Решение от 4 сентября 2025 г. по делу № А31-5384/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, <...>

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-5384/2024
г. Кострома
05 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2025 года.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 18.08.2025 по 22.08.2025


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Разумовой Людмилы Владимировны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Курьяновой А.В., рассмотрев исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Семья» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании дополнительного соглашения недействительным, о погашении записи о государственной регистрации,

третье лицо: ФИО3, Костромская обл., г. Волгореченск,

при участии в заседании:

от истца: до и после перерыва ФИО1 по паспорту, ФИО4 по доверенности от 10.10.2023,

от ответчиков:

от ФИО2 до перерыва ФИО5 по доверенности от 30.01.2024, после перерыва ФИО5 по доверенности от 30.01.2024, ФИО6 по доверенности от 30.01.2024,

от ООО «Семья», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области не явились, извещены,

от третьего лица: до и после перерыва не явился,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семья» и ФИО2 (далее – ответчики) о признании дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 к договору аренды нежилого здания № 1 от 22.10.2012 недействительным, о погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости запись от 04.04.2023 № 44:08:040802:84-44/012/2023/2 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 к договору аренды нежилого здания № 1 от 22.10.2012, а также о взыскании 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 17.09.2024 в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ФИО3.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 18.08.2025 по 22.08.2025.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФИО3 явку представителей в суд не обеспечили, извещены.

Суд, руководствуясь частями 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 является участником Общества с ограниченной ответственностью «СЕМЬЯ» (далее – Общество), которому принадлежит 50% уставного капитала Общества, а также генеральным директором Общества.

22 октября 2012 года между ФИО7 (Арендодатель) и ООО «Семья» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания № 1 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование нежилое здание под торговую точку по адресу: <...>. Общая площадь предоставляемого здания 62,9 кв.м., в том числе торговая площадь 55,9 кв.м.

В последующем стороны заключили дополнительное соглашение № 1 от 26.11.2018 к Договору.

31.01.2024 Истцу стало известно о том, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – Управление) имеется дополнительное соглашение № 2 от 07.08.2020 к договору аренды нежилого здания № 1 от 22.10.2012.

При этом, согласно отметке о государственной регистрации регистрация проведена 23.03.2023.

За собственника (ФИО7, умершего 25.09.2020) подпись в договоре поставлена ФИО2, действующей по нотариальной доверенности от 25 мая 2017 года, выданной нотариусом ФИО8, зарегистрированной в реестре № 193.

Как указывает истец, представленная ФИО2 доверенность от 25.05.2017 №44АА0564832 на момент подачи документов на регистрацию дополнительного соглашения № 2 была недействительна по причине смерти ФИО7 25.09.2020.


По утверждению истца, дополнительное соглашение № 2 от 07.08.2020 является недействительным, соглашение составлено ФИО2 в 2023 году (задним числом после 17.02.2023 – дата вынесения решения Костромским районным судом по делу № 2-3/2023).

Также истец отмечает, что на момент совершения сделки ФИО2 являлась одновременно руководителем Общества, в связи с чем, оспариваемая сделка совершена в отношении заинтересованного лица без надлежащего одобрения.

По утверждению истца, оспариваемая сделка нарушает права Общества, поскольку изменяет порядок досрочного расторжения договора аренды, что фактически сократило срок для поиска иного помещения.

Истец в адрес Управления, ФИО2 01.02.2024 направил досудебное требование о прекращении государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020, произведенной 23.03.2023.

В своем ответе Управление указало, что государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена по заявлению ФИО2 от 23.03.2023, действующей на основании доверенности от имени ФИО7 На момент осуществления регистрационных действий в распоряжении Управления отсутствовала информация о смерти собственника имущества ФИО7 Управление также указало, что в соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации права может быть осуществлено на основании вступившего в законную силу судебного акта, содержащего информацию о признании указанной сделки недействительной.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик (ФИО2), возражая против иска, указала, что истец не является стороной оспариваемой сделки, совершенная сделка не нарушает прав истца, кроме того, ответчик утверждает, что не имел личной заинтересованности в ее совершении, равно как и сама сделка в момент ее совершения не требовала ободрения со стороны контролирующих ООО «Семья» органов, поскольку имело место совпадение лица, обязанного одобрять сделку и лица, выступающей на второй стороне сделки. Ответчик стороной сделки не является, в связи с чем, к нему не могут быть предъявлены исковые требования. Подробно позиция ответчика указан в письменном отзыве, дополнениях к отзыву.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с абзацем 4 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделка может быть оспорена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим материальным и процессуальным законодательством, а избираемый лицом способ защиты должен соответствовать характеру допущенного, по мнению истца, нарушенного его субъективного или законного интереса, обеспечивать возможность их восстановление (статья 12 ГК РФ и часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из пункта 3 статьи 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно положениям статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В рассматриваемом случае дополнительное соглашение № 2 от 07 августа 2020 года к договору аренды нежилого здания № 1 от 22 октября 2012 года, подлежало государственной регистрации, что сторонами не оспаривается.

Государственная регистрация дополнительного соглашения № 2 осуществлена по заявлению ФИО2 от 23 марта 2023 года, действующей на основании доверенности от имени ФИО7, на основании решения № 6 от 15 октября 2018 года от имени Общества.

Согласно статье 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с положениями статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 5 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

В порядке статья 161 АПК РФ истец заявил о фальсификации доказательств – дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 к договору аренды нежилого здания № 1 от 22.10.2012, заключенного между ООО «Семья» и ФИО7 в лице представителя ФИО2, указав на искажение даты, проставленной на дополнительном соглашении.

Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Костромской области в ответе от 27.02.2025 № 2.13-0033/25 сообщил суду, что в соответствии с п. 13 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 29.06.2022 закреплен безбумажный документооборот между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и территориальными подразделениями Росреестра при предоставлении государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с этим оригинал дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 на хранении в архиве Филиала отсутствует.

Ответчик (ФИО2) в письменных пояснениях от 27.03.2025 указала суду, что у нее отсутствует оригинал дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020; истребуемый документ был утерян, точные обстоятельства, как указывает ФИО2, установить невозможно, в связи с большим объемом судебных дел, инициированных ФИО1 к ФИО9 (7 дел в арбитражном суде, 4 дела в суде общей юрисдикции, рассмотрено 14 апелляционных жалоб Костромским областным судом), а также большим количеством жалоб от ФИО1 к ООО «Семья», жалоб на директора общества ФИО2 - поданы жалобы в налоговую инспекцию, в полицию, в трудовую инспекцию, в Департамент экономического развития Костромской области, в Россельхознадзор, в Следственный комитет. В процессе рассмотрения указанных судебных дел и жалоб ею постоянно осуществлялось копирование различных документов и предоставление их в различные инстанции вместе с ответами на жалобы. В этот период, как указывает ФИО2, были утеряны некоторые документы, возможно, куда-то передан подлинник вместо копии, в том числе истребуемый судом оригинал дополнительного соглашения № 2.

Фактически проверка заявления о фальсификации доказательства сводится к оценке оспариваемых доказательств до принятия окончательного судебного акта по делу. Заявление о фальсификации может проверяться не только с помощью экспертного исследования документа, но и путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

По смыслу статьи 113, части 1 статьи 115 АПК РФ процессуальные действия совершаются в сроки, установленные этим Кодексом или иными федеральными законами, а в случаях, если процессуальные сроки не установлены, они назначаются арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

В соответствии с правовой позицией, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 22.02.2011 № 14501/10, от 19.07.2011 № 1930/11, от 28.07.2011 № 1719/11, от 06.03.2012 № 14548/11, при оспаривании лицом, участвующим в деле, подлинности определенного документа, надлежащим доказательством, подтверждающим соответствие сведений, содержащихся в таком документе, действительности, в соответствии со статьей 75 АПК РФ может являться только его оригинал.

Ответчик (ФИО2), в том числе по требованию суда, оригинал дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 не представила.

При этом, надлежащие доказательства действительной утраты оригинала дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020, в материалы дела ФИО2 не представлены, как и не представлены пояснения о месте нахождения второго экземпляра соглашения.

При таких обстоятельствах, исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9, 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что утверждение ответчика, о том, что дополнительное соглашение № 2 заключено 07.08.2020, не может быть признано доказанных, поскольку основано на недостоверном доказательстве.

Впервые дополнительное соглашение № 2 раскрыто перед третьими лицами 23.03.2023, иного из материалов дела не следует.

При этом убедительных мотивов о необходимости совершения действий по регистрации дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 на  дату 23.03.2023, в том числе в интересах Общества, ФИО2 не привела.

ФИО7 умер 25.09.2020.

Заявление на государственную регистрацию дополнительного соглашения № 2 к договору аренды нежилого здания № 1 от 22.10.2012, заключенного между ООО «Семья» и ФИО7, подано ФИО2 от имени ФИО7 после его смерти.

Таким образом, действие доверенности прекратилось после смерти представляемого, следовательно, на дату регистрации у ФИО2 отсутствовали полномочия как на подписание так и на подачу заявления на регистрацию.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 3, 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Поскольку на момент подачи заявления на государственную регистрацию дополнительного соглашения № 2 от 07.08.2020 от имени ФИО7 23.03.2023 (после 25.09.2020), действие доверенности было прекращено в связи со смертью ФИО7 и ФИО2 не могла не знать об этом, в виду наличия близкого родства, и наличия судебного спора по разделу наследственного имущества, соответственно, действия ФИО2 в данном случае нельзя признать добросовестными.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение № 2 от 07 августа 2020 года к договору аренды нежилого здания № 1 от 22 октября 2012 года, переданное на регистрацию 23.03.2023, следует признать недействительным, удовлетворив исковые требования в этой части.

Довод ответчика ФИО2 об отсутствии защищаемого права подлежит отклонению, поскольку сам факт наличия регистрации такого соглашения нарушает права Общества и вносит неопределенность в правоотношения сторон договора аренды, а погашение данной регистрации может быть произведено только на основании судебного акта.

Суд читает необходимым в рассматриваемом случае применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 04 апреля 2023 года с номером 44:08:040802:84-44/012/2023/2 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 07 августа 2020 года к договору аренды нежилого здания № 1 от 22 октября 2012 года.

Государственная регистрация носит право подтверждающий характер, внесение записи в ЕГРН предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ, пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее -постановление Пленумов) поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, исковое требование к ответчику (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области) является избыточным.

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков (ООО «Семья», ФИО2).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным дополнительное соглашение № 2 от 07 августа 2020 года к договору аренды нежилого здания № 1 от 22 октября 2012 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Семья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО7 в лице представителя ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 04 апреля 2023 года с номером 44:08:040802:84-44/012/2023/2 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 07 августа 2020 года к договору аренды нежилого здания № 1 от 22 октября 2012 года.

В удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 3 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Взыскать с ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 3 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

                    Судья                                                              Л. В. Разумова