Решение от 20 ноября 2019 г. по делу № А32-18590/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-18590/2019
г. Краснодар
20 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения от 19.11.2019

Полный текст решения изготовлен 20.11.2019


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304232726600184, ИНН <***>), ст. Брюховецкая (далее – истец, ФИО2, глава КФХ) к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ответчик, департамент)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация муниципального образования Брюховецкий район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352750, Краснодарский край, ст. Брюховецкая, ул. Красная, 211 (далее – третье лицо 1, администрация); общество с ограниченной ответственностью «Урожай XXI век» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352770, <...> (далее – третье лицо 2, ООО «Урожай XXI век»).

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО3 – по доверенности

от иных лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском, согласно которого просит обязать департамент заключить с ФИО2 договор купли – продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) с кадастровым номером 23:04:0601007:105 площадью 217 277 кв. м с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Брюховетский р-он, в границах плана землепользования ЗАО «Большой Бейсуг», участок № 707 примерно в 0,1 км от восточной стороны с. Большой Бейсуг по направлению на юг, в редакции протокола разногласий главы КФХ в части пункта 2.1 договора купли – продажи, изложив его в следующей редакции: «Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 266 «Об установлении порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской федерации и Краснодарского края и составляет 651 783 рубля 03 копейки».

Относительно отсутствия тождественности спорного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного по договору аренды от 14.10.1999 департамент доводов не заявил.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.11.2019 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 19.11.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14 октября 1999 года между администрацией Брюховецкого района (арендодатель) и крестьянским хозяйством «Иванушка» в лице главы хозяйства ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (далее – договор от 14.10.1999), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду без права выкупа земельные участки общей площадью 70,6 га. Договор заключен сроком до 15.09.2004. Договор зарегистрирован в комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Брюховецкого района 14.10.1999 за № 953.

29 сентября 2004 года между департаментом (арендодатель) и крестьянским (фермерским) хозяйством «Иванушка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 0000000669 (далее – договор от 29.09.2004), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:04:0601000:0013 площадью 256 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования ЗАО «Большой Бейсуг», участок № 707, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в 0,1 км от восточной стороны с. Большой Бейсуг по направлению на юг от ориентира, расположенного в границах участка для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 17.09.2014. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 12.11.2004.

26 февраля 2015 года между администрацией муниципального образования Брюховецкий район, действующей на основании Закона Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края», акта приема – передачи земельных участков государственной собственности и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 29.09.2004 (запись государственной регистрации 24.07.2015).

При этом, 27 февраля 2015 года между администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) вновь заключен договор № 8804000180 (далее – договор от 27.02.2015) аренды земельного участка площадью 217 277 кв. м, с кадастровым номером 23:04:0601007:105, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования ЗАО «Большой Бейсуг», участок № 707 примерно в 0,1 км от восточной стороны села Большой Бейсуг по направлению на юг, для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)». Срок договора установлен до 27.02.2064 (пункт 7.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2015.

25 декабря 2018 года в порядке пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлены случаи предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов, истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности, без проведения торгов.

Письмом от 28.02.2019 департамент в адрес истца направил проект договора купли – продажи земельного участка от 25.02.2019 № 1274. Согласно пункта 2.1 договора в редакции предложенной департаментом выкупная стоимость земельного участка определена в размере 3 258 915,13 рублей, что составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

По итогам рассмотрения истцом указанного проекта договора составлен и направлен ответчику протокол разногласий, в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной ответчиком редакции, а именно пункт 2.1. договора, предусматривающий выкупную цену земельного участка в размере 3 258 915,13 рублей. Согласно данному пункту цена выкупа определена на основании постановления администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края.

Ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, указывая на то, что пользование спорным земельным участком осуществляется главой КФХ непрерывно с 14.10.1999, то есть на дату подачи заявления о выкупе более чем 15 лет, следовательно, цена выкупа должна составить 20% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 651 783,03 рублей, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (в редакции на дату обращения главы КФХ в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность – 25.12.2018), установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- до 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта:

в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в целях подтверждения арендных правоотношений между сторонами представлены договор аренды 14 октября 1999 года, предметом которого являлись земельные участки общей площадью 70,6 га; договор аренды от 29 сентября 2004 года № 0000000669, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601000:0013 площадью 256 000 кв. м; договор аренды от 27 февраля 2015 года № 8804000180, предметом аренды которого являлся земельный участок площадью 217 277 кв. м, с кадастровым номером 23:04:0601007:105.

Истец представил в материалы дела заключение кадастрового инженера, выполненное ООО «Партнер», из которого следует что земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601007:105 и 23:04:0601000:12 тождественны земельному участку (являются наследниками земельного участка) переданному в аренду по договору от 14.10.1999. Кадастровым инженером для сравнения с одной стороны выбрано приложение 1 к договору аренды от 14.10.1999, которое представляет из себя карту с нанесенными на нее предоставляемыми в аренду земельными участками. С другой стороны выбрано сведения о местоположении земельных участков с кадастровыми номерами 23:04:0601007:105 и 23:04:0601000:12 с нанесением их на кадастровый план территории и наложением на карту из приложения 1 к договору аренды. Кадастровым инженером установлено, что местоположение участка с кадастровым номером 23:04:06010007:105 совпадает с местоположением участка, обозначенного на карте приложения как «уч-к 2», а 23:04:06010007:12 совпадает с местоположением участка, обозначенного на карте приложения как «уч-к 1».

Департамент возражений относительно выводов заключения кадастрового инженера не заявил.

Ответчик в свою очередь не опровергает факт предоставления спорного земельного участка истцу в 1999 году. При этом, все возражения ответчика сводились к прерыванию арендных отношений в виду расторжения договора аренды в 2015 году.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 26.02.2015 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601007:105 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601000:0013. Из межевого плана от 06.06.2013 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601007:105 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601000:0013.

Указанное также подтверждается межевым планом от 06.06.2013

Ответчик, возражая относительно удовлетворения исковых требований, указывает на прерывание арендных отношений в виду расторжения договора аренды от 29.09.2004 соглашением от 26.02.2015. При этом, ответчик не возражает относительно того, что ранее с истцом был заключен договор аренды от 14.10.1999 земельного участка из которого в дальнейшем образован земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601000:0013, а затем с кадастровым номером 23:04:0601007:105.

Довод ответчика о прерывании арендных отношений ввиду расторжения договора аренды от 29.09.2004 отклоняется судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом суд отмечает, что согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд приходит к выводу, что в период расторжения договора аренды с 26.02.2015 по 27.02.2015 спорный земельный участок не был возвращен, истец фактически продолжал им пользоваться.

Таким образом, спорный земельный участок надлежащим образом непрерывно используется истцом на условиях аренды с 1999 года. Ответчик в судебном заседании 19.11.2019 не привел доводов обратного.

Ответчиком не заявлено о ничтожности договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 29.09.2004, ввиду несоблюдения установленной законом процедуры предоставления земельного участка.

При этом, указанное не имеет существенного значения для результата рассмотрения дела и не может быть положено в основание отказа в предоставлении его в собственность.

Так, первоначально договор с главой КФХ заключен 14.10.199 сроком действия до 15.09.2004. Данный договор зарегистрирован в установленном на момент его заключения порядке, о чем имеется соответствующая отметка на договоре. Следовательно, по истечении срока его действия, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, а также в отсутствие его фактического возврата, данный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая установление фактического непрерывного пользования спорным земельным участком и добросовестное выполнение истцом своих обязательств по внесению арендной платы, суд считает, что основания для расчета выкупной стоимости более, чем 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, в настоящем случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, по выкупной цене равной 20% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению, как законные и обоснованные.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304232726600184, ИНН <***>), ст. Брюховецкая договор купли – продажи № 1274 от 25.02.2019 земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) с кадастровым номером 23:04:0601007:105 площадью 217 277 кв. м с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Брюховетский р-он, в границах плана землепользования ЗАО «Большой Бейсуг», участок № 707 примерно в 0,1 км от восточной стороны с. Большой Бейсуг по направлению на юг, в редакции протокола разногласий главы КФХ в части пункта 2.1 договора купли – продажи, изложив его в следующей редакции: «Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 266 «Об установлении порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской федерации и Краснодарского края и составляет 651 783 рубля 03 копейки».

Взыскать с департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304232726600184, ИНН <***>), ст. Брюховецкая 6 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко