Постановление от 8 декабря 2024 г. по делу № А32-53153/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53153/2023
г. Краснодар
09 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Калуцких Р.Г., при участии от заявителей: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенности от 14.09.2023 и от 26.09.2023), в отсутствие осуществляющих публичные полномочия органов: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>), управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024 по делу № А32-53153/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2; вместе далее – предприниматели, заявители) обратились к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) со следующим требованиями:

– признать незаконным решение администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 с «для размещения комплекса общественного питания» на «гостиничное обслуживание», оформленное письмом заместителя главы администрации от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23;

– признать незаконным решение управления об отказе в предоставлении предпринимателям земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, оформленное письмом начальника управления от 21.08.2023 № 27-05-7811/23;

– обязать управление заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 со множественностью лиц на стороне арендатора с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» в течение 10 дней после вступления решения в законную силу.

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 197 – 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивировано следующим. Предприниматели являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557, принадлежащем муниципальному образованию город-курорт Анапа, поэтому имеют исключительное право на оформление арендных отношений в отношении указанного участка. Для реализации данного права управление обязано привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с установленным решениями судов общей юрисдикции видом разрешенного использования возведенных на нем зданий и документами градостроительного зонирования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 предоставлен управлением в аренду ФИО4 по договору от 02.08.2010 № 3700003885 на основании постановления администрации от 28.07.2010 № 1774 «О предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка по адресу: <...>», для размещения комплекса общественного питания. Договор аренды заключен на срок до 28.07.2015. По договору от 13.09.2010 ФИО4 уступил права и обязанности арендатора из договора от 02.08.2010 № 3700003885 предпринимателю ФИО1 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612533 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1 900 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа. На данный участок зарегистрирована аренда в пользу предпринимателя ФИО1, дата регистрации 24.08.2010, на основании договора от 02.08.2010 № 3700003885. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для размещения комплекса общественного питания, на нем по сведениям ЕГРН расположены объекты недвижимости (нежилые здания) с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1561, 23:37:0107001:1651. На объект с кадастровым номером 23:37:0107001:1651 зарегистрировано 18.02.2019 право собственности предпринимателя ФИО2, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, вид разрешенного использования – нежилое, площадь – 3 510 кв. м, количество этажей – 7 (выписка из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612507). На объект с кадастровым номером 23:37:0107001:1561 зарегистрировано 08.02.2013 право собственности предпринимателя ФИО1, площадь – 1 460,5 кв. м, назначение – нежилое, наименование – здание, вид разрешенного использования – нежилое здание. На указанные здания право собственности признано решениями суда общей юрисдикции в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Решением Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 за предпринимателем ФИО1 признано право собственности на административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литера «А» площадью 1460,5 кв. м; пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» площадью 3 242,5 кв. м, расположенные по адресу: <...>. В последующем решением Анапского городского суда от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 за предпринимателем ФИО1 признано право собственности на семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» общей площадью 3 510,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Предприниматели, ссылаясь на расположение на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557 принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, обратились в администрацию с заявлением от 28.02.2023 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения комплекса общественного питания» на «гостиничное обслуживание». В заявлении указано, что оба здания используются в качестве гостиниц, в связи с истечением срока действия договора аренды возникла необходимость в заключении нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В этой связи имеются основания для изменения указанного в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с размещения комплекса общественного питания на гостиничное обслуживание. Испрашиваемый вид включен в качестве основных видов разрешенного использования для территориальной зоны «Р2», он соответствует фактическому использованию земельного участка. В письме от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 администрация отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с изначальным предоставлением земельного участка в аренду в порядке публичной процедуры предварительного согласования места размещения объекта для строительства комплекса общественного питания. Предприниматель ФИО2 обратился в управление с заявлением от 21.06.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1 900 кв. м в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием цели использования – гостиничное обслуживание. В письме от 21.08.2023 № 27-05-7811/23 управление отказало в предоставлении участка в аренду, указав следующее. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения комплекса общественного питания, испрашиваемая цель предоставления земельного участка в аренду, указанная в заявлении о предоставлении, не соответствует установленному виду разрешенного использования. Поэтому в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса имеются основания для принятия решения об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Ссылаясь на незаконность решений от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 и от 21.08.2023 № 27-05-7811/23, нарушающих права предпринимателей как собственников объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в аренду земельном участке, заявители оспорили их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 222, 610, 615, 621 Гражданского кодекса, статей 2, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 7, 85 Земельного кодекса и исходили из следующего. Само по себе признание права собственности на здание как на самовольную постройку не может быть основанием для ограничения прав его собственника в сфере землепользования. Вместе с тем, в настоящем случае право собственности признано вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 согласно резолютивной части решений на следующие объекты: административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литера «А» площадью 1 460,5 кв. м; пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» площадью 3 242,5 кв. м; семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» общей площадью 3 510,8 кв. м. В резолютивной части данных судебных актов отсутствует указание на признание права собственности в отношении объектов гостиничного хозяйства. Следовательно, вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции право собственности на гостиницу, гостиничный комплекс или на отель не признавалось, расположенные на земельном участке здания не легализованы этими решениями именно в качестве гостиницы или отеля. Описание объектов, приведенное в резолютивной части соответствующих решений, не позволяет однозначно отнести их к гостиницам или отелям. В ЕГРН объекты с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 зарегистрированы с указанием назначения – нежилое, наименованием – нежилое здание и видом разрешенного использования – нежилое. То есть информация об отнесении указанных объектов к объектам гостиничного хозяйства в ЕГРН отсутствует, в качестве таковых данные объекты в ЕГРН не зарегистрированы. При их легализации как самовольно возведенных объектов суд общей юрисдикции своими решениями не признавал их гостиницами. В этой связи основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» отсутствуют. Кроме того, договор от 02.08.2010 № 3700003885 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 с видом разрешенного использования «для размещения комплекса общественного питания» не расторгнут и не прекращен сторонами. Следовательно, с истечением срока данный договор был возобновлен на неопределенный срок и является действующим. При наличии действующего договора аренды надлежащим способом защиты является не оспаривание решения администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку констатация арбитражным судом незаконности решения уполномоченного муниципального органа сама по себе не изменит договорное условие о предоставлении земельного участка в аренду для размещения комплекса общественного питания. Исходя из назначения и технических характеристик зданий (как они указаны в резолютивной части решений суда общей юрисдикции) и в соответствии с назначением и разрешенным использованием объектов, указанных в сведениях ЕГРН о них, надлежащим способом защиты будет требование предпринимателей о внесении изменений в договор. При таких обстоятельствах администрация и управление правомерно отказали заявителям как в изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с указанного в договоре и в ЕГРН (размещение комплекса общественного питания) на испрашиваемый (гостиничное обслуживание), так и в заключении нового договора аренды с таким видом разрешенного использования, поскольку решениями суда общей юрисдикции право собственности на эти объекты как на гостиницы признано не было. Применительно к установленным обстоятельствам суд первой инстанции не нашел достаточных оснований для признания решений администрации и управления незаконными, поэтому отказал заявителям в удовлетворении требований. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Систематический анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). По условиям договора от 02.08.2010 № 3700003885 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 передан в аренду с целевым назначением – для размещения комплекса общественного питания (пункт 1.1). Согласно пункту 2.2 договора участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. Таким образом, предоставление земельного участка в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Указанная позиция изложена в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.018).

Предприниматели обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Судебные инстанции, отказав в признании незаконными отказов в изменении вида разрешенного использования и в заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, не указали, какой норме закона (иному нормативному правовому акту) соответствуют сделанные ими выводы о правомерном характере отказов администрации и управления, нарушающих исключительное право заявителей на приобретение права аренды в отношении земельного участка. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателям, должны рассматриваться наравне с легально включенными в оборот объектами недвижимости. Суды общей юрисдикции признали право собственности на два нежилых здания, предназначенных для размещения отдыхающих. По определению суда был произведен совместный осмотр спорных зданий и установлено, что они используются в качестве гостиниц. Стороны признают, что здания используются в качестве гостиниц. В соответствии с действующей редакцией Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок находится в территориальной зоне «Р2», для которой в перечне основных видов разрешенного использования предусмотрен такой вид как «гостиничное обслуживание, код 4.7». Такого вида разрешенного использования как «здание с комнатами для размещения отдыхающих», как указано в решениях судов, действующий градостроительный регламент не содержит. Такой вид разрешенного использования не предусмотрен классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. При указанных обстоятельствах обращение заявителей в администрацию с заявлением об установлении вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего фактическому использованию и градостроительному регламенту, не является произвольным. Действия предпринимателей соответствует обязанности собственников и иных владельцев земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Управление в обоснование отказа в заключении договора аренды сослалось на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, который предусматривает подобный отказ в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. Указанная формулировка не предполагает, что запрашиваемые цели использования земельного участка должны соответствовать виду разрешенного использования здания, внесенному в ЕГРН. В заявлении цель использования участка указана – гостиничное обслуживание. При указанных обстоятельствах выводы судов об обязательном приведении вида разрешения здания в ЕГРН в соответствие с испрашиваемой целью использования земельного участка, как необходимом условии реализации исключительного права на приобретение такого участка, предполагает возложение на участников экономической деятельности не предусмотренную законом обязанность и основано на неправильном толковании закона. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок с одним арендатором, также не является препятствием для заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Неправомерна ссылка судов первой и апелляционной инстанции на судебную практику (дело № А32-49469/2020), поскольку указанный спор имеет иной предмет. В кассационном определении Судебной коллегии по административным  делам  Верховного  Суда  Российской  Федерации  от  02.03.2022 № 8-КАД21-7-К2 сформулирована следующая правовая позиция. При реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на приобретение земельного участка орган местного самоуправления обязан привести вид разрешенного использования участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствие с фактическим назначением объекта, расположенного на нем. Несостоятельна ссылка апелляционного суда на пункт 3 Обзора от 14.11.2018. В нем рассматривается недопустимость произвольного изменения вида разрешенного использования на жилищное строительство. Из этого разъяснения не следует, что изменение публичным собственником вида разрешенного использования недопустимо в других случаях, например, когда вид разрешенного использования приводится в соответствие с фактическим использованием в порядке реализации исключительного права на земельный участок.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации и управления отзывов на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель предпринимателей поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Подтвердил, что его доверители не имеют намерения заключать с администрацией договор аренды, содержащий условие о виде разрешенного использования – для размещения комплекса общественного питания. Принципиальным для заявителей является отражение в заключаемом договоре аренды испрашиваемого ими вида разрешенного использования земельного участка (гостиничное хозяйство).

Администрация и управление явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 предоставлен управлением (арендодатель) в аренду ФИО4 по договору от 02.08.2010 № 3700003885. Участок предоставлен на основании постановления администрации от 28.07.2010 № 1774 «О предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка по адресу: <...>», для размещения комплекса общественного питания. Договор аренды заключен на срок до 28.07.2015.

По договору от 13.09.2010 ФИО4 уступил права и обязанности арендатора из договора от 02.08.2010 № 3700003885 предпринимателю ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612533 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1 900 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа. На данный участок зарегистрирована аренда в пользу предпринимателя ФИО1, дата регистрации 24.08.2010, на основании договора от 02.08.2010 № 3700003885. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для размещения комплекса общественного питания, на нем по сведениям ЕГРН расположены объекты недвижимости (нежилые здания) с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1561, 23:37:0107001:1651.

На объект с кадастровым номером 23:37:0107001:1651 зарегистрировано 18.02.2019 право собственности предпринимателя ФИО2, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, вид разрешенного использования – нежилое, площадь – 3 510 кв. м, количество этажей – 7 (выписка из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612507). На объект с кадастровым номером 23:37:0107001:1561 зарегистрировано 08.02.2013 право собственности предпринимателя ФИО1, площадь – 1 460,5 кв. м, назначение – нежилое, наименование – здание, вид разрешенного использования – нежилое здание. На указанные здания право собственности признано решениями суда общей юрисдикции в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Решением Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 за предпринимателем ФИО1 признано право собственности на административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литера «А» площадью 1460,5 кв. м; пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» площадью 3 242,5 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Решением Анапского городского суда от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 за предпринимателем ФИО1 признано право собственности на семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литера «Б» общей площадью 3 510,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Предприниматели, ссылаясь на расположение на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557 принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, обратились в администрацию с заявлением от 28.02.2023 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения комплекса общественного питания» на «гостиничное обслуживание». В заявлении указано, что оба здания используются в качестве гостиниц, в связи с истечением срока действия договора аренды возникла необходимость в заключении нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В этой связи имеются основания для изменения указанного в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с размещения комплекса общественного питания на гостиничное обслуживание. Испрашиваемый вид включен в качестве основных видов разрешенного использования для территориальной зоны «Р2», он соответствует фактическому использованию земельного участка.

В письме от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 администрация отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с изначальным предоставлением земельного участка в аренду в порядке публичной процедуры предварительного согласования места размещения объекта для строительства комплекса общественного питания.

Предприниматель ФИО2 обратился в управление с заявлением от 21.06.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1 900 кв. м в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием цели использования – гостиничное обслуживание.

В письме от 21.08.2023 № 27-05-7811/23 управление отказало в предоставлении участка в аренду, указав следующее. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения комплекса общественного питания, испрашиваемая цель предоставления земельного участка в аренду, указанная в заявлении о предоставлении, не соответствует установленному виду разрешенного использования. Поэтому в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса имеются основания для принятия решения об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Ссылаясь на незаконность решений администрации от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 и управления от 21.08.2023 № 27-05-7811/23, нарушающих права предпринимателей как собственников объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в аренду земельном участке, заявители оспорили их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Для удовлетворения требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие этого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При этом положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована следующая правовая позиция. В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора от 14.11.2018, определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 305-ЭС22-29516).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.16 Земельного кодекса. В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении такого участка (пункт 14).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Суды первой и апелляционной инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 предоставлялся в аренду с целевым назначением – для размещения комплекса общественного питания (пункт 1.1 договора аренды от 02.08.2010 № 3700003885). Предоставление земельного участка в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 право собственности на самовольно возведенные объекты как на объекты гостиничного хозяйства не признавалось. В ЕГРН здания с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 зарегистрированы с указанием назначения – нежилое, наименованием – нежилое здание и видом разрешенного использования – нежилое. Поскольку решениями суда общей юрисдикции самовольно возведенные объекты не были признаны объектами гостиничного хозяйства, суды не усмотрели оснований для изменения вида разрешенного использования муниципального земельного участка с «для размещения комплекса общественного питания» на «гостиничное обслуживание». Кроме того, договор аренды от 02.08.2010 № 3700003885 не расторгнут, не прекращен сторонами и является действующим (возобновлен на неопределенный срок). Собственники объектов недвижимости не лишены возможности обратиться с иском о внесении изменений в действующий договор аренды от 02.08.2010 № 3700003885 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в судебном порядке.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателей судом округа не принимаются с учетом обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций и доказательств, исследованных ими при разрешении спора. Податель жалобы не учитывает, что основанием отказа в удовлетворении требований заявителей послужил пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает такое решение, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении. Из анализа положений данной нормы следует, что решение вопроса о возможности, порядке и условиях предоставления земельного участка в данном случае в аренду неразрывно связано с его видом разрешенного использования. Вопреки доводам жалобы, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 определяется в соответствии с целью его предоставления и записью в ЕГРН (для размещения комплекса общественного питания). Однако цель использования испрашиваемого земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении его в аренду (гостиничное хозяйство), не соответствует виду разрешенного использования участка. Объекты, относящиеся к объектам общественного питания, имеют совершенно иную направленность по отношению объектам гостиничного хозяйства. Право на получение земельного участка в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса возникает при наличии совокупности условий. К ним относится не только факт размещения на земельном участке принадлежащих заявителям объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых такой участок испрашивается в аренду, а также доказанность потребности в предоставлении участка заявленной площадью, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам. Решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 также не подтверждена легализация самовольно возведенных на муниципальном земельном участке объектов в качестве объектов гостиничного хозяйства. В этой связи суды обоснованно не усмотрели законных оснований для удовлетворения требований предпринимателей. Выводы о фактических обстоятельствах дела, содержащиеся в обжалуемых заявителями судебных актах, соответствуют доказательствам, на которых основаны эти выводы. Несогласие подателей жалобы с судебными выводами ввиду иного понимания ими норм действующего законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, не может служить основанием для отмены решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Государственная пошлина уплачена предпринимателями в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек по операции от 07.08.2024).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024 по делу № А32-53153/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов


Судьи                                                                                                                    В.А. Авдякова


                                                                                                                               Р.Г. Калуцких