Решение от 19 мая 2021 г. по делу № А27-1035/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, г. Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru, тел. (384-2) 45-10-82

е-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-1035/2021
город Кемерово
19 мая 2021 года.
Резолютивная часть решения суда объявлена 12 мая 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 19 мая 2021 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>, г.Кемерово) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Кемерово) об обязании возвратить земельный участок площадью 26780 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101064:321, расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, севернее здания № 15Б по ул. Баха, в месячный срок с момента вступления в силу решения суда,

и по встречному требованию общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 20.05.2020 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101064:321 на новый срок, об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды без проведения торгов с обществом с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101064:321 (в редакции уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

при участии:

от комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса – ФИО2, доверенность от 30.04.2021, удостоверение, диплом,

от общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» - ФИО3, доверенность от 13.01.2020, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» (далее – общество) об обязании возвратить земельный участок площадью 26780 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101064:321, расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, севернее здания № 15Б по ул. Баха, в месячный срок с момента вступления в силу решения суда.

Требования комитета мотивированы тем, что договор аренды от 04.04.2014 № 01-04-тс/14 расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем, у общества возникла обязанность по возврату земельного участка.

Обществом представлен отзыв на исковое заявление, полагает, что заявленные требования незаконные и необоснованные, поскольку общество обладает правом на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Впоследствии, общество обратилось к комитету со встречным иском о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 20.05.2020 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101064:321 на новый срок, об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды без проведения торгов с обществом с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101064:321 (в редакции уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Комитетом представлен отзыв на заявление, указано, что выданный отказ является законным, поскольку строение, возведенное на спорном земельном участке, обладает признаками самовольной постройки.

Определением суда от 26 января 2021 года по делу № А27-24492/2019 выделено в отдельное производство требование комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» об обязании возвратить земельный участок площадью 26780 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101064:321, расположенный по адресу: г.Кемерово, Заводский район, севернее здания № 15Б по ул. Баха, в месячный срок с момента вступления в силу решения суда и встречное требование общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса об обязании заключить договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101064:321 с присвоением номера дела № А27-1035/2021.

Определением суда от 25 февраля 2021 года объединены дела Арбитражного суда Кемеровской области № А27-24492/2019 и А27-1035/2021 в одно производство с присвоением объединенному делу № А27-1035/2021, в связи с отменой определения суда о возвращении встречного иска.

В судебном заседании представитель комитета на исковых требованиях настаивала, по встречным требованиям возражала. Представитель общества возражал по заявленным исковым требованиям, настаивал на удовлетворении встречных требований.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «СибСпецСтрой» (арендатором) заключен договор от 04.04.2014 № 01-04-ТС/14 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.2 договора, характеристики земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер – 42:24:0101064:321, адрес – город Кемерово, Заводский район, севернее здания № 15б по ул. Баха, площадь – 26780 кв.м, разрешенное использование – для строительства складов промышленных и хозяйственных товаров с гаражом обслуживающего вида использования.

04.04.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 02.04.2019. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 02.04.2014 (пункты 2.1, 2.3 договора).

Согласно пункту 7.2 договора, в случае если по окончании действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Факт расторжения договора между комитетом и обществом после 02.04.2019 сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В адрес общества комитетом направлено предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка. Ответа на предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка от ответчика не последовало, как указывает истец, возврат земельного участка не произведен.

По смыслу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Документов, свидетельствующих о возврате ответчиком истцу по соответствующему акту приема-передачи полученного в аренду земельного участка, не представлено.

При этом односторонний отказ ответчика от исполнения обязательства освободить земельный участок, предоставленный ему по договору аренды, является недопустимым в силу статей 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что по истечении срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил обществу уведомление о прекращении договора аренды.

Несостоятелен довод Общества о том, что в результате прекращения договора аренды земельного участка оно лишится прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства. Общество не лишено возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, суд признает требования комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Обществом заявлены встречные требования о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 20.05.2020 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101064:321 на новый срок, об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды без проведения торгов с обществом с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101064:321.

Решением от 20.05.2020 № 10-6-05/846 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, комитет отказал в предоставлении земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что решение от 20.05.2020 № 10-6-05/846 является незаконным и нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд.

Следовательно, согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пункт 6 постановления Пленума основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, на основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Следовательно, на заявителе лежит обязанность доказать нарушение оспариваемыми действиями, решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. А на заинтересованном лице лежит обязанность доказывания законности действий, соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения.

Обществом в обоснование нарушения прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности указано, что на спорном земельном участке осуществляется строительство склада, в связи с чем, утрата права аренды повлечет невозможность осуществления хозяйственной деятельности.

Как следует из решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов от 20.05.2020 № 10-6-05/846, в обоснование отказа комитет указал одновременно на то, что на земельном участке по адресу: г. Кемерово, севернее здания №15Б по ул.Баха расположено нежилое здание, право собственности на которое не зарегистрировано, и то, что поскольку на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, основания для предоставления земельного участка отсутствуют.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Из представленных суду распечаток из Google Earth Интернет следует, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства. В подтверждение наличия объекта на спорном земельном участке представлен технический план здания, проектная документация и технический паспорт объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного, общество, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

При таких обстоятельствах, у комитета отсутствовали основания для отказа в предоставлении заявителю земельного участка без проведения торгов сроком на три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Вместе с тем, органом, осуществляющим публичные полномочия, не представлено доказательств, свидетельствующих о соответствии оспариваемого ненормативного правового акта, и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, закону или иному нормативному правовому акту.

При таких обстоятельствах требования общества подлежат удовлетворению.

Таким образом, с учетом удовлетворения заявленных обществом требований суд считает необходимым возложить на комитет обязанность заключить с ООО «Сибспецстрой» договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат взысканию с комитета в пользу общества.

По иску комитета государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета с общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса земельный участок площадью 26780 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101064:321, расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, севернее здания № 15Б по ул. Баха, переданный по акту приема-передачи земельного участка от 04.04.2014 по договору аренды земельного участка от 04.04.2014 № 01-04-ТС/14, в месячный срок с момента вступления в силу решения суда.

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 20.05.2020 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101064:321 на новый срок.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101064:321 сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» судебные расходы на уплату государственной пошлины 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибспецстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину 6000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Н.К. Фуртуна