Постановление от 24 июня 2024 г. по делу № А83-20831/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А83-20831/2022
г. Калуга
25» июня 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2024 Постановление в полном объеме изготовлено 25.06.2024

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Гнездовского С.Э.,

судей Егоровой Т.В.,

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникеевым А.А.,

при участии в заседании

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель по доверенности от 01.12.2023, ФИО3 - представитель по доверенности от 13.03.2024;

от иных участвующих в деле лиц: ФИО4 - представитель конкурсного

управляющего ООО «Фридом-строй» ФИО5 по доверенности от 30.03.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя, кассационную жалобу Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу

№ А83-20831/2022, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» (далее - ООО «Фридом-Строй», общество) подало в арбитражный суд заявление о признании незаконным отказа Администрации Почтовского сельского поселения (далее – администрация) в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка, площадью 114.464 кв.м., с кадастровым номером 90:01:030801:637, обязании администрации к заключению дополнительного соглашения в предложенной истцом редакции.

Администрацией заявлены встречные требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022, обязании общества передать администрации по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым в удовлетворении первоначальных требований общества отказано; встречные требования администрации удовлетворены – признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022, на ООО «Фридом- Строй» возложена обязанность передать администрации по акту приема-передачи указанный выше земельный участок.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление ООО «Фридом-Строй» удовлетворено, признаны незаконными действия администрации по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка площадью 114.464 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637. Администрация обязана в течение 10 рабочих дней повторно рассмотреть заявления ООО «Фридом-Строй», изложенное в письмах от 21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и от 29.07.2022 (вх. 02-25/991 от 03.08.2022) о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, и принять решение без учета оснований, изложенных в письмах администрации № 02-26/1265 от 14.07.2022 и от 24.08.2022. Встречные требования администрации оставлены без удовлетворения.

Не соглашаясь с названным постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить. Указывает на то, что администрация не являлась стороной в соглашении об изъятии земельного участка от 27.12.2019 № 89/11/19 для государственных нужд, о соответствующих обстоятельствах узнало только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при ознакомлении с материалами регистрационного дела. Отмечает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество ненадлежащим образом выполняло условия договора аренды земельного участка № 4 от 12.02.2016.

В суд округа администрацией представлены письменные дополнительные пояснения по существу доводов кассационной жалобы.

Конкурсным управляющим ООО «Фридом-Строй» в материалы дела представлено письменное изложение занимаемой правовой позиции.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителями ее заявителя в заседании арбитражного суда кассационной инстанции.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Фридом-строй» ФИО5 в заседании арбитражного суда округа привел сведения об отсутствии обнаружения им органов управления должником, финансово-хозяйственной документации должника и принадлежащего ему имущества, указал на то, что он обратился к бывшему директору ООО «Фридом-строй» с заявлением об истребовании документов должника и материальных ценностей,

но усматривает трудности с их обнаружением и получением с учетом того, что бывший руководитель должника является гражданином иностранного государства (Турции), а организация, являющаяся единственным участником должника, также зарегистрирована в юрисдикции того же иностранного государства; изложил занимаемую правовую позицию о том, что с учетом имеющейся у него информации и документов, общество, по мнению управляющего, не имеет возможности использовать земельный участок по целевому назначению и исполнять обязательства по договору аренды.

Определениями Арбитражного суда Центрального округа от 06.05.2024 и от 18.06.2024 по основаниям, установленным ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в составе суда произведены замены.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм права, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции подлежащим оставлению в силе.

Как следует из материалов дела, в том числе, его электронной части, а также иных электронных ресурсов официального информационного сервиса «Картотека арбитражных дел», по договору аренды № 4 от 12.02.2016, заключенного в порядке переоформления ранее возникшего по договору от 22.12.2010 права, ООО «Фридом-Строй» без торгов в аренду до 27.10.2059 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 90:01:030801:186 (площадь: 929 876 кв.м., вид разрешенного использования: для малоэтажной многоквартирной застройки). Государственная регистрация права аренды в ЕГРН произведена 05.05.2016, в дело представлены договор аренды с актом приема-передачи и кадастровой выпиской от 01.02.2016, решение Почтовского сельского совета № 1-24/246 от 12.02.2016.

31.08.2017 по взаимному согласию сторон и в связи с разделом по постановлению администрации № 650 от 14.12.2016 земельного участка площадью 929 876 кв.м. на земельные участки: площадью 811.930кв.м. с кадастровым номером 90:00:000000:639 и площадью 117.946 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637, в договор аренды № 4 от 12.02.2016 дополнительным соглашением внесены изменения, согласно которым предметом аренды стали два указанных земельных участка. 08.09.2016 осуществлена государственная регистрация соответствующих прав аренды на земельные участки, что следует из представленного в дело дополнительного соглашения с отметкой о государственной регистрации и выписок из ЕГРН.

Земельный участок, площадью 117 946 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637 по распоряжению Совмина Крыма № 1064-р от 19.09.2017 и заключенному 27.12.2019 между ООО «Фридом-Строй» и ГКУ РК «Служба автомобильных дорог Республики Крым» соглашению № 89/11/19 об изъятии земельного участка для государственных нужд, подлежал изъятию в части. За изъятую часть (3 482 кв.м.) ООО «Фридом-Строй» за счет федерального бюджета подлежало выплате возмещение в сумме 2 157 000 руб. и в возмещение убытков в размере 1 000руб., обществом это возмещение получено.

В связи с указанным изъятием земельный участок площадью 117 946 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637 разделен на земельные участки: площадью 114 464 кв.м. (с сохранением кадастрового номера 90:01:030801:637, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка) и площадью 3 482 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:1325 (вид разрешенного использования: земли общего пользования), о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН от 04.05.2022 и от 07.06.2023.

Вступившим в законную силу постановлением суда апелляционной инстанции от 02.02.2022, вынесенного по результатам рассмотрения дела № А83-11438/2020 и оставленного без изменения постановлением суда округа от 28.06.2022 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2022 ООО "Фридом-Строй" отказано в передаче кассационной жалобы на данные постановления апелляционного суда и суда округа для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации) в связи с неисполнением арендатором обязанностей, в том числе, по строительству жилищного комплекса и освоению земельного участка, договор аренды № 4 от 12.02.2016 расторгнут, на арендатора возложена обязанность возвратить арендодателю один из двух арендуемых по указанному договору земельных участков, а именно: земельный участок площадью 811.930 кв.м. с кадастровым номером 90:00:000000:639.

По результатам рассмотрения дела № А83-23703/2021 постановлением суда апелляционной инстанции от 19.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда округа от 03.04.2023 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2023 ООО "Фридом-Строй" отказано в передаче кассационной жалобы на данные постановления апелляционного суда и суда округа для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации), с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору № 4 от 12.02.2016 за период с 01.10.2019 по 31.01.2022 и пени.

Вместе с тем, 04.05.2022 (после вынесения постановления суда апелляционной инстанции от 02.02.2022 по делу № А83-11438/2020) в простой письменной форме администрацией (арендодатель) и ООО «Фридом-Строй» (арендатор) подписан договор аренды № 1/2022 земельного участка площадью 114 464 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка, на срок до 27.10.2059. В пункте 1.3 договора № 1/2022 от 04.05.2022 указано на предоставление земельного участка взамен изъятого по соглашению № 89/11/19 от 27.12.2019, а в пункте 1.4 - на отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений). В приложении № 1 к этому договору (выписке из ЕГРН от 04.05.2022) также указано на отсутствие зарегистрированных обременений (ограничений), в разделе «особые отметки» – сведения отсутствуют.

Государственная регистрация права аренды по договору № 1/2022 от 04.05.2022 не была осуществлена. 14.06.2022 уведомлением Госкомрегистра № КУВД-001/2022-23051517/1 государственная регистрация приостановлена, а 14.09.2022 уведомлением № КВД-001/2022- 23051517/5 в государственной регистрации договора отказано ввиду отсутствия в нем указаний об

ограничениях (обременениях), тогда как по данным кадастрового учета земельный участок имеет ограничения (обременения) по статье 65 ЗК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.06.2023 по делу № А83-20832/2022 отказано ООО «Фридом-Строй» в призвании незаконным уведомления Госкомрегистра № КВД-001/2022- 23051517/5 от 14.09.2022.

21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и 29.07.2022 (вх. 02-25/991 от 03.08.2022) ООО «Фридом-Строй» письменно предложило администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 об ограничениях (обременениях) земельного участка площадью 114 464 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637, указав в договоре на наличие с 02.09.2020 и с 12.04.2022 ограничений использования частей земельного участка для сервитута и для охранных зон объектов электрохозяйства, предложен проект дополнительного соглашения.

14.07.2022 и 24.08.2022 администрацией приняты оформленные письмами № 02-26/1265 и № 02-26/1265 решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, мотивированные отсутствием у ООО «Фридом-Строй» права на земельный участок, поскольку договор аренды № 4 от 12.02.2016 был расторгнут в связи с неисполнением арендатором договорных обязательств по строительству жилищного комплекса.

Полагая данный отказ неправомерным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В свою очередь, полагая договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022 недействительным (ничтожным), администрация заявила встречные требования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, по результатам изучения, анализа и оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке установленном ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального и удовлетворении встречных требований.

Отменяя вынесенное по результатам рассмотрения спора решение суда первой инстанции, удовлетворяя первоначальные и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельный участок площадью 114 464 кв. м. с кадастровым номером 90:01:030801:637 предоставлен обществу в аренду без торгов взамен изъятого для государственных нужд площадью 117 946 кв. м. с кадастровым номером 90:01:030801:637.

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022 ООО «Фридом-Строй» не обладало правом на заключение такого договора, так как ранее возникшее право аренды по договору аренды земельного участка было оформлено с нарушениями действовавшего в соответствующий период возникновения правоотношений законодательства.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом ООО «Фридом-Строй» не являлось на момент заключения договора аренды собственником каких-либо строений На спорном земельном участке.

Кроме того, согласно части 2 статьи 124 Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных частями второй, третьей статьи 134 настоящего Кодекса.

Оснований, предусмотренных частью 2 статьи 134 Земельного кодекса Украины, для передачи участка в аренду без проведения торгов у ООО «Фридом-Строй» не имелось.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637 заключён с нарушением порядка передачи в аренду земель публичной собственности.

Кроме того, в рамках дела № А83-11438/2020 судами апелляционной и кассационной инстанций установлено, что ООО «Фридом-Строй» с 2010 года не приступило к строительству объектов жилищного комплекса малоэтажной многоквартирной застройки на земельном участке публичной собственности с кадастровым номером 90:00:000000:639, а также установлено отсутствие обстоятельств, объективно препятствующих использованию указанного участка по назначению.

Судом было указано, что изначально условиями договора аренды в редакции от 28.10.2010, согласно которому в аренду была передана, в том числе, территория позднее сформированного земельного участка с кадастровым номером 90:00:000000:639, предусмотрена обязанность арендатора приступить к использованию земельного участка после осуществления его государственной регистрации и подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 9.4), вместе с тем, указанные обязательства арендатор не исполнил, не приступил к использованию и освоению земельного участка без уважительных причин, в том числе, в течение трех лет после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

Таким образом, ООО «Фридом-Строй» ненадлежащим образом выполняло условия договора аренды земельного участка № 4 от 12.02.2016, который был перезаключён с арендатором в целях приведения правоотношений сторон, возникших их договора аренды земельного участка № 041000400051 от 22.10.2010, в соответствие с действующим законодательством.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО «ФридомСтрой» преимущественного права на заключение договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637 в новых границах на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 16 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации» следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Передача спорного земельного участка в аренду нарушает установленный земельным законодательством запрет на формирование и предоставление земельных участков в отсутствии объектов недвижимости без проведения торгов.

Помимо изложенного следует отметить, что прекращение производства по делу в части требований истцов по делу № А83-11438/2020, относящихся к земельному участку с кадастровым номером 90:01:030801:637, было мотивировано установлением при рассмотрении спора по существу обстоятельств о том, что соглашение об изъятии земельного участка от 27.12.2019 № 89/11/19, а также о прекращении права аренды ООО "Фридом- Строй" на земельный участок с кадастровым номером 90:01:030801:637 зарегистрировано; согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:1325 (сформированного из исходного земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637) отражены сведения о регистрации права собственности за муниципальным образованием Почтовское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (дата регистрации 08.10.2021), а также о зарегистрированном праве постоянного (бессрочного) пользования за ГКУ РК "САД РК" (дата государственной регистрации 21.10.2021).

Установление этих обстоятельств, а также сведений о возвращении земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637, при рассмотрении спора по существу было принято во внимание и учтено при разрешении судом апелляционной инстанции вопроса о принятии отказа истцов от исковых требований в соответствующей части.

В свою очередь, вывод о расторжении договора аренды земельного участка № 4, заключенного между администрацией и ООО "Фридом-Строй" 12.02.2016, и обязании общества передать администрации земельный участок площадью 811 930 кв. м. с кадастровым номером 90:00:000000:639 по результатам рассмотрения дела № А83-11438/2020 мотивирован установлением судами обстоятельств допущения арендатором существенного нарушения условий договора, согласно которому ответчик был обязан начать освоение земельного участка и построить жилищный комплекс, ввести его в эксплуатацию, в связи с чем, требования о расторжении договора аренды земельного участка признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, учитывая установление факта неисполнения арендатором указанных выше обязательств в отношении участка с кадастровым номером 90:00:000000:639 и соответствующее расторжение договора аренды № 4 от 12.02.2016, прекращение производства по делу № А83-11438/2020 в части требований, относимых к земельному участку с кадастровым номером

90:01:030801:637 в связи с принятием отказа истцов от иска в данной части при установлении судами конкретных вышеприведенных фактических обстоятельств в связи с которыми стало возможным заявление такого отказа и принятие его судом, в рамках настоящего спора у судов также отсутствовали основания для удовлетворения первоначальных и отказа в удовлетворении встречных требований по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, суд округа считает необходимым отменить обжалуемое в порядке кассационного производства постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции по настоящему делу.

Дополнительно суд округа отмечает, что на дату судебного заседания по рассмотрению настоящей кассационной жалобы, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-654/2024 отсутствующий должник - ООО "Фридом-Строй" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по соответствующей упрощенной процедуре банкротства, утвержден конкурсный управляющий, признана обоснованной и подлежащей включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника задолженность перед администрацией в общем размере 12 750 285 руб., из которых 12 696 082,05 руб. – задолженность по арендной плате и 54 203,53 руб. - пени.

В ходе рассмотрения судом вопросов обоснованности заявления администрации о банкротстве общества и введения в отношении него упрощенной процедуры банкротства отсутствующего должника, а также об обоснованности, составе, размере и очередности требований указанного кредитора, в числе прочих обстоятельств, судом было установлено, что в материалы дела представлены сведения, подтверждающие отсутствие у должника имущества для покрытия в полном объеме судебных расходов. При этом представитель конкурсного управляющего общества в заседании суда округа также привел сведения об отсутствии обнаружения органов управления должником, финансово-хозяйственной документации должника и принадлежащего ему имущества, указал на то, что он обратился к бывшему директору ООО «Фридом-строй» с заявлением об истребовании документов должника и материальных ценностей, но усматривает трудности с их обнаружением и получением с учетом того, что бывший руководитель должника является гражданином иностранного государства (Турции), а организация, являющаяся единственным участником должника, также зарегистрирована в юрисдикции того же иностранного государства. Управляющий также выразил правовую позицию об отсутствии у общества возможности использования земельного участка по целевому назначению и исполнения обязательств по договору аренды.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу № А83-20831/2022 отменить, решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.08.2023 по данному делу оставить в силе.

Отменить принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 26.01.2024 приостановление исполнения постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу

№ А83-20831/2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Гнездовский

Судьи Т.В. Егорова

ФИО1