Решение от 22 мая 2017 г. по делу № А60-6940/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-6940/2017
23 мая 2017 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахманова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Данченко, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-6940/2017 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800(далее-истец)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ", ИНН <***>, ОГРН <***>(далее-ответчик, ООО "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ")

о взыскании 1 245 500 руб. 55 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности от 31.10.2016 г. ь№ 412/05/01-12/0111, предъявлен паспорт ;

от ответчика: ФИО2- представитель по доверенности от 13.03.2017 г., предъявлен паспорт;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" о взыскании 1 245 500 руб. 55 коп., в том числе 1217498 руб. 09 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4-945 от 17.08.2006 г.(в редакции дополнительных соглашений №1 от 15.06.2010 г., №3 от 11.05.2012 г., №4 от 14.05.2012 г., №5 от 11.01.2013 г.) за период с февраля 2013 г. по май 2016 г., 28002 руб. 46 коп. пеней, начисленных за период с 11.05.2016 г. по 02.06.2016 г.

В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях. При этом Администрация города Екатеринбурга представила информационный расчет, который приобщен к делу.

Ответчик представил отзыв, в котором считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по основаниям, указанным в отзыве.

Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «М-СтройИнвест» был заключен договор аренды № 4-945 от 17.08.2006 г.(в редакции дополнительных соглашений №1 от 15.06.2010 г., №3 от 11.05.2012 г., №4 от 14.05.2012 г., №5 от 11.01.2013 г.) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:0009, площадью 2688 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства и эксплуатации делового центра с подземной парковкой на срок с 25.08.2005 г. по 24.08.2008 г.(п.п.2.1.1.-2.1.5, 6.1 договора аренды).

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП , о чем имеется регистрационная запись от 22.09.2006 г. № 66-66-01/433/2006-074.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя возражений не последовало, то договор аренды № 4-945 от 17.08.2006 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №66/001/004/2016-5648, № 66/001/004/2016-5647, 66/001/004/2016-5653, №66/001/004/2016-5630 от 26.01.2016 г. ООО "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 237,2 кв.м. общая долевая собственность 5285/90817 ( рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/753/2007-087) и общая долевая собственность 7866/90817(рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/753/2007-088), 755 кв. м(рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/721/2007-106), 503,5 кв.м(рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/721/2007-107),общая долевая собственность 4/10 (рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/753/2007-085) и общая долевая собственность 3/5 (рег. запись от 12.11.2007 г. № 66-66-01/753/2007-086 на нежилое помещение площадью 138 кв.м.

Считая, что ООО "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" стало арендатором земельного участка, занятым приобретенными им объектами и необходимым для их использования, однако арендную плату не вносило, истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик представил отзыв, в котором не согласен с исковыми требованиями.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств, что строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Таким образом, с указанного момента объект недвижимости юридически существует.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится и объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки.

В данном случае ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости ООО "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" приобрело право пользования земельным участком, занятым приобретенными им объектами и необходимым для их использования на праве аренды.

Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

При этом переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.

Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, стал ответчик , иными словами ООО "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 4-945 от 17.08.2006 г.(в редакции дополнительных соглашений №1 от 15.06.2010 г., №3 от 11.05.2012 г., №4 от 14.05.2012 г., №5 от 11.01.2013 г.).

В связи с вышеизложенным судом отклоняются доводы ответчика об отсутствии между сторонами подписанного договора.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен п. 2.2.4 договора № 4-945 от 17.08.2006 г.(в редакции дополнительных соглашений №1 от 15.06.2010 г., №3 от 11.05.2012 г., №4 от 14.05.2012 г., №5 от 11.01.2013 г.) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с февраля 2013 г. по май 2016 г., составляющая, согласно расчету истца, 1217498 руб. 09 коп.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по арендной плате за период с 01.02.2013 г. по 20.02.2014 г.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Истец сослался на необходимость исключения из срока исковой давности периода соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Поскольку договором аренды (п. 2.2.4.) и соответствующими расчетами на 2013-2014 г.г. предусмотрена ежемесячная оплата, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 11 числа каждого месяца, подлежащего оплате.

В связи с тем, что истец обратился к ответчику с претензией 09.06.2016 г., а в суд с иском – 20.02.2016 г., с учетом п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ", суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с февраля 2013 г. по январь 2014 г. в размере 286903 руб. 13 коп. (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу N 301-эс16-537, А43-25051/2014).

Каких-либо иных оснований для перерыва течения срока исковой давности истцом не указано.

Поскольку срок исковой давности по спорному периоду истек и ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 286903 руб. 13коп. за период с февраля 2013 г. по январь 2014 г. удовлетворению не подлежит.

Следовательно, истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате за период с февраля 2014 г. по май 2016 г., размер которой согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, составляет 930594 руб. 96 коп.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств внесения арендной платы либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению частично в размере 930594 руб. 96 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 28002 руб. 46 коп. за период с 11.05.2016 г. по 02.06.2016 г. в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с февраля 2013 г. по май 2016 г.

Однако, поскольку в связи с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), требование о взыскании пеней в размере в размере 6598 руб. 74 коп. за период с 11.05.2016 г. по 02.06.2016 г., начисленных на задолженность, возникшую за период с февраля 2013 г. по январь 2014 г., удовлетворению не подлежит, поскольку срок исковой давности по нему истек одновременно с истечением срока исковой давности по основному требованию.

Таким образом, истец вправе требовать от ответчика уплаты пеней за период 11.05.2016 г. по 02.06.2016 г. в размере 21403 руб. 72 коп.

Ответчик каких-либо иных возражений относительно требования о взыскании пеней, требований об уменьшении суммы пеней не заявил.

В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, доказательств уплаты пеней в полном объеме не представлено, требование истца о взыскании пеней подлежит частичному удовлетворению частично в размере 21403 руб. 72 коп. (ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) 930594 (девятьсот тридцать тысяч пятьсот девяносто четыре) руб. 96 коп. долга, 21403 (двадцать одна тысяча четыреста три) руб. 72 коп. пеней.

В остальной части в иске отказать.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРАЛ-ИНДУСТРИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 22040 (двадцать две тысячи сорок) руб. госпошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЕ.ФИО3