Решение от 1 августа 2023 г. по делу № А01-1181/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А01-1181/2023
г. Майкоп
01 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2023 года. Решение изготовлено в полном объеме 01 августа 2023 года.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи В.Н. Нефедова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.М. Урусмамбетовой, рассмотрев материалы дела № А01-1181/2023 по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385141, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Гагарина, 41/1) к обществу с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385140, Республика Адыгея, пгт. Яблоновский, ул. Шоссейная, 63) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 3 104 229 рублей 05 копеек и пени в размере 521 037 рублей 47 копеек (требования уточнены и приняты судом), в отсутствие лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компаньон» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 01 от 08.02.2020 г. в размере 3 104 229 рублей 05 копеек, пени в размере 521 037 рублей 47 копеек (уточненные требования).

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором общество согласилось с размером задолженности по арендной плате, расчет пени считает неверным, произведенным без учета требований статьи 193 ГК РФ. Общество ходатайствовало о рассмотрении дела без участия представителя.


В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд считает исковое заявление администрации МО «Яблоновское городское поселение» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.02.2020 между администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 01 (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 4030 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги «Краснодар-Новороссийск» с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, кадастровый номер 01:05:0000000:2366. Участок предоставляется для строительства: «автостоянки, гаражи» (пункты 1.1. и 1.3. договора).

Участок считается переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы в год за участок составляет 2 039 274 рублей 55 копеек.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала (пункт 2.2 договора).

Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6. договора).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 08.02.2020 арендодатель передал арендатору земельный участок в пользование.

Договор действует с 08.02.2020 по 08.10.2022г. (пункт 6.1. договора).

В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 06.11.2020 ФИО1 переуступила права и обязанности арендатора земельного участка, вытекающие из договора аренды земельного участка № 01 от 08.02.2020 обществу с ограниченной ответственностью «Компаньон».

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка от 06.11.2020 общество приняло на себя все обязанности, вытекающие из договора аренды № 01 от 08.02.2020, в том числе обязанность по оплате арендной платы, своевременно не оплаченной ФИО1.


В счет уступаемых прав и обязанностей общество оплатило ФИО1 103 341 рубль 69 копеек, на момент подписания договора уступки расчет между сторонами произведен полностью (пункт 1.5. договора от 06.11.2020).

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об арендаторе земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 4030 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги «Краснодар-Новороссийск» с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, кадастровый номер 01:05:0000000:2366 - обществе с ограниченной ответственностью «Компаньон».

Как следует из искового заявления арендодатель исполнил свои обязательства по договору, а арендатор до настоящего времени не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, за последним образовалась задолженность за 2021-2022 годы в сумме 3 104 229 рублей 05 копеек.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 03.10.2022 № 4405 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, однако ответчиком сумма задолженности не была погашена.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Принимая решение о частичном удовлетворении требований истца, суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.


Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской, органами местного самоуправления.

Анализируя условия спорного договора, суд приходит к выводу о том, что по своей природе указанный договор является договором аренды, отношения по которому регулируется нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) с 01 марта 2015г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Из указанного положения закона следует, что это полномочие органов местного самоуправления поселения по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установлено федеральным законом.

На основании вышеизложенного Администрация МО «Яблоновское городское поселение» в силу прямого указания закона наделена полномочиями собственника в отношении земельного участка общей площадью 4030 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги «Краснодар-Новороссийск» с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, кадастровый номер 01:05:0000000:2366.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут


быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).

Ответчиком заявлено о признании расчета основной арендной платы уточненного истцом 20.06.2023г. и принятого судом к рассмотрению определением от 29.06.2023.

При изложенных обстоятельствах, исследовав доказательства, представленные истцом в обоснование своих требований, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании арендных платежей подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки,


находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.


В силу подпункта «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома включаются, в том числе, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, также исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации такого жилого дома.

В пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.


Таким образом, в силу вышеуказанных норм регистрация права собственности на квартиры в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.

Согласно договору аренды земельного участка № 01 от 08.02.2020 администрация МО «Яблоновское городское поселение» предоставила обществу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4030 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги «Краснодар- Новороссийск» с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, кадастровый номер 01:05:0000000:2366, для организации парковки.

То есть, земельный участок, предоставленный Администрацией МО «Яблоновское городское поселение» обществу с ограниченной ответственностью «Компаньон» с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 не сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома.

Данные обстоятельства установлены при рассмотрении дел № А01-1063/2021, А014462/2019.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору, а также исследовав конкретные обстоятельства настоящего дела и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает требования администрации МО «Яблоновское сельское поселение» о взыскании с ООО «Компаньон» арендных платежей подлежащими удовлетворению в размере 3 104 229 рублей 05 копеек.


Аналогичный правовой подход сформулирован в решениях Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.02.2021 по делу № А01-4462/2019, от 14.09.2021 по делу № А011063/2021, оставленных без изменения вышестоящими инстанциями.

За ненадлежащее исполнение обязательств истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 521 037 рублей 47 копеек.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является взыскание неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Положениями статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы, установленной договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Ходатайство об уменьшении размера суммы неустойки ответчик не заявил, доказательства явной несоразмерности не представил. Контррасчет ответчиком не представлен. Однако в представленном ходатайстве общество указало на неверное исчисление начала периода начисления неустойки исходя из требований статьи 193 ГК РФ.

Вместе с тем суд, проверив расчет неустойки, признает его методологически и арифметически неверным.

Поскольку договором установлено, что арендатор вносит арендную плату до 10-го числа первого месяца квартала, неустойка подлежит начислению с 11 числа этого месяца.

При этом следует принять во внимание, что согласно статье 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Таким образом, если 10 число выпадает на выходной день (суббота, воскресенье), днем исполнения следует считать первый рабочий день (понедельник), а неустойка подлежит начислению на следующий день (со вторника).

Судом произведен перерасчет неустойки, исходя из договорных сроков внесения арендной платы и статьи 193 ГК РФ, согласно которому сумма неустойки, подлежащая взысканию, составила 520 132 рубля 54 копейки.


Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь вышеназванными нормами материального права, суд считает, что исковые требования администрации МО «Яблоновское сельское поселение» о взыскании с ООО «Компаньон» пени подлежат удовлетворению в размере 520 132 рубля 54 копейки.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора.

Истец является государственным органом и в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21, пп. 3 п. 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ, суд относит уплату государственной пошлины в размере 12 337 рублей на ответчика, которые подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385140, Республика Адыгея, пгт. Яблоновский, ул. Шоссейная, 63) в пользу Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385140, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Гагарина, 41/1) задолженность по арендным платежам в размере 3 104 229 рублей 05 копеек, пени в размере 520 132 рублей 54 копеек.

В остальной части заявленных требований в удовлетворении отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385140, Республика Адыгея, пгт. Яблоновский, ул.Шоссейная, 63) государственную пошлину в размере 12 337 рублей в доход федерального бюджета.

Решение направить лицам, участвующим в деле.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух


месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья В.Н. Нефедов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 26.06.2023 4:51:00

Кому выдана Нефедов Владимир Николаевич