Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А40-282456/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-282456/19-28-2012
г. Москва
22 июля 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 июля 2020 г.


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Хорлиной С.С.,

судей: (единолично)

при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Северин» (ОГРН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН:<***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4038 общей площадью62,4 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 16, 18, 20), расположенного по адресу: Россия, <...>, изложив спорные пункты договора купли-продажи в редакции истца

Третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг»

при участии:

от истца – ФИО2, генеральный директор (паспорт 4608 181658), протокол №18/2019

от ответчика – Гречко А.В., по доверенности от 33-Д-794/20 от 12.05.2020г, диплом №15wo11-044 от 30.06.2002г.

от третьего лица – не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северин» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы при участии в качестве третьего лиц,а не заявляющего самостоятельных требований Общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4038 общей площадью62,4 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 16, 18, 20), расположенного по адресу: Россия, <...>, изложив спорные пункты договора купли-продажи в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы требование Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Истец на основании зарегистрированного в установленном порядке Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение общей площадью 62,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 77:01:0003042:4038, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

В порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением от 04.07.2019 г. № 33-5-75-666/19-(0)-0 о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159 и статьи 8 Закона № 135, для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества Ответчик обратился к исполнителю - ООО "Оценка и Консалтинг".

Ответчик направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - Проект договора) и сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 30 дней для подписания Проекта договора.

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 5 560 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ""Оценка и Консалтинг".

Истец обратился за независимой оценкой к ООО "КОНТИ".

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость Объекта составила 3 066 988 руб. 00 коп., что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

После чего, организацией ООО «Северин» был подписан договор купли-продажи на указанное выше помещения с учетом протокола разногласий. Подписанный договор и протокол разногласий был передан ответчику вместе с сопроводительным письмом 23.09.2019 г.

Истец указал в протоколе разногласий рыночную стоимость нежилого помещения, которая определена на основании отчета об определении рыночной стоимости помещения «№К-190905/1, подготовленного ООО «КОНТИ» по запросу истца. Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция пунктов П.3.1 и П.3.4.

Департамент городского имущества письмом №33-5-75666/19-(0)-6 от 27.09.2019 г. уведомил ООО «Северин», что он отклоняет протокол разногласий.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества";

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества";

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда от 10.02.2020 г. по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта по делу № А40-282456/19-28-2013, выполненного экспертом ООО "Столичное Агентство Оценки" ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет- 3 080 998 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 77:01:0003042:4038:

п. 3.1. Цена Объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4038 общей площадью 62,4 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 16, 18, 20), расположенного по адресу: <...>, составляет 3 080 998 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, проведенной на основании определения от 10.02.2020 Арбитражным судом города Москвы по делу № А40-282456/19-28-2012, выполненного ФИО4, экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Столичное Агентство оценки» (<...>) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 349 руб. 97 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объекта ».

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СЕВЕРИН» (ОГРН <***>) возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4038 общей площадью 62,4 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 16, 18, 20), расположенного по адресу: <...>, путем изложения пункта 3.1. и пункта 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003042:4038 общей площадью 62,4 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 16, 18, 20), расположенного по адресу: <...>, составляет 3 080 998 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, проведенной на основании определения от 10.02.2020 Арбитражным судом города Москвы по делу № А40-282456/19-28-2012, выполненного ФИО4, экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Столичное Агентство оценки» (<...>) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 349 руб. 97 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объекта ».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СЕВЕРИН» (ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, расходы по оплате судебной экспертизы по настоящему делу в размере 37 000 (тридцать семь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.С. Хорлина