Решение от 26 июня 2020 г. по делу № А41-109523/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


26 июня 2020 года Дело №А41-109523/19

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.В. Плотникова при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ЗАО "ЕЛЕНА" к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий

при участии в заседании: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ЕЛЕНА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий по договору, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, купли продажи нежилого помещения, общей площадью 192,0 кв.м. расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2018 г. по делу А41-36473/18 суд обязал АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ: совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ЗАО "Елена" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 192,0 кв.м. расположенного по адресу: <...>, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указал истец, от администрации поступил проект договора купли-продажи, не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец 07.10.2019 г. истец направил ответчику протокол разногласий к договору.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 4.1 договора стоимость является недостоверной.

Ответчик полагает применимой цену имущества, определенную отчетом оценщика по заданию органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.01.2018 г. – дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 26 февраля 2020 г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость

- нежилого здания по состоянию на 18.01.2018 года составляет: 4 027 000 (Четыре миллиона двадцать семь тысяч) рублей без учета НДС

Возражения ответчика сводятся к оспариванию выводов эксперта, не доверять которым основания у суда отсутствуют.

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 4.1 следует изложить в следующей редакции:

" Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно заключения эксперта № 11.0320-1350Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ступино, <...> общей площадью 192,00 кв.м. составляет за вычетом стоимости неотделимых улучшений 4 027 000 рублей без учёта НДС".

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 3.3 Договора, в редакции Ответчика - "Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом не состоит."

Истец просит пункт 3.3 Договора изложить в следующей редакции:

"Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр".».

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 4.5 Договора, в редакции Ответчика «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Истец просит изложить пункт 4.5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена Покупателем -Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя - Залогодателя»

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 6.5 Договора, в редакции Ответчика До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств Покупатель-Залогодатель не вправе распоряжаться Имуществом. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.

Истец просит изложить пункт 6.5 договора в следующей редакции: «Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.»

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства с учетом баланса интересов сторон суд считает правомерным изложить пункт 6.5 Договора в редакции Ответчика.

В соответствии с п. 7.2.7. договора в редакции ответчика "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора Имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца-Залогодержателя. Копию страхового полиса представить Продавцу-Залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования"

Истец считает необходимым исключить из текста договора п.7.2.7, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе №159-ФЗ. Аналогичная правовая позиция содержится в многочисленной практике Десятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа.

Суд соглашается с доводом истца об исключении п. 7.2.7 договора.



Истец просил дополнить раздел 7 пунктом 7.4 изложить его в следующей редакции: «Покупатель - Залогодатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества».

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с п. 10.3. договора в редакции ответчика "Договор аренды между Покупателем-Залогодателем и муниципальным автономным учреждением "Единый сервисный центр" г.о. Ступино МО расторгается с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество"

Истец считает необходимым исключить из текста договора п.10.3, поскольку положения гражданского кодекса содержат исчерпывающий перечень оснований для прекращения и расторжения обязательств, возникших из арендных отношений"

Суд соглашается с доводом истца об исключении п. 10.3 договора.

Расходы по госпошлине и за проведение судебной экспертизы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "ЕЛЕНА" и Администрацией городского округа Стцупино Московской области при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 192, 0 кв.м. расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- Пункт 3.3. изложить в следующей редакции - «Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

- Пункт 4.1 изложить в следующей редакции - «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно заключения эксперта № 11.0320-1350Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ступино, <...> общей площадью 192,00 кв.м. составляет за вычетом стоимости неотделимых улучшений 4 027 000 рублей без учёта НДС.

- Пункт 4.5. изложить в следующей редакции - «Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена Покупателем -Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя - Залогодателя».

- Пункт 6.5. изложить в следующей редакции - «Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.»

Пункт 7.2.7. исключить полностью

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 изложить его в следующей редакции: «Покупатель - Залогодатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества».

Пункт 10.3.исключить полностью.

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ЗАО "ЕЛЕНА" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб, расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано.



Судья Н.В. Плотникова