Постановление от 1 октября 2025 г. по делу № А41-62548/2024

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-62548/2024
02 октября 2025 г.
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2025 г.


Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Корниенко В. А.,

судей Обарчука А. А., Петропавловской Ю. С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «АЕ ГРУПП» представитель по доверенности от 10.07.2024 ФИО1,

от Администрации городского округа Дубна Московской области представитель по доверенности от 09.01.2025 ФИО2,

иные участвующие в деле лица не явились, извещены,

рассмотрев 25 сентября 2025 года в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области

на решение от 21.03.2025

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 26.06.2025

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А41-62548/2024,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЕ ГРУПП»

к Администрации городского округа Дубна Московской области

об оспаривании решения,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Айсвуд Нетворк», общество с ограниченной ответственностью транспортная компания «Энергия»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АЕ ГРУПП» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Дубна Московской области (далее –Администрации) об оспаривании решения.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Айсвуд Нетворк», общество с ограниченной ответственностью транспортная компания «Энергия».

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2025 по делу № А41-62548/2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, заявленные требования удовлетворены.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт.

От Общества в суд кассационной инстанции посредством информационной системы «Мой арбитр» поступило ходатайство об участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания). Указанное ходатайство судом кассационной инстанции удовлетворено, судебное заседание проведено с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации просил удовлетворить жалобу, представитель Общества возражал против её удовлетворения. В приобщении к материалам дела поступившего от Общества отзыва на кассационную жалобу судебной коллегией отказано в связи с нарушением положений ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при его подаче. Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, а дело подлежащим направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Как следует из установленных судами фактических обстоятельств, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020104:445 находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 50:40:0020104:24, 50:40:0020104:20, которые принадлежат на праве собственности Заявителю. Данный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, сформирован на основании постановления Администрации от 23.11.2023 № 112-ПА-1320 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 2 070 кв. м, расположенного по адресу: <...> аренды».

Между Обществом и Администрацией заключен договор аренды земельного участка № 298-ОЗО от 11.03.2024, согласно п. 1.3 которого земельный участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Общество обратилось с заявлением о предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов. Решением от 07.06.2024 № Р001-8449747228-84636263 Обществу отказано по следующим основаниям: установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию; расположение на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, зарегистрированного в ЕГРН без разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию или зарегистрированного в ЕГРН на основании декларации.

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы, Заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, исходил из следующего.

 Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883 утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (далее – Административный регламент). Административным регламентом, в числе прочего, предусмотрены следующие основания для отказа в предоставлении услуги: установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию (п. 13.2.16 Административного регламента).

Пунктом 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.01.2020 исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Предусмотренные ч. 29-31 настоящей статьи законы субъектов Российской Федерации могут быть приняты не позднее 01.01.2016.

В настоящем случае спорные правоотношения возникли в 2022 году, то есть после 01.01.2020. Административный регламент не может рассматриваться в качестве закона субъекта Российской Федерации.

Кроме того, земельный участок был сформирован Администрацией на основании Постановления Администрации от 23.11.2023 № 112-ПА-1320 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 2070 кв. м, расположенного по адресу: <...> аренды» в целях эксплуатации расположенных на земельном участке нежилых зданий и передан в аренду Обществу на основании договора аренды земельного участка № 298-ОЗО от 11.03.2024. Обращение Заявителя о выкупе земельного участка направлено на изменение титула владения с права аренды на право собственности, при этом каких-либо изменений в целях использования земельного участка или назначения нежилых зданий, расположенных на земельном участке, не произошло.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Дубна Московской области, утвержденными Постановлением Администрации от 26.02.2021 № 108ПА-135 (ред. от 27.05.2024 № 112ПА-623) испрашиваемый земельный участок входит в территориальную зону - П (производственная зона). В указанной территориальной зоне применяется градостроительный регламент с видами разрешенного использования земельных участков, которые включают такие основные виды: объекты дорожного сервиса 4.9.1, хранение автотранспорта 2.7.1; деловое управление 4.1, служебные гаражи 4.9, производственная деятельность 6.0, склад 6.9, складские площадки 6.9.1, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг 3.1.2., что подтверждается сводной информацией Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области о земельном участке с кадастровым номером 50:40:0020104:445. Указанные виды разрешенного использования допускают размещение зданий (сооружений), находящихся в собственности Заявителя и расположенных на испрашиваемом земельном участке, и которые не будут препятствовать использованию земельного участка и указанных объектов по их разрешенному использованию.

Также в качестве основания для отказа в предоставлении Заявителю государственной услуги указано на расположение на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, зарегистрированного в ЕГРН без разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию или зарегистрированного в ЕГРН на основании декларации.

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды земельного участка № 298-ОЗО от 11.03.2024 земельный участок предоставляется для объектов дорожного сервиса; на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие покупателю на праве собственности: административно-складское здание придорожного сервиса с кадастровым номером 50:40:0020104:20, площадью 409,2 кв. м, количество этажей: 2, запись регистрации от 22.09.2022 № 50:40:0020104:20-50/116/2022-7; основное строение (гараж), с кадастровым номером 50:40:0020104:24, площадь 145,1 кв. м, количество этажей: 1, запись регистрации от 22.09.2022 № 50:40:0020104:2450/116/2022-9.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости возникло у Заявителя на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 100 от 19.09.2022 и договора купли-продажи недвижимого имущества № 101 от 19.09.2022. Право собственности Заявителя на объекты недвижимого имущества (нежилые здания) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием кадастровых номеров расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости. Указанное основание для отказа в предоставлении земельного участка со ссылкой на п. 13.3.17 Административного регламента не соответствует представленным документам и фактическим обстоятельствам.

Суды пришли к выводу о том, что решение Администрации от 07.06.2024 № Р001-8449747228-84636263 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», нарушает права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и является незаконным.  

Однако, судами не учтены следующие обстоятельства.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.01.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

В силу ч. 4 статьи 37 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и, в дополнение к основному, вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка (пп. 7 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

Рассматривая такое заявление, уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении участка (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). При наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка.

В п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В силу п. 3 указанной статьи цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН.

Согласно ч. 3 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

Исходя из приведенных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе. Данный вывод подтвержден в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140.

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка. Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594 по делу № А28-37/2023.

По правилам распределения бремени доказывания, установленным ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в обоснование законности принятого ею решения ссылалась на то обстоятельство, что принадлежащие Обществу здания предоставлены третьим лицам в аренду и ими используются не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка о передаче в собственность которого просил Заявитель.

Лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право.

Администрация указывала, что Заявителем не представлено доказательств в обоснование права требования предоставления в собственность земельного участка с видом разрешенного использования « Объекты дорожного сервиса» и по цене, определяемой исходя из данного вида использования, при фактическом использовании размещенных на участке строений в иных целях.

Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Судами не устанавливалось надлежащего обоснования Заявителем площади земельного участка, необходимой для использования и эксплуатации объектов недвижимости.

По смыслу ч. 3 ст. 15, ст. 71, ч. 1 ст. 168, п. п. 1 - 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении суда, приведя мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Аналогичные нормы действуют для судебных инстанций в порядке осуществления судопроизводства по пересмотру актов арбитражных судов.

Вышеприведенные требования процессуального закона судами не выполнены.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.  

При новом рассмотрении суду в соответствии со ст. 168 АПК РФ следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А41-62548/2024 отменить.

Дело № А41-62548/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.   


Председательствующий судья                                                  В. А. Корниенко


Судьи                                                                                                          А. А. Обарчук


Ю. С. Петропавловская