:3.

Согласно предмету указанного договора № 16/л-99юр от 30.03.2016. арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», с местоположением: <...>, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 № А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4. земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1. арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

Согласно п. 2.2. договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

1С

п
I

\
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию № 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с повторным требованием погасить имеющуюся задолженность по договору и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, совместно с соглашением о расторжении договора аренды.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества ФИО4 15.08.2019.

Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу А47-5695/2019 удовлетворены исковые требования Администрации города Оренбурга, с общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулино» г.Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору № 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп. и приходящуюся на сумму основного долга пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-15127/2019 от 07.11.2019 решение Арбитражного суда Оренбургской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод общества о том, что договор аренды №16/л-101юр от 30.03.2016 является не заключенным и не проходил государственную регистрацию, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды заключен с момента вступления решения суда по делу № А47-9903/2016 от 28.06.2017 в законную силу на основании п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Полагая договор заключенным с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А47-9903/2016 с 31.07.2017, указывая на невнесение обществом арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта арендодатель департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации

договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и

обязанностей.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016, следовательно, подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Доводы ответчика о том, что договор аренды №16/л-99юр от 30.03.2016 не являлся заключенным до момента его регистрации, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами спора обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

Поскольку договор аренды № 16/л-99юр от 30.03.2016 с учетом вступившего в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-9903/2016 от 28.06.2017 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и фактически исполнялся сторонами в силу самого факта нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности, то с учетом правовой позиции, изложенной в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» являлся заключенным с 31.07.2017.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы также возникла у арендатора с 31.07.2017.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ регулирует вопросы досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно п. 1 и п. 3 части первой ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 2.2. спорного договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

Ответчиком оплата арендных платежей за период с 31.07.2017 по 28.02.2019 надлежащим образом не вносилась.

В материалы дела представлено платежное поручение № 81 от 06.09.2019 на сумму 258 795 руб. 05 коп. оплата за фактическое пользование и № 82 от 06.09.2019 на сумму 19 427 руб. 05 коп. оплата пени.

Вместе с тем, в Арбитражном суде Оренбургской области рассматривался спор о взыскании задолженности по договору № 16/л-99юр от 30.03.2016 за период с 31.07.2017 по 28.02.2019 в размере 2 492 851 руб. 28 коп.(дело № А47-5694/2019).

Согласно резолютивной части решения суда от 29 ноября 2019 по делу №А47-5694/2019 исковые требования администрации города Оренбурга удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО", г. Оренбург в пользу администрации города Оренбурга взыскано 2 214 629 руб. 18 коп., из которых 1 963 125 руб. 57 коп. - основной долг, 251 503 руб. 61 коп. – пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ( часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.08.2019 ответчику вручено предложение досрочно расторгнуть договор аренды совместно с соглашением о расторжении договора аренды.

Поскольку ответчик предложение истца о досрочном расторжении договора аренды земельного участка оставил без внимания и ответа, обращение истца в суд с настоящим иском обоснованно.

Суд учитывает, что за период с начала действия договора аренды 31.07.2017 и до 06.09.2019 арендатором не вносилась какая-либо плата за пользование земельным участком (более двух лет).

Кроме того, в материалы дела представлена претензия арендодателя от 18.11.2019 № 01-24-01/5949, согласно которой у арендатора имеется задолженность по договору аренды № 16/л-99юр за период с 01.03.2019 по 14.11.2019 в сумме 181 102 руб. 55 коп., которую предложено оплатить в течение 10 дней.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности истцом наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка на основании пункта 1 части первой ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Оценивая доводы истца и третьего лица о ненадлежащем использовании земельного участка (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ) суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями (установленные гражданским законодательством) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно чему право аренды прекращается принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом арендатор земельного участка, предоставленного для целей строительства (в настоящем случае для завершения строительства) обладает не только правом владения и пользования земельным участком, но несет и соответствующие обязанности, установленные ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Согласно абзацу 5, 7 ст. 42 Земельного кодекса РФ арендатор обязан своевременно приступать к использованию земельных участков;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

При этом сроки освоения земельных участков могут быть установлены как в договоре, так и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

В качестве основания расторжения договора аренды департамент ссылается на неосвоение земельного участка согласно договору; выявленные в ходе муниципального контроля нарушения, зафиксированные в актах обследования.

Вступив в договор аренды в 2017 году, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с видом разрешенного использования – строительство.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Спорный договор не содержит конкретных сроков этапов строительства с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства в целях его завершения.

Однако из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 с учетом положений подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса следует обязанность арендатора в трехлетний срок полностью осуществить строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

К достройке объекта незавершенного строительства ответчик не приступал, за выдачей разрешения на строительство с даты регистрации права собственности на ОНС в 2013 г. не обращался (доказательств обратного материалы дела не содержат).

Согласно акту обследования земельного контроля от 20.08.2019 № 39/075 и от 22.11.2019 № 73/05 ответчик не осуществляет никаких строительных работ на арендуемом земельном участке.

Из материалов дела следует, что фактически последние строительные работы были выполнены ООО «ЗападноАбдулинО» в 2008 году на основании договора строительного подряда от 12.07.2007.

При этом, срок действия разрешения на строительство у предыдущего правообладателя объекта незавершенного строительства, по утверждению истца и третьего лица, к 2008 году истек. Доказательств обратного материалы не содержат.

В силу пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.

Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, для осуществления на участке строительства арендатору необходимо получение разрешения на строительство.

В обоснование доводов о не возможности использования спорного земельного участка по назначению ответчиком в материалы дела представлено экспертное заключение № 35-19 от 28.10.2019 ООО «Экспертно-консультационный центр «Профэксперт» в котором эксперт пришел к выводам о том, что запрет на капитальное строительство, в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия установленный Постановлением правительства Оренбургской области от 04.04.2016 № 237-п в отношении ТАК «Атриум», устанавливает техническую невозможность достройки всего объекта незавершенного строительства в целом.

Судом не приняты во внимание возражения ответчика о невозможности осуществления строительства на земельном участке в связи с запретом на капитальное строительство на спорном земельном участке по причине его нахождением в границе объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, поскольку с заявлениями о выдаче разрешительной документации на строительство общество не обращалось, отказ в выдаче разрешения на строительство либо отказ в утверждении проектной документации в материалы дела не представлен.

При этом, при рассмотрении дела № А47-7180/2015 (оспаривание отказа в заключении договоров земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:12 и 56:44:0220001:9) ответчику были известны обстоятельства нахождения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9 в границах территории объекта культурного наследия «Военное собрание» (<...>), которая утверждена Постановлением Правительства от 28.06.2012г. Суд указал, что проектная документация при строительстве объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002г.№73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Доказательств обращения ответчика в уполномоченные органы с заявлением об утверждении проектной документации материалы дела не содержат.

Суд не вправе подменять административный орган в части оценки возможности либо невозможности продолжения строительства на земельном участке в отсутствие проведенной административной процедуры.

Кроме того, спорный договор содержит раздел «Особые условия», в пункте 9.4 которого прямо указано, что в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области от 14.03.2013 N 193-п "Об утверждении перечня исторических поселений регионального значения Оренбургской области" земельный участок находится в границах исторического поселения».

Одновременно суд учитывает, что при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 (дело № А47-9903/2016) истец не оспаривал установленный срок завершения строительства (три года) и применение в отношениям сторон положений подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предусматривающий однократное предоставление земельного участка в целях завершения строительства собственнику ОНС (п. 1.5 Договора).

Не находят документального подтверждения возражения ответчика об обращении общества 15.04.2019 с заявлением о выдаче градостроительного плана. Из представленного заявления и ответа на заявление от 20.05.2019 исх. № 3130/19 усматривается, что с заявлением обращалась ФИО4 как физическое лицо. Отказ в выдаче градостроительного плана не оспорен. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено.

Общество не представило доказательств того, что в период действия договора с 31.07.2017 и по состоянию на день вынесения решения собственник объекта незавершенного строительства принял какие-то меры для начала работ, связанных с его завершением, что является основанием признать доказанным факт нарушения сроков освоения земельного участка с учетом особенностей его предоставления однократно для целей завершения строительства.

Учитывая, что п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ применяется наряду с общегражданскими основаниями для расторжения договора аренды, договор аренды № 16/л-99юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12, местоположение: <...> подлежит расторжению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации, исходя из предъявленных к нему требований, поскольку истец в соответствии с п.1.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99юр, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО».

3. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО», г. Оренбург в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.


Исполнительный лист выдать налоговому органу в порядке статей 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья А.В. Калашникова