Решение от 6 августа 2017 г. по делу № А34-12606/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-12606/2016
г. Курган
07 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2017 года, решение в полном объеме изготовлено 07 августа 2017 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Губанова С.С.,

при ведении протокола помощником судьи Топкосовой Л.Н.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Заманилкинского сельсовета (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

по встречному иску Администрации Заманилкинского сельсовета (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо: 1. Администрация Целинного района, 2. индивидуальный предприниматель ФИО1,

при участии представителей:

от истца: явки нет, извещен, после перерыва – явки нет, извещен,

ответчика: ФИО2, доверенность от 06.12.2016, паспорт, после перерыва – явки нет, извещен,

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 11.11.2016, паспорт, после перерыва – явки нет, извещен, 2. явки нет, извещен, после перерыва явки нет, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Заманилкинского сельсовета (далее - ответчик) с требованием принять п. 3.1. договора аренды от 27.09.2016 в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается согласно п. 2 ч.3 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Курганской области № 595 от 14.12.2011 и составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка».

Определениями от 08.12.2016, от 10.03.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Целинного района (далее – третье лицо 1), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо 2).

Определением от 10.03.2017 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которых п. 3.1 договора аренды от 27.09.2016 истец просит изложить в следующей редакции: «размер арендной платы за Участок за год составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости данного земельного участка».

Кроме того, указанным определением по настоящему делу назначена судебная экспертиза со сроком ее проведения до 10.04.2017. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» ФИО3 Производство по делу приостановлено.

05.05.2017 в арбитражный суд поступило экспертное заключение № 304Р-04.2017 от 26.04.2017.

Определением от 11.05.2017 в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по настоящему делу возобновлено.

Определением от 18.05.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований, согласно которых истец просит:

1. принять п. 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок за год составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости данного земельного участка».

2. исключить из текста договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 последнее предложение в п. 3.3. «Расчет арендной платы определен в отчете № 12-01-16, который является неотъемлемой частью Договора».

3. принять пункт 3.4. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции «Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год:

- при изменении кадастровой стоимости Участка.

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В указанных в настоящем пункте случаях, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной плат, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами».

4. взыскать с Администрации Заманилкинского сельсовета уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 6000 руб.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о распределении судебных расходов на оплату экспертизы, в случае удовлетворения исковых требований просит отнести на ответчика, в случае частичного удовлетворения распределить между сторонами пропорционально размеру исковых требований.

Определением от 22.05.2017 судом принято встречное исковое заявление Администрации Заманилкинского сельсовета (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями:

1. принять пункт 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок за год составляет 193 470 рублей».

2. абзац 3 п 3.3. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Расчет арендной платы определен в заключение эксперта № 304Р-04.2017 от 26.04.2017, которое хранится в арбитражном деле № А34-12606/2016.».

Истец, третье лицо 2 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом.

Судебное заседание в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствии истца и третьего лица 2.

Согласно позиции представителя истца, озвученной в предыдущем судебном заседании, истец признал требования встречного искового заявления (т. 4 л.д. 100), при этом на удовлетворении первоначальных исковых требованиях настаивает.

Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично (часть 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Суд не принимает признание встречного иска.

Представитель ответчика в судебном заседании позицию по заявленным требованиям не изменил: требования по первоначальному иску не признает, настаивает на удовлетворении встречных требований.

В судебном заседании 24 июля 2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 31 июля 2017 года до 16 часов 30 минут с целью формирования истцом позиции по заявленным требованиям.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия лиц, участвующих в деле.

Истец, ответчик представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав позицию ответчика, третьего лица 1, исследовав письменные материалы дела, суд исходит из следующего.

Как установлено судом, с 23.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилковский сельсовет, в границах бывшего АО «Урал» на праве собственности принадлежит Муниципальному образованию Заманилкинского сельсовета Целинного района, согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 4 л.д. 40), выписке из ЕГРП от 24.06.2016 № 45/220/080/2016-118 (т. 1 л.д. 71-72).

На основании Решения Заманилкинской сельской Думы от 12.05.2016 № 15 «О выделении земельных участков категории земель - земли сельскохозяйственного назначения» спорный земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв.м. выделен из земельного участка категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:000000:360 (т. 1 л.д. 38).

В соответствии с кадастровым паспортом, земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (т. 4 л.д. 46-52).

Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета № 31 от 27.09.2016 года «О предоставлении в аренду ООО «Зауральехлеб» земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилкинский сельсовет, в границах бывшего АО «Урал» (общей площадью 9384000 кв.м.), истцу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Заманилки, Заманилкинский сельсовет в границах бывшего АО «Урал» (т. 1 л.д. 17).

Истец направил в адрес Администрации Заманилковского сельсовета для подписания проект договора аренды указанного земельного участка б/н от 27.09.2016 (т. 1 л.д. 8-9).

В соответствии с пунктом 3.1. представленного договора аренды, размер арендной платы за Участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 12-01-16, подготовленного ИП ФИО1 в размере 302 597 (Триста две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей. Договор подписан со стороны Администрации (Арендодателя) и скреплен оттиском печати Администрации Заманилкинского сельсовета.

Письмом № 135 от 10.10.2016 года истец направил в Администрацию протокол разногласий к договору, в котором указал, что в соответствии с Постановлением Правительства Курганской области № 595 от 13.12.2011 г. «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы спорного земельного участка за год составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 13).

Письмом № 205 от 21.10.2016 года, Администрация Заманилкинского сельсовета сообщила об отказе в согласовании представленного размера арендной платы (т. 1 л.д. 14).

В обоснование своих требований истец указал, что до момента регистрации муниципальной собственности спорного земельного участка, полномочия управления земельным участком, в составе сельскохозяйственных земель, собственность на которые не разграничена, осуществляла Администрация Целинного района.

Истец, на основании договоров аренды с Администрацией Целинного района, с 2009 по 2015 г. использовало земельный участок общей площадью 18274000 кв.м., с кадастровым номером 45:18:000000:360, в состав которого входил спорный земельный участок. Факт аренды земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360 подтверждается договорами аренды с Администрацией Целинного района № 4 от 12.01.2009, от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 (т. 1 л.д. 95-112).

Истец, пологая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обратился к ответчику с соответствующим заявлением (т. 2 л.д. 26).

Ответчик считает, что истец не правильно применяет нормы материального права, поскольку спорный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360, находящийся в общей долевой собственности, ранее никому не передавался в аренду, границы у исходного земельного участка не установлены. Согласно приложения к договору аренды от 12.01.2008 (опечатка в дате, 12.01.2009) указаны № контуров передаваемых в аренду земельных участков, если предположить, что это исходный земельный участок с кадастровым номером 45:18:000000:360 и его контура, то в спорный земельный участок захватывает лишь контур № 449 площадью 200,5 га, согласно проекту межевания от 30.03.2016. В связи с этим у Администрации Целинного района отсутствовало право передавать в аренду земельные участки находящиеся в общей долевой собственности, в следствие чего, у истца отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии с пунктом 5.1. статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разногласия относительно размера арендной платы земельного участка, возникшие у сторон, послужили основанием для обращения сторон с исками в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе' передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключение договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение тести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования. В данном случае речь в законе идет о земельном участке, который ранее принадлежал участникам общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения, оформленный надлежащим образом (установлены границы и зарегистрировано право собственности в ЕГРП) и переданный сельскохозяйственной организации в аренду (свыше трех лет) с государственной регистрацией права аренды. В дальнейшем в данном участке появляются невостребованные земельные доли, в соответствии с пунктом 2 ст. 12.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Согласно пункту 8 статьи 12.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными. Так же в соответствии с пунктом 1.1. статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ.

Согласно пункту 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.02.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в течение шести месяц со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Таким образом, земельные участки, образованные за счет невостребованных земельных долей и земельных долей собственники от которых отказались, могут быть переданы сельскохозяйственной организации, использующей на законных основаниях первоначальные земельные участки (установлены границы и зарегистрировано право собственности и право аренды в ЕГРП) по пункту 5.1. статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Изложенная правовая позиция нашла отражение в определении Верховного суда Российской Федерации от 19.01.2017г. № 308-КГ16-18894, решении Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2016г. № А14-13717/2015.

Заявление истцом в Администрацию Заманилковского сельсовета было подано в соответствии с пунктом 5.1. статьи 10 Федерального закона24.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». |

Преимущественным правом на заключение договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, выделенного в счет земельных долей, обладают организации или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые используют данный земельный участок.

В свою очередь факт того, что ООО «Зауральехлеб» использовался земельный участок, из которого позднее сформирован земельный участок с кадастровым номером 48:18:030601:704, подтверждается договорами аренды земельного участка от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015 и доказательствами его исполнения сторонами.

Ответчик (истец по встречному иску) в обоснование заявленных требований указал, что 20.04.2016 Администрация Заманилкинского сельсовета опубликовала в информационном бюллетене «Муниципальный вестник» объявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га сроком на пять лет.

20.05.2016 в Администрацию Заманилкинского сельсовета поступило заявление от ООО «Матвеевское» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га.

24.05.2016 в Администрацию Заманилкинского сельсовета поступило заявление от ООО «Зауральехлеб» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га.

27.05.2016 в Администрацию Заманилкинского сельсовета поступило дополнение к заявлению от 24.05.2016г., где ООО «Зауральехлеб» ссылается на преимущественное право аренды.

10.06.2016 Администрация Заманилкинского сельсовета отправила промежуточный ответ ООО «Зауральехлеб» о предоставлении дополнительных документов. 23.06.2016 Администрация Заманилкинского сельсовета получила от ООО Зауральехлеб» письмо с дополнительными документами. 27.06.2016 Администрация Заманилкинского сельсовета отправила ООО «Зауральехлеб» отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га. Отказ не обжалован в установленном порядке.

Исходя из того, что лиц заинтересованных в указанном земельном участке, два и оба являются сельхозтоваропроизводителями и оба участвуют в государственной программе, то Администрацией Заманилкинского сельсовета было принято решение проводить аукцион по продаже права аренды на указанный земельный участок, чтобы не нарушить права заинтересованных лиц.

Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета от 01.08.2016г. № 24 был объявлен аукцион по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га и определена начальная стоимость годовой арендной платы в размере 302 597 (триста две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей.

Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета от 04.08.2016 № 25 была создана комиссия по проведению торгов. Извещение о проведении аукциона было опубликовано в информационном бюллетене «Муниципальный вестник» № 15(264) от 26.08.2016 срок приема заявок с 26.08.2016г. по 23.09.2016г.

05.09.2016 от ООО «Зауральехлеб», с указанием на извещение о проведении аукциона, подана единственная заявка предположительно на участие в аукционе. Протоколом № 1 от 26.09.2016 комиссия признала аукцион не состоявшимся, с заключением договора аренды с единственным участником ООО «Зауральехлеб». В дальнейшем было издано распоряжение о передаче в аренду и был направлен подписанный со стороны Администрации Заманилкинского сельсовета договор аренды. В преамбуле распоряжения от 27.09.2016 № 31 были допущены технические ошибки по нормативному обоснованию предоставления земельного участка, распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета от 15.05.2017 внесены изменения. Результаты аукциона не были ни кем обжалованы.

Довод ответчика о проведении торгов по продаже права аренды спорного земельного участка суд считает необоснованным, поскольку истцом доказано преимущественное право на заключение спорного договора аренды.

Из разъяснений, приведённых в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитра Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи которого предусматривает необходимость государственного, регулирования размера арендной платы подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.1 проекта договора необходимо производить исходя положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчёта.

При формулировании условий пункта 3.1 проекта договора Администрация первоначально руководствовалась отчетом о рыночной оценке, выполненным независимым оценщиком ИП ФИО1 (т. 4 л.д. 13-52). Согласно отчету № 12-01-16 ИП ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га на дату оценки составляет 2 459 071 руб., стоимость арендной ставки – 302 597 руб. в год.

С целью соответствия отчета № 12-01-16, подготовленного ИП ФИО1 об оценке рыночной стоимости годовой арендной ставки на спорный земельный участок требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае обнаружения несоответствий, определения рыночной стоимости арендной ставки за пользование объектом недвижимости судом, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» ФИО3

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» № 304Р-04.2017 от 26.04.2017 рыночная стоимость арендной ставки за пользование спорным объектом по состоянию на 07.07.2017 составляет 193 470 руб. в год (т. 3 л.д. 8-107).

Данная ставка была положена в основу встречного иска.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установи настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте, который в свою очередь должен соответствовать основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы арендной платы при аренде земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, где помимо прочих указан принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В пункте 3 статьи 95 «Договора о Евразийском экономическом союзе» (подписан в г. Астане 29.05.2014) деятельность в области сельского хозяйства указана в качестве социально значимой отрасли.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель (далее - сельскохозяйственный товаропроизводитель), осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ООО «Зауральехлеб» согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является «выращивание зерновых культур» (код вида деятельности 01.11.1). Как указывает истец, более 70% дохода истца составляет доход от реализации сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, ООО «Зауральехлеб» является сельскохозяйственным товаропроизводителем, попадающим под признаки указанные в статьи 3 ФЗ «О развитии сельского хозяйства».

Так как деятельность в области сельского хозяйства является социально значимой, а ООО «Зауральехлеб» является сельскохозяйственным товаропроизводителем, то при установлении размера арендной платы в отношении арендуемых им земельных участков, должен применяться принцип учета необходимости поддержки социальнозначимых видов деятельности. Соответственно с учетом данного принципа размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

На основании пп. 1 п. 1 Решения Целинной районной Думы Курганской области от 8.10.2014 № 245 «Об установлении земельного налога» на территории Заманилкинского сельсовета для земель сельскохозяйственного назначения установлена налоговая ставка в размере 0,3.

Согласно части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Исходя из изложенного, размер годовой арендной платы при заключении Договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 между Администрацией Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области и ООО «Зауральехлеб» должен составлять 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду.

Таким образом, исковые требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме. Оснований для удовлетворения встречных требований судом не усматривается.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом по первоначальному иску при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. по платежному поручению № 826 от 02.11.2016 (т. 1 л.д. 73).

Таким образом, государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца по первоначальному иску.

В связи с отказом во встречном иске, государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

В силу пункта 1 ст. 333.37 НК РФ истец по встречному освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому у суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Истцом при назначении экспертизы на депозитный счет Арбитражного суда Курганской области платежным поручением №1123 от 19.01.2017 внесено 20 000 руб. (т. 1 л.д. 127).

05.05.2017 в арбитражный суд поступило экспертное заключение № 304Р-04.2017 от 26.04.2017 и счет № 304 от 26.04.2017 на сумму 20 000 руб.

Результаты экспертизы были положены в основу встречных исковых требований.

Поскольку судом удовлетворены первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска, основанного на экспертном заключении судом отказано, расходы по оплате экспертизы возлагаются на ответчика по первоначальному иску в размере 20 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

первоначальные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- "3.1. Размер арендной платы за Участок за год составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости данного земельного участка.

- "3.4. Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год:

- при изменении кадастровой стоимости Участка.

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В указанных в настоящем пункте случаях, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной плат, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.";

Исключить из текста договора аренды последнее предложение в п. 3.3. «Расчет арендной платы определен в отчете № 12-01-16, который является неотъемлемой частью Договора»;

Взыскать с Администрации Заманилкинского сельсовета (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, а также 20 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

С.С. Губанов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.