Решение от 13 февраля 2020 г. по делу № А45-44577/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-44577/2019
г. Новосибирск
13 февраля 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Брусника". Специализированный застройщик", г. Екатеринбург (ИНН <***>) к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка № 132485р от 17.07.2019, выразившегося в письме от 25.12.2019 № 31/19/17438, обязании устранить допущенные нарушения,

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН5406102806),

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 13.09.2019, паспорт, ФИО3, по доверенности от 25.09.2019, паспорт,

от заинтересованного лица: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Брусника". Специализированный застройщик" (далее – заявитель, общество, ООО "Брусника") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, мэрия) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка № 132485р от 17.07.2019, выразившегося в письме от 25.12.2019 № 31/19/17438, обязании устранить допущенные нарушения путем обязания заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:074250:1654 на срок, необходимый для завершения строительства автостоянки, до 02.08.2020, с сохранением иных существенных условий договора, предусмотренных договором аренды № 132485р от 17.07.2019.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее – третье лицо).

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление предъявленные к нему требования не признало по основаниям, указанным в отзыве.

Третье лицо также полагало заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в соответствующем отзыве.

Явившиеся в судебное заседание представители заявителя поддержали заявленные требования.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителей заинтересованного и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей заявителя, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Требования заявителя мотивированы тем, что заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:074250:1654, образованного путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:074250:12 и 54:35:074250:32, на основании договора аренды земельного участка от 17.07.2019 № 132485р. В ответ на обращение заявителя о продлении срока договора аренды мэрией отказано в таком продлении письмом от 25.12.2019 № 31/19/17438. Полагая указанный отказ незаконным, ссылаясь на положения ст. 11.8, 39.8, 39.27 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 621 Гражданского кодекса РФ, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС-7338, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. Заявителю достаточно доказать наличие на земельном участке такого объекта незавершенного строительства, а также представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 132485р от 17.07.2019, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074250:1654, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, площадью 14517 кв.м. по ул. Владимира Заровного, з/у 28 (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание – стоянки.

Срок действия договора: с 17.07.2019 по 01.02.2020 (п. 1.3).

Согласно п. 4.1.3 договора арендатор имеет право на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить действие договора.

Указанный договор аренды заключен на основании постановления мэрии от 17.07.2019 № 2603 «О перераспределении земельных участков», которым образованы земельные участки ЗУ3 площадью 1,7445 га, ЗУ4 площадью 1,4436 га, ЗУ5 площадью 1,4223 га, ЗУ6 площадью 1,7236 га, ЗУ7 площадью 0,5655 га, ЗУ8 площадью 1,4517 га, ЗУ9 площадью 0,0045 га ЗУ10 площадью 0,0183 га в результате перераспределения земельных участков с кадастровым номером 54:35:074250:12 площадью 6,9271 га и кадастровым номером 54:35:074250:32 площадью 1,4517 га (в редакции постановления мэрии от 27.08.2019 № 3211).

Перераспределение земельных участков было осуществлено на основании заявления общества исх. 01-19/13 от 17.01.2019, которым заявитель выразил свое согласие на заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки на условиях исходного договора аренды, предусматривающего худшие условия аренды для арендатора, в том числе предусматривающие меньший срок аренды.

Также перераспределение земельных участков было предусмотрено постановлением Мэрии г. Новосибирска от 17.04.2019 № 1417 «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной створом Октябрьского моста, ул. Зыряновской, полосой отвода железной дороги, створом Бугринского моста, береговой линией реки Оби, в Октябрьском и Первомайском районах» (с учетом изменений, внесенных постановлением мэрии от 27.08.2019 № 3209).

Таким образом, спорный земельный участок был образован путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:074250:12 и 54:35:074250:32.

При этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:074250:12 площадью 69271 кв.м. ранее был предоставлен обществу на основании договора аренды земельного участка № 104395т от 01.02.2011, заключенного в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 01.02.2011 № 235. Согласно п. 1.3 указанного договора разрешенное использование земельного участка: под строительство многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками. Договор был заключен на срок до 01.02.2020 (с учетом продления срока дополнительными соглашениями № 2 от 17.03.2014, № 3 от 14.02.2017).

Также дополнительным соглашением № 1 от 16.01.2014 из договора исключен п. 6.5, в силу которого истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Договором также было предусмотрено право арендатора на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 дней календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить действие договора (п. 4.1.2).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:074250:12 осваивается обществом в соответствии с разрешенным использованием, в период с 2015 по 2018 год было получено 6 разрешений на строительство, предусматривающих возведение на данном участке 10 многоквартирных домов (№ 18-21, № 22, № 23, № 24, № 25, 26, № 27 по генплану). При этом в отношении дома № 27 (по генплану) разрешение на строительство выдано на срок до 29.06.2021. В настоящий момент многоквартирные дома № 18-23 (по генплану) введены в эксплуатацию, что подтверждается соответствующими разрешениями, имеющимися в материалах дела. Строительство многоквартирных домов № 24-28 планируется завершить в 2021 году. Строительство всех домов, равно как и автостоянки осуществляется обществом с привлечением денежных средств по договорам долевого участия в строительстве на основании федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обществом был заключен договор № СЗИ-РПД/888/н1/04/1 от 26.04.2019 на проектирование автостоянки на территории земельного участка с кадастровым номером 54:35:074250:32, а также договор № 1000-ЭРИИ/ЭПД от 02.08.2019 на прохождение экспертизы проектной документации, договор генерального подряда № 02/10-ЕБ-А от 02.10.2019 на строительство автостоянки. 02.10.2019 обществом получено разрешение на строительство автостоянки № 54-Ru54303000-326-2019.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:074250:32 площадью 14517 кв.м. был предоставлен обществу в соответствии с договором аренды № 129833р от 05.12.2017, заключенным на основании постановлении мэрии от 19.10.2017 № 4754 «О предоставлении Строительно-промышленному обществу с ограниченной ответственностью «Сибакадемстрой» в аренду земельного участка для строительства автостоянки по ул. Большевистской в Октябрьском районе».

Согласно п. 1.3 договора срок его действия с 05.12.2017 по 04.12.2027. Пунктом 4.1.3 договора также было предусмотрено право арендатора на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока договора.

Договоры аренды от 01.02.2011 № 104395т, от 05.12.2017 № 129833р расторгнуты сторонами с 05.06.2019 (п. 6.5 договора № 132485р от 17.07.2019).

На основании проекта межевания территории, утвержденного постановлением мэрии от 17.04.2019 № 1417, земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:074250:12 и 54:35:074250:32 были перераспределены между собой, в результате чего было сформировано 9 земельных участков со следующими кадастровыми номерами:

54:35:074250:1653, площадью 5655 кв.м. – под жилую застройку, для размещения многоквартирного дома № 27 (по генплану);

54:35:074250:1654, площадью 14517 кв.м. – стоянки, для размещения здания автостоянки;

54:35:074250:1655, площадью 17236 кв.м. – под жилую застройку, для размещения введенных в эксплуатацию домов № 18-21 (по генплану);

54:35:074250:1656, площадью 17445 кв.м. – под жилую застройку, для размещения многоквартирных домов № 25, 26 (по генплану);

54:35:074250:1657, площадью 48 кв.м. – коммунальное обслуживание, для размещения ТП;

54:35:074250:1658, площадью 14436 кв.м. – под жилую застройку, для размещения введенного в эксплуатацию дома № 22 (по генплану);

54:35:074250:1659, площадью 183 кв.м. – коммунальное обслуживание, для размещения РТП;

54:35:074250:1660, площадью 14223 кв.м. – под жилую застройку, для размещения многоквартирных домов № 23, 24 (по генплану);

54:35:074250:1661, площадью 45 кв.м. – коммунальное обслуживание, для размещения КНС.

В результате перераспределения внешний контур земельных участков, образованный исходными земельными участками, не изменился, площадь земельного участка под строительство автостоянки не изменилась, площадь земельных участков под строительство многоквартирных домов уменьшилась за счет формирования земельных участков под инженерную инфраструктуру.

При этом на спорном земельном участке фактически размещен объект незавершенного строительства степенью готовности 51%, что подтверждается заключением кадастрового инженера от 20.01.2020.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 39.27 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в случае, если все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

В силу п. 3 указанной статьи в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подп. 5 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории; на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

В ответ на обращение общества о продлении срок действия договора аренды от 17.07.2019 № 132485р мэрия ответила, что письмом от 17.01.2019 исх. № 01-19/13 обществом дано согласие на заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки на условиях исходного договора аренды, предусматривающего меньший срок аренды, в связи с чем основания для продления срока действия договора аренды от 17.07.2019 № 132485р отсутствуют, принимая во внимание, что в соответствии со ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на продление или заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (письмо от 25.12.2019 № 31/19/17498).

При этом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074250:1654 заявителем осуществляется строительство автостоянки на основании разрешения на строительство № 54-Ru54303000-326-2019 от 02.10.2019. Срок действия разрешения на строительство – до 02.08.2020. Обществом выполнены следующие виды работ: вынос сетей из зоны застройки, котлован, устройство фундамента, коробка. В декабре 2019 – январе 2020 года планируется завершить работы по устройству фасада, окон, внутренних инженерных сетей.

Как следует из материалов дела, на иных земельных участках, образованных в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:074250:12 и 54:35:074250:32, обществом также возводятся многоквартирные дома и иные объекты недвижимости, часть объектов уже введена в эксплуатацию.

Как указано обществом, заключая договор на проектирование в апреле 2019 года, арендатор рассчитывал на получение разрешения на строительство объекта в июле 2019 года, а не в октябре 2019 года, что позволило бы завершить строительство автостоянки в декабре 2019 года. Проект межевания территории был утвержден постановлением мэрии от 17.04.2019, однако земельные участки были поставлены на кадастровый учет только 05.06.2019, а для заключения договора аренды потребовалось проведение дополнительной административной процедуры в виде подготовки решения органа местного самоуправления о перераспределении земельных участков. В результате договор аренды был подписан сторонами только 17.07.2019, зарегистрирован в ЕГРН 16.08.2019. Отсутствие вышеуказанных документов препятствовало получению градостроительного плана земельного участка (градостроительный план № RU5430300010440 получен обществом 22.08.2019), необходимого для получения экспертизы проектной документации и разрешения на строительство, которое было получено только 02.10.2019.

Как следует из п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из положений п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, совокупность указанных условий заявителем была выполнена, а именно на момент обращения к заинтересованному лицу с заявлением о заключении договора на новый срок заявитель являлся собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке (подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В настоящее время постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Вместе с тем, в силу прямого указания ч. 11 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Следовательно, в данном случае объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074250:1654, не может быть изъят у заявителя по правилам ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, уполномоченным органом не может быть заявлено в суд соответствующее требование об изъятии такого объекта, объект не может быть выставлен на торги. Иными словами, заявителем соблюдены условия подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, установленные для предоставления земельного участка в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо принимать во внимание, что в соответствии с правовой позицией, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, при рассмотрении вопроса о продлении срока договора аренды следует учитывать добросовестность поведения арендатора при исполнении договора аренды, разумные ожидания арендатора в части реализации конечной цели арендного соглашения – осуществление строительства объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

В этой связи доводы заинтересованного лица о том, что спорный земельный участок был уже предоставлен заявителю однократно для завершения строительства без проведения торгов, отклоняются. Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 132485р от 17.07.2019 был заключен сторонами в целях строительства объекта, а не для завершения строительства, что следует из текста данного договора. Также из градостроительного плана спорного земельного участка № RU5430300010440 от 22.08.2019 следует, что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства. Разрешение на строительство № 54-Ru54303000-326-2019 было выдано обществу лишь 02.10.2019, то есть на момент заключения договора объект незавершенного строительства отсутствовал, следовательно земельный участок не мог быть передан для завершения строительства в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

В этой связи требование земельного законодательства об однократности предоставления земельного участка без торгов в целях завершения строительства в данном случае не нарушено.

Также суд отмечает, что термины «продление договора аренды» и «заключение договора на новый срок» по существу являются равнозначными. Воля заявителя была направлена на продолжение арендных отношений путем заключения договора аренды на новый срок. В этой связи использование заявителем термина «продление договора», не предусмотренного действующим земельным законодательством, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, которому принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на соответствующем земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка означает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В данном случае, выдавая обществу разрешение на строительство здания стоянки сроком действия до 02.08.2020, мэрия явно выразила свою волю на пользование обществом спорным земельным участком в течение названного срока в целях строительства объекта.

Цель заключения договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта – это предоставление добросовестному застройщику возможности завершить правомерно начатое строительство объекта, которое не было завершено в установленный срок в силу объективных причин.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с обществом договора аренды без торгов на новый срок, требования заявителя в этой части являются законными и обоснованными.

В то же время суд отмечает, что размер арендной платы по заключении договора аренды от 17.07.2019 был определен на основании отчета оценщика № 851 от 15.07.2019.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку на момент рассмотрения спора данный срок истек, суд не усматривает оснований для обязания мэрии заключить новый договор аренды по той же цене, принимая во внимание, что цена является существенным условием договора аренды. По существу это лишило бы стороны права на урегулирование преддоговорных разногласий при заключении договора, поскольку рыночная стоимость арендной платы могла измениться как в большую, так и в меньшую сторону.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Определяя способ устранения допущенного нарушения, суд полагает возможным обязать Мэрию города Новосибирска в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу направить заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:074250:1654 на срок, необходимый для завершения строительства автостоянки, до 02.08.2020.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) в продлении срока договора аренды земельного участка № 132485р от 17.07.2019 (заключении договора аренды на новый срок), выраженный в письме от 25.12.2019 № 31/19/17438.

Обязать Мэрию города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью "Брусника". Специализированный застройщик", г. Екатеринбург (ИНН <***>) путем направления обществу с ограниченной ответственностью "Брусника". Специализированный застройщик", г. Екатеринбург (ИНН <***>) проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:074250:1654 на срок, необходимый для завершения строительства автостоянки, до 02.08.2020.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Брусника". Специализированный застройщик", г. Екатеринбург (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Бутенко