Постановление от 4 декабря 2018 г. по делу № А32-17628/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17628/2018
город Ростов-на-Дону
04 декабря 2018 года
15АП-14702/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Белореченского городского поселения Белореченского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Семушин А.В.)

от 10 июля 2018 года по делу № А32-17628/2018

по иску Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308230314700036),

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства,о прекращении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Белореческого городского поселения Белореченского района Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в ко тором просит прекратить право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101021:866, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101021:809 по адресу: г.Белореченск Краснодарского края, улица Ленина, а также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства. Также истец просит аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды земельного участка от 19.11.2014 и запись о передаче праве и обязанностей по договору аренды земельного участка по соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора от 19.11.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2018 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что, поскольку на объект нежвижимого имущества зарегистрировано право собственности, истцом заявлен ненадлежащий иск. Суд отверг акт осмотра, составленный членами комисии городского самоуправления, указав, что им не могут быть отвергнуто заключение кадастового инженера. При наличии действующего разрешения на строительство не имеется оснований для прекращения договора аренды земельного участка.

Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края в порядке апелляционного производства, просила решение отменить, удовлетворив исковые требования. Заявитель указывает, что суд неправильно установил фактические обстоятельства, связанные с наличием объекта незавершенного строительства, в связи с чем пришел к неправильным выводом относительно права ответчика на заключение договора аренды на новый срок. Необоснованно отказано также в аннулировании запись в Реестре об аренде земельного участка, поскольку администрация правомерно отказалась от договора.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель ФИО2 указывает на правомерность принятого судебного акта. Осмотр участка производился в отсутствие арендатора, акт осмотра не может опровергнуть выводы кадастрового инженера. На момент рассмотрения администрацией вопроса о пролонгации договора действовало разрешение на строительство, последующая отмена постановлением от 20.06.2018 не могла быть предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции правомерно указал на наличие предусмотренного законом основания для пролонгации разрешения на строительство.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежаще, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования Белореченский район от 19.11.2014 № 2517 гражданке ФИО4 был предоставлен земельный участок в аренду на 3 года площадью 423 кв.м. с кадастровым номером 23:39№1101021:809, отнесенный к землям населенных пунктов, расположенный в <...> - для строительства магазина ( л.д.27, т.1). На основании указанного постановления 19.11.2014 Администрация Белореченского района и ФИО4 заключили договор аренды указанного земельного участка.

24.05.2015 ФИО4 заключила с ФИО2 соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.11.2014 (л.д.39, т.1), соглашение о передаче прав и обязанностей в связи с переходом аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра.

30.01.2018 комиссия муниципального земельного контроля Администрации Белореченского района произвела обследование земельного участка. расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:39№1101021:809, и установила что земельный участок огражден временным забором из металлических листов, на земельном участке расположены строительные материалы, мусор. На участке пробурены отверстия под сваи, по поверхности земли между сваями проходит бетон толщиной 3-5 см, данный бетон частично разрушен, частично находится на деревянной основе, что является признаками некапитального строения (л.д.41, т.1). Указанный акт проиллюстрирован фотоматериалом (л.д.41-45, т.1), которым объективно подтверждены сведения, изложенные в акте обследования земельного участка.

В связи с изменением компетенционных полномочий органов местного самоуправления поселений и муниципального района правомочие распоряжения земельным участком перешло к администрации городского поселения ( пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 171-ФЗ).

Письмом от 10.12.2017 № 02-14/1523 глава Администрации городского поселения уведомил ФИО2 о том, что срок действия договора аренды истек, оснований для заключения договора на новый срок не имеется.

Постановлением Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края от 01.02.2018 № 24 в связи с истечением срока действия договора аренды от 19.11.2014, постановлено прекратить действие договора.

Письмом от 01.02.2018 № 02-04/125 глава Белореченского городского поселения сообщил ФИО2 о том, что ввиду истечения срока действия договора ей надлежит освободить земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:809.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, когда указанные письма вручены ФИО2, однако из возражений ФИО2 на исковое заявление (л.д.151-153, т.1) следует, что ей было известно об указанных письмах Администрации, выражающих одностороннем волеизъявление Администрации на отказ об договора аренды, то есть, воля арендодателя об отказе об договора доведена до сведения арендатора. Копии указанных документов представлены ФИО2, заверены ее печатью предпринимателя (л.д.83-84, т.1), что подтверждает получение ею писем Администрации.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, по сути сослался исключительно на факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства как основания для наличия права на возобновление аренды на новый срок, придя к выводу, что акт муниципального земельного контроля не может опровергать заключение кадастрового инженера.

Однако такое толкование норм процессуального права арбитражным судом первой инстанции не может быть признано правильным.

Согласно части 1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 той же статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В нарушение указанных предписаний суд первой инстанции фактически уклонился от оценки представленного письменного доказательства в виде акта обследования земельного участка и приложенного к нему фотоматериала. Кроме того, арбитражный суд не проанализировал и содержание представленного технического плана объекта незавершенного строительства (л.д.97-104, т.1), на основании которого ФИО2 в упрощенном порядке зарегистрировала право собственности на указанный объект.

Арбитражный суд Краснодарского края не учел, что основным вопросом данного спора является правомерность внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства, и в зависимости от решения указанного вопроса подлежит или не подлежит применению норма пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), согласно которой допускается предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, надлежит оценить представленные доказательства для вывода о том, является ли указанный в документах объект объектом незавершенного строительства.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ ( в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из заключения кадастрового инженера (л.д.102, т.1) следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 4 процента. Описание объекта в натуре отсутствует, определены лишь характерные точки контура.

Из проектной документации здания магазина, составленной главным инженером проекта ООО "Кубанская нефтегазовая компания" ФИО6 следует, что фундамент здания предполагается столбчатый с монолитным железобетонным ростверком глубиной заложения до одного метра (л.д.111, т.1).

Вместе с тем из акта муниципального земельного контроля от 30.01.2018 следует, что завершенный фундамент отсутствует. На земельном участке пробурены отверстия под сваи, по поверхности земли между сваями местами пролит бетон толщиной 3-5 см ( что очевидно исключает несущую способность такого слоя), данный бетон частично разрушен, частично находится на деревянной основе, частично отсутствует (л.д.41). Указанные обстоятельства объективно подтверждены фотоснимками, на которых видны указанные в акте факты, в том числе, дерево, растущее непосредственно на линии, по которой идет полоса бетона якобы под фундамент (л.д.42).

Доводы ответчика о том, что указанный акт составлен в ее отсутствие правового значения не имеет, поскольку законодатель не устанавливает обязательного уведомления собственником земельного участка арендатору земельного участка в отношении проведения проверки целевого использования земельного участка публичной формы собственности .

Указанный акт правомерно представлены арбитражному суду в качестве доказательства и должен быть оценен судом в совокупности с другими доказательствами.

Сведения, изложенные в указанном акте, предпринимателем ФИО2 не оспорены (л.д.151-152, т.1), какие-либо доказательства, направленные в опровержение обстоятельств, указанных в акте муниципального земельного контроля, составленного представителями Управления градостроительства и архитектуры, не представлено. Ходатайства о назначении экспертизы для опровержения фактических обстоятельств, указанных в акте и описывающих состояние объекта, ответчик не заявила, чем приняла на себя в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск соответствующего процессуального поведения, имея при этом представителя для оказания ей юридической помощи (л.д.144, т.1).

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)".

Из имеющегося акта осмотра следует, что полного завершения работ по сооружению фундамента согласно проектной документации не имеется; видимость работ по сооружению фундамента ( в виде пролития бетона в отдельных местах на 5-6 см) не дает оснований считать, что создан объект незавершенного строительства в юридическом смысле.

Таким образом, поскольку на момент окончания договора аренды объекта незавершенного строительства в юридическом смысле не существовало, оснований для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности на объект незавершенного строительства также не имелось. Сам по себе факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи.

Соответственно, у предпринимателя ФИО2 не имеется права на однократное продление аренды для завершения строительства, предусмотренного пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вопрос наличия или отсутствия действующего разрешения на строительство при таких обстоятельствах для данного дела юридически незначимо.

При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект, безосновательно внесенный в Единый государственный реестр недвижимости, подлежит удовлетворению.

В отношении второго заявленного истцом требования о погашении записи о регистрации права аренды земельного участка апелляционный суд отмечает, что оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Срок договора аренды, заключенный 19.11.2014, права и обязанности арендатора по которому получены ФИО2, завершился 19.11.2017, то есть, по истечении установленного договором трехлетнего срока. Поскольку письмами от 19.12.2017 и от 27.12.2017 (л.д.83-84, т.1), полученными ФИО2, Администрация Белореческого городского поселения уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды и указала на необходимость прекращения действий, совершение которых может воспрепятствовать последующему возвращению земельного участка, указанные письма надлежит оценивать как отказ арендодателя в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, влекущий прекращение договора аренды.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы Администрации о ничтожности договора аренды от 19.11.2014.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-Ф), пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Принимая платежи от ФИО2 в качестве арендатора, Администрация Белореченского городского поселения в силу указанного эстоппеля лишила себя права ссылаться на недействительность сделки. Такое поведение Администрации не может быть поддержано судом, поскольку неприменение указанного эстоппеля может лишить ФИО2 возможности реализации прав арендатора, связанных с наличием улучшений арендованного имущества ( статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации) ( вопрос о наличии такого права и объема права в данном процессе не затрагивается).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса предоставляет право арендодателю право на односторонний и немотивированный отказ от договора, через три месяца после получения ответчиком уведомлений Администрации договор аренды, считающийся заключенный на неопределенный срок, прекратил свое действие.

Согласно разъяснению, данному в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора": "Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ)". Указанное разъяснение подлежит применению и к случаю прекращения договора в силу закона на основании предусмотренного законом права одностороннего отказа от договора.

Таким образом, у Администрации городского поселения имеется иной, установленный законом порядок прекращения обременения в виде аренды - путем подачи соответствующего заявления в административном порядке.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации в соответствующей части не имеется.

При решении вопроса о судебных расходах апелляционный суд учитывает удовлетворение одного из двух заявленных по существу спора требований Администрации и частичное удовлетворение апелляционной жалобы. Поскольку Администрация городского поселения освобождена от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины ( 6000 рублей по удовлетворенному иску о признании права отсутствующим и 1 500 рублей по апелляционной жалобе) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 июля 2018 года по делу А32-17628/2018 отменить и принять новый судебный акт.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101021:866, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101021:809 по адресу: <...>. Погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101021:866, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101021:809 по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 7 500 (семь тысяч пятьсот) рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

СудьиМ.Н. Малыхина

А.А. Попов