Решение от 15 марта 2018 г. по делу № А51-815/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-815/2018
г. Владивосток
15 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Д.А. Самофал

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.08.2002)

к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.11.2002)

об оспаривании действий, выраженных в письме от 19.12.2017 № 11-01/14/7233

при участии в заседании: от заявителя – генеральный директор ФИО2, протокол от 05.11.2015 № 22, паспорт; представитель ФИО3, доверенность от 15.01.2018 сроком действия на 1 год; от ответчика – заместитель начальника отдела правового обеспечения ФИО4, доверенность от 09.01.2018 № 15 сроком действия до 31.12.2018;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» (далее – заявитель, общество, ООО «Синема-Уссурийск) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, управление), выраженных в письме от 19.12.2017 № 11-01/14/7233 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: <...>, и о понуждении ответчика в десятидневный срок после вступления решения в законную силу инициировать процедуру и в установленный законом срок передать в собственность за плату арендованное имущество, расположенное по адресу: <...> (с учетом уточнения требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представители общества поддержали заявленные требования, указав, что оспариваемые действия управления нарушают требования действующего законодательства и создают препятствия в использовании преимущественного права на приобретение арендуемых помещений площадью 1356,6кв.м в собственность.

По мнению заявителя, им соблюдены все требования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Представитель управления возразил по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление. Полагает, что обществу обоснованно отказано в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в соответствии с условиями Закона № 159-ФЗ.

Ответчик пояснил, что фактически в пользовании заявителя находятся нежилые помещения площадью 1486,9 кв.м. Но в площади 1486,9 кв.м есть помещения, занимаемые ООО «Синема-Уссурийск» без договорных отношений, что не соответствует пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выписке из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 26.07.2017 № ЮЭ9965-17-1749299 ООО «Синема-Уссурийск» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

На основании договора аренды недвижимого имущества от 30.08.2000 № 227, заключенного между обществом и муниципальным унитарным предприятием «Дирекция Киносети г. Уссурийска» по согласованию с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийский район, заявителю были предоставлены в долгосрочное владение и пользование нежилые помещения в здании - кинотеатр, расположенном по адресу: <...>, для использования в следующих целях: киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе, и для осуществления сопутствующей кинопрокату коммерческой деятельности.

Площадь арендуемых помещений с учётом дополнительных соглашений к договору аренды составляет 1356,6 кв.м: на первом этаже -два коридора площадью 20,5 кв.м и 5,1 кв.м, склад площадью 7,7 кв.м, касса площадью 2,9 кв.м, бухгалтерия площадью 18,5 кв.м, кабинет художника площадью 10,6 кв.м, фойе площадью 60 кв.м, бытовая комната площадью 13 кв.м, фойе площадью 137,5 кв.м, два туалета площадью 10,5 кв.м и 8,7 кв.м, два умывальника площадью 5 кв.м каждый, два коридора площадью 9,3 кв.м каждый, коридор площадью 9,1 кв.м, зрительный зал 368,9 кв.м, сцена площадью 52,2 кв.м, мастерская площадью 28,6 кв.м, гараж площадью 21 кв.м, кабинет директора площадью 21,1 кв.м, магазин площадью 29,2 кв.м, лестничная клетка площадью 21 кв.м, гардероб площадью 5,6 кв.м, кухня площадью 25 кв.м, склад площадью 4,8 кв.м, две лестничные клетки площадью 25,5 кв.м, фотография площадью 45,7 кв.м; на втором этаже -аппаратная площадью 54 кв.м, силовая комната площадью 5,3 кв.м, коридор площадью 5,9 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, гардероб площадью 7,7 кв.м, выпрямительная комната площадью 6,5 кв.м, бар площадью 69,6 кв.м, дискозал площадью 175,5 кв.м, кухня площадью 6,7 кв.м, мойка площадью 2,1 кв.м, коридор площадью 2 кв.м, подсобное помещение площадью 6.3 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды и технической документации указанные нежилые помещения находятся в собственности муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район.

05.12.2017 общество обратилось в управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа с заявлением о реализации на основании Закона № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости муниципального имущества: арендуемых помещений площадью 1356,6 кв.м, расположенных по адресу: <...> с приложением подтверждающих документов.

По результатам рассмотрения заявления управлением отказано ООО «Синема-Уссурийск» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В его обоснование ответчик указал, что в настоящее время осуществлён раздел здания - кинотеатра, площадью 1508 кв.м на 4 нежилых помещения: площадью 1437,3 кв.м, площадью 21,0 кв.м (гараж), площадью 28,6 кв.м (мастерская), площадью 21,1 кв.м (встроенная трансформаторная подстанция). Фактически в пользовании ООО «Синема-Уссурийск» находятся нежилые помещения площадью 1486,9 кв.м. В площади 1486,9 кв.м есть помещения, занимаемые обществом без договорных отношений, площадь которых складывается из лестничных клеток с коридорами, представляющих собой места общего пользования, и антресольного этажа, образованного после перепланировки, что не соответствует пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Отказ оформлен письмом от 19.12.2017 № 11-01/14/7233.

Не согласившись с отказом управления в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Одним из основных принципов приватизации муниципального имущества является соблюдение регламентированного данным Законом порядка (статья 2 Закона о приватизации).

Пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регламентированы Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу указанной нормы закона для признания за субъектоммалого предпринимательства преимущественного права приватизации недвижимого имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ содержит основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 № 134) следует, что по смыслу Закона № 154-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исследуя вопрос о возможности выкупа ООО «Синема-Уссурийск» арендуемых нежилых помещений общей площадью 1356,6 кв. м, расположенных в здании-кинотеатре по адресу: <...>, как самостоятельного объекта недвижимости и оценив имеющиеся в деле доказательства (в том числе техническую документацию), суд признал, что такие помещения не образуют самостоятельный обособленный объект и поэтому не могут быть отчуждены в пользу арендатора по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, изначально все нежилое здание общей площадью 1508 кв.м по ул. Некрасова, 73 в г. Уссурийске находилось в муниципальной собственности как единый объект недвижимости.

Впоследствии часть нежилых помещений площадью 1356,6 кв. м в указанном здании были предоставлены обществу на праве аренды в соответствии с договором аренды от 30.08.2000 № 227 (с учётом дополнительных соглашений).

Нежилое помещение площадью 21,1 кв.м является встроенной трансформаторной подстанцией № 117 и передано на праве хозяйственного ведения МУП «Уссурийск-Электросеть» на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, о чём свидетельствует выписка из реестра муниципального имущества Уссурийского городского округа.

При этом, указанное помещение изолированно (обособленно) от других помещений, имеет отдельный вход.

Оставшиеся помещения площадью 130,3 кв.м - это лестничные клетки с коридорами, представляющие собой места общего пользования, и антресольный этаж, образованный после проведения ООО «Синема-Уссурийск» перепланировки в здании.

После проведения перепланировки, с учетом всех изменений, управлением были подготовлены дополнительные соглашения к договору аренды от 30.08.2000 № 227, которые ООО «Синема-Уссурийск» не подписаны.

Как видно из материалов дела, в настоящее время управлением осуществлен раздел здания-кинотеатра площадью 1508 кв.м на нежилые помещения: площадью 1437,3 кв.м; площадью 21,0 кв.м. (гараж); площадью 28,6 кв.м. (мастерская); площадью 21,1 кв.м (встроенная трансформаторная подстанция) с присвоением каждому помещению индивидуального кадастрового номера.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2017 внесена запись о зарегистрированном праве муниципальной собственности на указанные помещения с обременением в виде аренды ООО «Синема-Уссурийск» нежилых помещений общей площадью 1356,6 кв. м.

Однако фактически в пользовании у ООО «Синема-Уссуриск» находятся нежилые помещения площадью 1486,9 кв.м. (1437,3 кв.м, 21,0 кв.м, 28,6 кв.м).

Следовательно, помещения общей площадью 130,3 кв.м (1486,9-1356,6) эксплуатируются обществом без надлежаще оформленных договорных отношений.

При этом, формально используемые ООО «Синема-Уссуриск» в соответствии с договором аренды нежилые помещения общей площадью 1356,6 кв. м выделить в обособленное помещение с отдельным входом не представляется возможным.

В материалы дела заявителем не представлено доказательств возможности формирования арендуемых обществом помещений как обособленного объекта для реализации права приобретения в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Как было указано выше, согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Толкование данных правовых положений позволяет сделать вывод о том, что имущество должно быть в фактическом пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства в течение всего периода, установленного законом, на основании действующего договора аренды этого имущества.

В силу Закона № 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.

При этом, из вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Информационном письме от 05.11.2009 № 134, следует, что реализация преимущественного права на приобретение части здания (нежилого помещения), которое не является обособленным объектом недвижимости, не допускается.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Названной нормой не установлена обязанность органа местного самоуправления в случае, если площадь арендуемого по договору субъектом малого или среднего предпринимательства помещения не соответствует фактически используемой площади, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделу (выделу) этих помещений, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате разделения.

На момент обращения общества к управлению с соответствующим заявлением арендуемые помещения в качестве обособленного объекта не были сформированы.

Заявителем также не представлено документов, обосновывающих техническую возможность выдела в натуре арендуемой части нежилых помещений площадью 1356,6 кв. м как самостоятельного объекта недвижимости с целью осуществления его государственного кадастрового учета.

Следовательно, отказ управления в реализации ООО «Синема-Уссурийск» преимущественного права на приобретение арендованного имущества мотивирован причиной, соответствующей требованиям законодательства.

Судом также установлено, что образованные нежилые помещения площадью 1437,3 кв.м; площадью 21,0 кв.м. (гараж); площадью 28,6 кв.м. (мастерская); площадью 21,1 кв.м (встроенная трансформаторная подстанция) относятся к объектам культурного наследия (выявленным объектам культурного наследия).

Управлением по охране объектов культурного наследия Приморского края утверждено охранное обязательство собственника (пользователя) по недвижимому памятнику истории и культуры (акт технического состояния памятника истории и культуры и определение плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 17.11.2010 №314-10)

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

В силу части 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом не установлено и лицами, участвующими в деле, не подтверждено наличие каких-либо ограничений в отношении спорных нежилых помещений с учетом их правового статуса, суд не считает необходимым рассматривать особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия как особым видом недвижимого имущества в рамках настоящего дела.

Исходя из вышеизложенного, учитывая несоответствие общества условиям пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, действия управления, выраженные в письме от 19.12.2017 № 11-01/14/7233 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: <...>, не могут нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем не подлежат признанию незаконными.

Частью 3 статьи 201 АПК РФ определено, что если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы, в силу статьи 110 АПК РФ, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» в удовлетворении заявления о признании незаконными действий управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, выраженных в письме от 19.12.2017 № 11-01/14/7233 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: <...>, и о понуждении управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в десятидневный срок после вступления решения в законную силу инициировать процедуру и в установленный законом срок передать обществу с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» в собственность за плату арендованное имущество, расположенное по адресу: <...>.

Проверено на соответствие Федеральному закону 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Д.А. Самофал